Reformen av hyreslagen, som trädde i kraft i början av oktober 2026, ändrade bland annat bestämmelserna om rökning, hävning av hyresavtal och uppsägningstiderna. Advokat Rasmus Kanerva vid Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy berättar vad förändringarna innebär i praktiken för hyresvärdar och hyresgäster.
Den centrala lagstiftningen om hyresförhållanden har sin grund mer än 30 år tillbaka i tiden. Även om lagen som trädde i kraft 1995 har ändrats under årens lopp, har hyresmarknaden och uthyrningspraxis förändrats avsevärt. Den ökade användningen av elektroniska tjänster har också skapat nya behov av att modernisera lagstiftningen.
Bakom lagreformen som trädde i kraft i början av oktober ligger ett mål i statsminister Petteri Orpos regeringsprogram att förtydliga lagstiftningen om uthyrning av bostäder.
– I reformen skrevs etablerad praxis inom branschen in i lagen och regleringen uppdaterades. Reformen är välkommen och till största delen lyckad, konstaterar advokat Rasmus Kanerva vid Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy.
Kanerva har medverkat som författare till det nyligen utgivna verket Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta – Kommentaari, där de nya bestämmelserna behandlas ingående.
Rökförbudet försätter hyresgäster och ägare i olika ställning
En av de mest omdiskuterade delarna av lagen gäller rökning i hyresbostäder och på tillhörande balkonger, terrasser och gårdsområden. Enligt den gamla lagen var rökning tillåten om den inte uttryckligen förbjöds i hyresavtalet. Sedan början av oktober är utgångspunkten den motsatta: rökning är förbjuden om inte hyresvärden uttryckligen har gett sitt tillstånd. Ändringen gäller också hyresförhållanden som ingåtts innan lagen trädde i kraft.
I äldre hyresavtal har det i regel inte antecknats särskilt att rökning är tillåten, eftersom den tidigare varit tillåten som utgångspunkt. Framöver krävs ett separat tillstånd av hyresvärden. Hyresvärden behöver alltså inte vidta några åtgärder för att förbudet ska träda i kraft, eftersom det följer direkt av lagen.
Ändringen ger hyresvärden en starkare grund än tidigare att ingripa när rökning orsakar olägenheter eller meningsskiljaktigheter.
– Om hyresgästen inte följer förbudet kan hyresvärden till och med häva hyresavtalet. Jag anser ändå att den lindrigare åtgärden, att säga upp hyresavtalet, bör vara det primära sättet att ingripa. Hyresgästen kan dessutom bli skyldig att ersätta skador som orsakats av rökning i strid med förbudet. Om hyresgästen vill röka i de utrymmen som avses i bestämmelsen måste hen få hyresvärdens uttryckliga samtycke, säger Kanerva.
Lagändringen har också väckt diskussion eftersom den försätter hyresgäster och ägarboende i olika ställning. Enligt Kanerva har detta orsakat mest förvirring: i en aktielägenhet som man själv äger eller på dess balkong är rökning i princip tillåten, medan rökning i en hyresbostad och på tillhörande utomhusområden är förbjuden utan hyresvärdens tillstånd.
– Med tanke på hälsosäkerheten är situationen mycket märklig i ett hus där det finns både hyresgäster och ägarboende, men förhoppningsvis får vi någon form av ändring i detta nästa år, säger Kanerva.
Hyreslagens bestämmelser om rökning ska inte förväxlas med eventuella rökförbud som gäller bostadsbolaget.
– Bostadsbolaget kan med stöd av tobakslagen ansöka om egna rökförbud, men reformen av hyreslagen påverkar uttryckligen avtalsförhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen. Ett tillstånd från hyresvärden kan dock inte åsidosätta ett myndighetsföreskrivet rökförbud som gäller bostadsbolaget eller exempelvis en bestämmelse i bolagsordningen.
En snabb lösning vid allvarliga störningar
Att häva ett hyresavtal är en kraftfull åtgärd som avslutar hyresförhållandet omedelbart. Hyresgästen kan då få endast några dagar på sig att flytta ut. Genom lagreformen har förutsättningarna och förfarandena för hävning preciserats.
Tidigare har hävning förutsatt en särskild hävningsgrund i lagen, såsom obetalda hyror eller allvarligt störande beteende i bostaden. Framöver kan hyresavtalet också hävas på grund av ett annat synnerligen vägande skäl. Den nya bestämmelsen är avsedd för exceptionella situationer som också kan uppstå utanför hyresbostaden, på bostadsbolagets område.
Lagändringen utvidgade de situationer där en varning kan utelämnas på grund av synnerligen klandervärt beteende.
– Ett synnerligen vägande skäl kan exempelvis föreligga om hyresgästen gör sig skyldig till ett allvarligt våldsbrott eller bedriver omfattande narkotikahandel på bostadsfastigheten eller i dess omedelbara närhet, berättar Kanerva.
Den nya bestämmelsen gäller även redan gällande avtal. Som huvudregel ska hyresgästen få en skriftlig varning innan hyresavtalet hävs. Varning behövs dock exempelvis inte om hyran har lämnats obetald, lägenheten olovligen har upplåtits till någon annan eller hyresrätten har överförts utan tillstånd. Varning kan också utelämnas om hyresgästen fortsätter ett förfarande som hen redan har varnats för eller om beteendet har varit synnerligen klandervärt. Om lägenheten används i strid med det avtalade ändamålet krävs dock alltid en varning.
– Lagändringen utvidgade de situationer där en varning kan utelämnas på grund av synnerligen klandervärt beteende. Utöver störande liv och brott mot ordningsreglerna omfattar möjligheten nu också bristfällig vård av lägenheten och andra synnerligen vägande skäl. I övrigt förblev varningsförfarandet oförändrat, säger Kanerva.
Uppsägningstiden blir kortare
En annan betydande förändring gäller avslutandet av hyresförhållandet, då hyresvärdens uppsägningstid förkortas. I nya hyresavtal är uppsägningstiden fyra månader när hyresförhållandet har varat utan avbrott i minst två år. Om hyresförhållandet har varat kortare än två år är hyresvärdens uppsägningstid nu tre månader. Hyresgästens uppsägningstid på en månad förblir oförändrad.
På hyresavtal som ingåtts före den 1 oktober 2026 tillämpas fortfarande de tidigare uppsägningstiderna, om parterna inte kommer överens om något annat efter att lagen trätt i kraft.
Den kortare uppsägningstiden gör det lättare för hyresvärden att återfå bostaden exempelvis när den egna livssituationen förändras. Ett hyresavtal kan dock inte sägas upp med vilket svepskäl som helst.
– Det måste alltid finnas en godtagbar grund för uppsägningen, och den får inte strida mot god sed eller annars vara lagstridig, påminner Kanerva.
Vad förändrades i hyreslagen den 1 oktober 2026?
- Rökning: Rökning i hyresbostaden, på balkongen och i privata utrymmen som hör till bostaden är i princip förbjuden utan hyresvärdens tillstånd.
- Hävning av hyresavtalet: Hyresvärden kan häva avtalet även på grund av ett annat synnerligen vägande skäl. Hävningsgrunderna preciseras också i fråga om fastighetens gemensamma utrymmen.
- Uppsägningstider: I nya avtal är hyresvärdens uppsägningstid fyra månader när hyresförhållandet har varat minst två år och annars tre månader.
- Återbetalning av hyressäkerheten: Säkerheten ska återbetalas inom 14 dagar efter att hyresförhållandet har upphört, om det inte finns grund för att hålla inne den. Ett innehållande ska meddelas inom tidsfristen.
- Hyreshöjningar: En hyreshöjning ska meddelas skriftligen. Höjningen kan träda i kraft tidigast en månad efter meddelandet och får inte tas ut retroaktivt.
- Elektronisk kommunikation: Elektronisk delgivning av meddelanden som gäller hyresförhållandet preciseras. Elektronisk delgivning av uppsägnings-, hävnings- och varningsmeddelanden förutsätter särskilt överenskomna kommunikationskanaler.
- Hyresavtalets form: Elektroniska avtal och meddelanden jämställs med skriftliga när de kan sparas och återges.
- Uppgifter om de boende: Hyresgästen ska meddela hyresvärden antalet personer som bor i lägenheten och grunden för deras rätt att bo där.
- Hyresavtalets löptid: Avtalet kan först vara tidsbundet och därefter fortsätta att gälla tills vidare. Uppsägningen av ett sådant avtal förtydligas.
- Flyttdag: I nya hyresavtal är flyttdagen som utgångspunkt den dag då hyresförhållandet upphör.
- Egendom som lämnats kvar i lägenheten: Hyresvärdens rättigheter och skyldigheter vid hanteringen av egendom som lämnats kvar efter att hyresförhållandet upphört preciseras.
- Hyresgästens död: Dödsboets och andra personers rätt att fortsätta bo samt tillhörande förfaranden preciseras.
- Lägenhetens skick och underhåll: Hyresgästens anmälningsskyldigheter samt bestämmelserna om lägenhetens skick, reparationer och tillhörande förfaranden preciseras.
Vissa ändringar gäller också äldre hyresavtal, medan andra endast gäller avtal som ingåtts den 1 oktober 2026 eller senare.
Juridisk hjälp i frågor som gäller hyresförhållanden
Vid oklarheter som gäller ett hyresförhållande lönar det sig att i god tid vända sig till en kunnig fastighetsjurist. Vi hjälper våra kunder i alla juridiska problemsituationer som gäller bostadshyra. Kontakta oss.
