Om säljaren vill begränsa sitt ansvar vid försäljning av en bostad i dåligt skick är det viktigt att felen specificeras tydligt. Orden ”obeboelig bostad” räcker nödvändigtvis inte.
När man bläddrar i bostadsannonser kan man ibland stöta på något överraskande. I en annons presenteras en prydlig bostad i ett höghus på ett bra område. Även bostadsbolaget verkar utifrån uppgifterna vara välskött. Men i annonsen står följande: ”Bostaden säljs som obeboelig och köparen tar på sig ansvaret för eventuella mikrobiella/mögelskador och deras reparationer vid behov.” Hur ska man förhålla sig till en annons som på förhand varnar köparen så starkt?
Advokat Marina Furuhjelm vid Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy påminner om att termen ”obeboelig” i vissa fall kan bero på ett myndighetsbeslut. Om det i bostaden har konstaterats en hälsorisk enligt hälsoskyddsförordningen, till exempel en allvarlig mikrobiell skada, kan kommunens hälsovårdsmyndighet besluta om användningsförbud eller begränsning av användningen. Då är det fråga om ett officiellt konstaterat fel som gör bostaden obeboelig. Hon rekommenderar att man förhåller sig försiktigt till ett sådant objekt, prissätter risken realistiskt och försäkrar sig om att alla myndighetsbeslut och föreskrivna åtgärder är utredda innan affären ingås.
I annonser där bostaden säljs som obeboelig handlar det dock vanligtvis inte om en sådan myndighetsbekräftad situation.
– Dessa klausuler dyker upp då och då. Typiskt sett handlar det om att säljaren helt enkelt inte känner till bostadens verkliga skick och försöker skjuta över ansvaret för så kallade dolda fel på köparen. Säljarens ansvar försvinner dock inte så enkelt, betonar Furuhjelm.
Säljaren har upplysningsplikt
Enligt bostadsköplagen ska säljaren aktivt informera köparen om alla väsentliga fel som han känner till eller borde känna till, även om köparen själv inte upptäcker dem. Detta gäller särskilt dolda fel som mögel- eller fuktskador. Köparens rätt att reklamera fel kan i köpebrevet begränsas endast med mycket precisa villkor. Dessa villkor, där riskerna specificeras, kallas ansvarsbegränsningsklausuler.
– När en fastighet säljs som rivningsobjekt och priset enbart baseras på tomtvärdet, är säljarens ansvar för fel klart avgränsat. Om huset däremot i verkligheten inte är rivningsfärdigt och säljaren vet att köparen avser att renovera det för eget bruk, räcker det inte nödvändigtvis med enbart en anteckning om rivningsskick för att befria säljaren från ansvar, säger Furuhjelm.
Samma princip gäller vid köp av bostadsaktier. Klausulen ”säljs som obeboelig” är enligt Furuhjelm en mycket allmän formulering där felet inte specificeras. Den förmedlar endast att bostaden inte kan användas omedelbart, men lämnar öppet vad köparen faktiskt måste åtgärda och hur stora renoveringskostnaderna kan bli.
– Rättspraxis visar att en sådan klausul inte nödvändigtvis räcker för att befria säljaren från ansvar, om det senare visar sig att bostaden har en omfattande dold mögelskada som inte hade specificerats närmare, reflekterar Furuhjelm.
Köparens försiktighet
Hon uppmanar köparen att i en sådan situation vara mycket försiktig och skaffa all tillgänglig information om byggnadens och bostadens verkliga skick för att kunna förbereda sig på framtida reparationskostnader. Samtidigt bör man notera att det kan vara svårare att få bankfinansiering i dessa fall.
Vad innebär specificering?
Om säljaren vill begränsa sitt ansvar är det enligt Furuhjelm avgörande med öppenhet och noggrannhet.
– Det viktigaste är att felen specificeras i köpebrevet. Dessutom bör det framgå hur ansvaret fördelas. Till exempel om en vattenskada har konstaterats i badrummet, kan det skrivas in i köpebrevet att säljaren inte ansvarar för att reparera den, utan att köparen tar på sig ansvaret för skadan, illustrerar Furuhjelm.
En tydligt formulerad ansvarsbegränsningsklausul kan i bästa fall skydda båda parter. Säljaren undviker efterföljande tvister genom att agera noggrant och köparen vet exakt vad han förbinder sig till.
Kom ihåg som köpare: Vad bör du beakta om en bostad säljs som ”obeboelig”?
- Utred myndighetsbeslut: Finns det ett officiellt beslut om användningsförbud eller hälsorisk?
- Begär en konditionsutredning: Låt en expert undersöka byggnadens konstruktioner och skadornas omfattning.
- Kontrollera köpebrevet: Enbart en anteckning ”obeboelig” räcker inte – fel och ansvar måste specificeras noggrant.
- Prissätt risken: Beräkna köpesumman i förhållande till renoveringskostnaderna och beakta att renoveringen kan bli mer omfattande än väntat.
- Finansiering: Var beredd på att banken kan vara restriktiv med lån.
- Fråga bostadsbolaget: Gäller skadorna endast lägenheten eller även konstruktioner som hör till bolagets ansvar?
- Utred om liknande fel kan finnas i andra lägenheter i bolaget.
Bild: Shutterstock
