Varför kan det ibland vara svårt att vräka en störande hyresgäst? Dessa orsaker kan förlänga processen

Jaa kirjoitus

I bostadsaktiebolag kan man ibland tvingas leva länge med en störande hyresgäst, även om problemen är kända av alla. En vräkning är dock inte ett snabbt beslut utan en juridisk process som består av flera steg.

Narkotikahandel, våldsamt beteende, nedsmutsning av gemensamma utrymmen och dörrar som brutits upp med kofot. De ökade ordningsproblemen i bostadsbolag har på senare tid ofta varit rubriker i medierna. Ofta orsakar störningarna rädsla och en vilja att flytta hos andra boende.

I samband med de fall som uppmärksammats i nyhetsflödet ställs ofta frågan varför en störande hyresgäst inte snabbt kan avlägsnas från huset. I vissa bostadsbolag kan man kämpa med ett hotande problem i månader, ibland till och med i flera år, innan situationen får en lösning.

Att avsluta ett hyresavtal eller vidta åtgärder för att ta en lägenhet i bolagets besittning, att bevisa händelserna, genomföra vräkning och eventuellt hantera ett rättsärende kräver inte bara tid utan också tålamod. Det finns många olika orsaker till att processen drar ut på tiden.

Bostadsbolaget kan inte säga upp en aktieägares hyresavtal

Om en aktieägare som äger en bostad har hyrt ut lägenheten vidare är hyresförhållandet juridiskt ett avtal mellan hyresvärden och hyresgästen.

– Bostadsbolaget är inte part i detta avtal och kan därför inte säga upp eller häva ett hyresavtal som en aktieägare ingått. Bostadsbolaget kan endast avsluta ett hyresförhållande när det gäller dess egen hyresgäst, till exempel någon som bor i en lägenhet som är i bolagets besittning, säger advokaten Rasmus Kanerva vid Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy.

I praktiken går processen vid problem till så att andra boende i huset samlar information om händelserna och meddelar sina observationer till styrelsen eller disponenten. När tillräckligt material har samlats informerar bostadsbolaget hyresvärden om händelserna, eller så ger styrelsen en skriftlig varning både till aktieägaren och till hyresgästen om att lägenheten kan tas i bolagets besittning.

Hyresvärden bedömer på basis av den information som erhållits om hen ska ingripa i hyresgästens beteende. I praktiken kan detta innebära till exempel att en skriftlig varning ges eller att hyresavtalet sägs upp.

– Om aktieägaren vill undvika att lägenheten tas i bostadsbolagets besittning måste hen ingripa snabbt i situationen, betonar Kanerva.

Om störningarna fortsätter trots varningen och hyresvärden inte ingriper kan bostadsbolaget föra ärendet till bolagsstämman. Bolagsstämman kan då besluta att ta lägenheten i bostadsbolagets besittning. Förfarandet riktar sig både mot aktieägaren som hyresvärd och mot hyresgästen som bor i lägenheten.

Bevis på störningar samlas inte in över en natt

Ett hyresavtal kan inte hävas eller en bostad tas i bolagets besittning enbart därför att en granne upplevs som besvärlig.

– Störningarna måste vara återkommande och tillräckligt allvarliga. Dessutom måste de kunna bevisas. Att samla tillräcklig bevisning tar i sig tid och kan ibland vara ganska svårt, säger Kanerva.

Om ärendet går vidare till domstol måste bolaget kunna visa att det har varit fråga om ett störande levnadssätt. Som skriftlig bevisning används ofta grannars skriftliga anmälningar eller rapporter från ett bevakningsföretag. Dessutom måste grannarna vara beredda att komma till domstolen och vittna om störningarna.

– Polisens besök kunde i princip stödja bolagets bevisning. Bostadsbolaget har dock inte rätt att få tillgång till polisens rapporter om besöken och polisen kan inte kallas till domstolen som vittne.

Problemen kan bero på hyresgästens besökare

I vissa fall beror störningarna inte enbart på hyresgästen själv utan på personer som besöker bostaden. I bostadsbolag klagas det till exempel på ständig besökstrafik, oväsen eller användning av rusmedel, även om hyresgästen själv inte är en aktiv part i situationerna.

Hyresgästen ansvarar dock även för hur hans eller hennes gäster uppför sig i lägenheten.

– I praktiken kan det i sådana situationer vara svårt att bevisa störningarna, eftersom bostadsbolaget måste kunna visa att problemen specifikt är kopplade till just den aktuella lägenheten och att de upprepas tillräckligt ofta.

Hyresgästen vägrar flytta

Även om hyresavtalet hävs på grund av avtalsbrott flyttar hyresgästen inte alltid frivilligt. Då måste hyresvärden ansöka om vräkning hos tingsrätten.

En liknande situation kan också uppstå när bostadsbolaget har beslutat att ta lägenheten i sin besittning men den boende vägrar flytta frivilligt. Då måste bostadsbolaget ansöka om en vräkningsdom hos tingsrätten.

Om svaranden inte besvarar stämningen meddelar tingsrätten en tredskodom om vräkning. Processen fortsätter då utan huvudförhandling och beslutet kan fås inom cirka 3–6 månader. Det är dock möjligt att svaranden bestrider vräkningen, vilket kan göra att handläggningen tar flera år.

– För att påskynda vräkningsprocesser håller lagstiftningen på att reformeras. Ett så kallat förenklat förfarande för vräkningsärenden som gäller hyresförhållanden förbereds. Målet är att vissa tydliga fall ska kunna avgöras snabbare i tingsrätten genom ett skriftligt förfarande. Ändringen skulle dock endast gälla hyresförhållanden och inte bostadsbolagets övertagande av lägenheter i sin besittning, förklarar Kanerva.

När tingsrätten slutligen meddelar en vräkningsdom övergår verkställigheten till utsökningsmyndigheten. Utsökningen bestämmer tidpunkten då bostaden ska tömmas och fastställer också den sista flyttdagen för den boende. Vräkning innebär i slutändan att den boendes tillträde till bostaden förhindras och att föremål som lämnats kvar i bostaden säljs eller förstörs.

Grannar kan vara rädda för sin säkerhet

Utredningen av störningssituationer kan också fördröjas av att grannar inte vill ingripa i situationen eller göra anmälningar om störningar. Om det till exempel handlar om en person som uppträder våldsamt eller om kriminell verksamhet kan situationen upplevas som alltför hotfull.

– Utan grannarnas berättelser kan det vara svårt för bostadsbolaget att visa att det har förekommit störande liv i lägenheten. Då finns det en risk att bolaget förlorar en rättstvist. Om man redan i förväg vet att grannar inte är beredda att komma till domstolen som vittnen kan bostadsbolaget till och med avstå från att föra frågan om övertagande i besittning till bolagsstämman, säger Kanerva.

Regeringen bereder för närvarande ändringar i lagen om hyra av bostadslägenhet. Enligt förslaget skulle ett hyresavtal också kunna hävas i en situation där hyresgästen gör sig skyldig till ett allvarligt våldsbrott i den närmaste omgivningen av hyresbostaden.

I dag måste brottet i regel ha en direkt koppling till bostaden eller boendet för att påverka hyresförhållandet. Om ändringen genomförs skulle det bli lättare att ingripa i situationer där våldet sker till exempel på gården eller på en närliggande gata. Samtidigt skulle det bli tydligare när ett hyresförhållande kan hävas av säkerhetsskäl.