I Finland byggs just nu nya elöverföringsledningar, gas- och vätgasledningar samt infrastruktur som betjänar datacenter. Projekten sträcker sig ofta över privat mark och kan få långvariga konsekvenser för fastighetens användning och värde.
Samhällets elektrifiering syns nu konkret i terrängen. Nya överföringsförbindelser behövs särskilt för att ansluta vind- och solkraft till elnätet samt för stora industriella investeringar, såsom datacenter. Samtidigt utvecklas nätverk av gas- och vätgasledningar som kan vara hundratals kilometer långa som en del av försörjningsberedskapen och omställningen av energisystemet.
Förberedelsen av stora projekt är en lång process. Sträckningar kartläggs genom miljökonsekvensbedömningar (MKB), där olika alternativ jämförs ur perspektiv som natur, bebyggelse och markägande.
Den valda sträckningen innebär i praktiken att markägaren måste ge rätt att använda området – antingen genom frivilliga avtal, inlösen eller annars genom långsiktiga överenskommelser.
Avtal eller inlösen?
Projektaktörer strävar i första hand efter att avtala om nyttjanderätt med markägarna. Genom avtal kan nyttjanderätten fastställas från fall till fall och fastighetens särskilda egenskaper beaktas.
– I omfattande projekt kan det finnas tiotals eller hundratals markägare, vilket gör individuella avtal svåra att genomföra och sätter sina egna ramar för förhandlingarna, säger advokat Jaakko Kanerva från Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy.
Även om ett avtal kan verka som en snabb och tydlig lösning leder det inte automatiskt till det bästa resultatet för markägaren.
– Om ersättningsnivån inte bedöms noggrant kan markägaren acceptera ett avtal där ersättningen blir lägre än vad som skulle ha fastställts vid inlösen. Därför är det viktigt att förstå hur fastighetens värde bildas och grunderna för inlösenersättning, påminner Kanerva.
Om avtalsförhandlingarna inte leder till resultat kan de rättigheter som projektet kräver i sista hand erhållas genom inlösen.
Inlösen och ersättningar
Innan ett projekt kan gå vidare till inlösen krävs ett inlösningstillstånd. Tillståndet beviljas i regel av statsrådet, och i vissa fall kan ärendet avgöras av Lantmäteriverket.
När tillståndet har beviljats övergår processen till inlösningsförrättning. Där beslutar en inlösningskommission bestående av myndigheter bland annat om när området får tas i bruk och vilken ersättning som ska betalas till markägaren. Markägaren har rätt att bli hörd i processen.
En lagändring som trädde i kraft i augusti 2025 medförde ändringar i hur ersättningar bedöms och beräknas. Tidigare baserades värderingen på “gängse pris”, men nu fastställs inlösenersättningen utifrån objektets “marknadsvärde”. Marknadsvärdet ska bestämmas med en tillförlitlig metod som leder till högsta möjliga värde på egendomen.
Enligt Kanerva handlar lagreformen främst om en uppdatering av terminologin. En viktigare förändring är att lagen inte längre rangordnar olika värderingsmetoder.
– Det finns inte längre en enda primär metod, utan målet är att fastställa ett så välgrundat och högt värde som möjligt utifrån tillgängligt material. Oftast baseras detta på jämförelser med liknande fastighetsaffärer, men även andra metoder kan användas beroende på situationen, förklarar Kanerva.
En annan förändring är att en fast höjning på 25 procent automatiskt läggs till ersättningarna utöver marknadsvärdet.
– Syftet är att kompensera för osäkerhet i värderingen och flytta risken till den som löser in. Ur markägarens perspektiv kan den totala ersättningen alltså bestå av flera olika faktorer, och ibland kan det vara svårt att värdera dessa.
Vanliga misstag i processen
Det är viktigt att komma ihåg att markägaren i praktiken ofta har åtminstone viss förhandlingsmån. Projekten styrs av tidsplaner, och förseningar kan medföra kostnader för projektaktören.
Dessutom kan beslut från inlösningsförrättningen överklagas till markdomstolen och vidare till högsta domstolen med besvärstillstånd.
– Ersättningsnivån är inte slutgiltig förrän ärendet har behandlats i alla nödvändiga instanser. Möjligheten att överklaga kan också påverka hur aktivt projektaktören strävar efter att nå ett avtal.
Markägare kan lätt fatta beslut under tidspress, särskilt om situationen är ny. Ett av de vanligaste misstagen är att acceptera det första erbjudna avtalet utan närmare granskning.
Inlösningskommissionen värderar alla tillgångar ex officio, men ibland kan värderingen vara svår.
– I vissa fall rekommenderar jag att låta göra ett eget värderingsutlåtande för att fastställa ersättningsnivån, så att helhetsbilden av fastighetens värde och projektets konsekvenser blir tillräckligt noggrann, säger Kanerva.
Han påminner också om att en erfaren fastighetsjurist fungerar som ett skyddsnät i både avtals- och inlösningsprocessen.
– En expert hjälper till att identifiera risker, bedöma ersättningsnivån och säkerställa att alla relevanta faktorer beaktas. Detta gäller såväl avtalsförhandlingar som inlösningsförrättning och eventuella rättsprocesser.
Berör projektet din fastighet?
Om situationen gäller dig är det klokt att diskutera saken med en expert redan i ett tidigt skede. Vi hjälper gärna till att bedöma alternativen och de följande stegen.
Kontakta en expert!
Jaakko Kanerva,
advokat
Kontaktuppgifter
