Den partiella reformen av inlösningslagen som trädde i kraft i början av augusti 2025 stärker markägarens rättsskydd och förändrar grunderna för hur inlösningsersättningar beräknas.
När samhället behöver mark för stora infrastrukturprojekt – som metro, tunnlar eller nya trafikleder – kan det ta privat mark i anspråk utan ägarens samtycke. Detta lagstadgade förfarande kallas inlösen. Vid inlösen förlorar ägaren helt eller delvis sin äganderätt, och i gengäld betalas en ekonomisk ersättning.
Reformen av inlösningslagen trädde i kraft den 1 augusti 2025. Syftet är att säkerställa att ersättningar till markägare motsvarar det så kallade gängse värdet. Även andra lagändringar och uppdateringar har gjorts.
Hur beräknas marknadsvärdet?
Lagändringen ändrar hur ersättningar vid tvångsinlösen beräknas. Tidigare grundade sig värderingen på ”gängse pris”, men nu fastställs ersättningen utifrån objektets marknadsvärde.
I praktiken handlar det mest om en terminologisk uppdatering. En viktigare förändring är att lagen inte längre anger någon prioritetsordning mellan olika värderingsmetoder. Marknadsvärdet ska enligt lagändringen bestämmas med ”en tillförlitlig metod eller kombination av metoder som leder till det högsta värdet på egendomen”.
– I praktiken bygger värdet även framöver oftast på jämförelser med så likartade frivilliga fastighetsaffärer som möjligt, säger advokat Jaakko Kanerva vid Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy.
Reformen innebär också att både ersättningen för föremål och ersättning för men automatiskt höjs med ett fast påslag på 25 procent utöver marknadsvärdet. Syftet med påslaget är att lägga risken för eventuella värderingsosäkerheter på inlösaren.
Värdeökning beaktas i priset
En av de mest kritiserade delarna i den gamla lagen – den så kallade värdeminskningsregeln – har nu slopats. Tidigare beaktades inte den värdeökning som en detaljplan medförde i inlösningspriset, vilket många upplevde som orättvist.
Exempelvis kunde en fastighet som i en ny detaljplan hade fått byggrätt för ett flervåningshus ändå lösas in till priset för den tidigare användningen, till exempel som parkeringsplats.
– Tidigare kunde fastighetens värde minskas med hänvisning till planläggning upp till sju år bakåt i tiden. Enligt den nya lagen ska däremot värdeökning som beror på planläggning uttryckligen beaktas när ersättningen fastställs, vilket ger markägaren ett klart starkare skydd, förklarar Kanerva.
Även om värdeminskningsregeln tillämpats sällan kan dess slopande och införandet av automatiskt påslag höja ersättningsnivåerna avsevärt, särskilt i tillväxtområden.
Förbättrat skydd för bostäder och företagsverksamhet
Reformen stärker också skyddet i situationer där inlösen gäller bostad eller företagsverksamhet. Ersättningen ska framöver täcka kostnaderna för att skaffa motsvarande egendom. Dessutom kan överlåtelseskatt, flyttkostnader och andra omställningskostnader ersättas. Det här ökar rättvisan i situationer där hem eller verksamhet är nära kopplad till den egendom som löses in.
Kanerva påminner om att reformen även påverkar annan lagstiftning, eftersom många speciallagar hänvisar till inlösningslagen.
– En viktig praktisk detalj är att den nya lagen också tillämpas på pågående inlösningsförfaranden, om beslut om inlösen ännu inte har fattats – det vill säga om slutförhandlingen i ärendet ännu inte hållits, förtydligar han.
Vänd dig i tid till en expert
En erfaren fastighetsjurist är ett viktigt skyddsnät i en inlösningsprocess. Juristen identifierar riskerna i tid, säkerställer att rätt ersättningsprinciper tillämpas och stärker klientens ställning – både i förhandlingar, vid inlösningsförrättningar och i eventuella rättsprocesser.
– Vid inlösningsförrättningar och i förhandlingar som syftar till frivilliga avtal är det avgörande att förstå vilka olika faktorer som påverkar inlösningspriset. Kännedom om praxis från förrättningar och domstolar är särskilt viktiga här, påminner Kanerva.
Bild: Shutterstock
Ta kontakt!
Jaakko Kanerva
advokat
jaakko.kanerva(at)kak-laki.fi
