Vad kan en aktieägare göra när bostadsaktiebolaget inte tar itu med de brister i lägenheten som ligger inom dess underhållsansvar? Och när har bostadsaktiebolaget en berättigad orsak att inte vidta åtgärder?
I ekonomiskt utmanande tider kan bostadsaktiebolag frestas att skjuta upp akuta reparationer i aktieägarnas lägenheter eller att genomföra nödvändiga åtgärder så begränsat som möjligt. Att blunda för problemen kan dock leda till onödiga konflikter. Till exempel tenderar en obehandlad vattenskada att förvärras med tiden, sprida sig till byggnadsstrukturen och medföra dyra reparationskostnader samt potentiella hälsorisker.
Detta kan leda till ekonomiska förluster för aktieägaren i form av extra boendekostnader eller förlorade hyresintäkter. Att skjuta upp reparationer orsakar alltid frustration hos aktieägarna, skapar konflikter, undergräver förtroendet för styrelsen och kan resultera i rättstvister. Bostadsaktiebolaget kan dessutom bli skadeståndsskyldigt för de skador som drabbar aktieägaren.
Bostadsaktiebolagets underhållsansvar och konsekvenserna av försummelse
Enligt bostadsaktiebolagslagen är bostadsaktiebolaget skyldigt att åtgärda de brister och skador som faller inom dess underhållsansvar så snart de upptäcks (Kapitel 4, § 2). Underhållsansvaret omfattar bland annat lägenheternas konstruktioner, isolering och grundläggande system som uppvärmning, ventilation och avlopp. Aktieägaren ansvarar däremot för lägenhetens inre ytor. Underhållsansvaret kan specificeras annorlunda i bolagsordningen, så det är alltid klokt att börja med att kontrollera dess innehåll.
När en aktieägare anmäler ett problem i sin lägenhet till bostadsaktiebolaget måste bolaget agera inom rimlig tid. Om en försening leder till att skadan förvärras avsevärt innan reparationerna inleds, kan bostadsaktiebolaget anses ha försummat sina skyldigheter. Det är dock viktigt att bolaget snabbt påbörjar utredningen av skadan och tillsammans med experter planerar hur reparationerna ska genomföras.
– En fördröjning innebär inte nödvändigtvis försummelse, även om det tar flera månader att utreda skadan och genomföra reparationerna. Ju större skadan är, desto noggrannare måste orsakerna utredas innan åtgärder vidtas. Till exempel kan det ta lång tid att utreda problem med inomhusluften. Om ett problem upptäcks i en lägenhet kan det även bli nödvändigt att utvidga undersökningarna till andra lägenheter för att kunna planera lämpliga åtgärder, säger advokat Jaana Sallmén vid Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy.
Bostadsaktiebolaget måste dock säkerställa att alla renoveringar och reparationer planeras, avtalas, genomförs och övervakas noggrant för att undvika skador för aktieägarna.
– Det är särskilt viktigt att använda tillförlitliga experter i alla arbetsfaser och att välja entreprenörer omsorgsfullt, understryker Sallmén.
Snabbt agerande sparar pengar
Om bostadsaktiebolaget inte reagerar på problem som faller inom dess underhållsansvar har aktieägaren vissa möjligheter att påskynda processen. Om försummelsen orsakar mer än obetydlig olägenhet, såsom minskad boendekomfort eller ekonomiska förluster, bör aktieägaren skriftligen påtala problemet och kräva att det åtgärdas. Bostadsaktiebolaget är då skyldigt att omedelbart behandla anmärkningen.
I akuta situationer, där reparationer är nödvändiga för att förhindra ytterligare skador, exempelvis vid en plötslig vattenskada, kan aktieägaren utföra bostadsaktiebolagets akuta underhållsansvar på egen hand och på bolagets bekostnad.
– Anledningen till brådskan och de vidtagna åtgärderna måste dokumenteras noggrant. Aktieägaren får endast utföra åtgärder för att förhindra att skadan förvärras, exempelvis att kalla en rörmokare för att reparera ett läckande rör. Däremot kan inte hela skadan åtgärdas på eget initiativ med krav på ersättning i efterhand, förtydligar Sallmén.
Så här agerar du om din lägenhet har ett problem som bostadsaktiebolaget ansvarar för
- Anmäl problemet omedelbart till bostadsaktiebolaget
Kontakta i första hand disponenten eller styrelsen. Gör anmälan skriftligt för att ha bevis på kommunikationen. - Ge bostadsaktiebolaget möjlighet att utreda och åtgärda problemet
Bolaget har rätt och skyldighet att undersöka och reparera skadan inom rimlig tid. - Lämna ett skriftligt krav om inget sker
Om bolaget inte reagerar ska du lämna ett skriftligt krav som identifierar problemet och kräver åtgärder. Informera vid behov att du själv kommer att utföra åtgärder om bolaget inte agerar. - Kontakta hälsovårdsinspektören vid behov
Om bolaget vägrar utreda eller reparera och du misstänker hälsorisker kan du begära en inspektion av kommunens hälsovårdsmyndighet. - Utför akuta åtgärder på bolagets bekostnad om lagen tillåter
I brådskande fall kan det vara nödvändigt att vidta åtgärder för att undvika ytterligare skador. Då kan aktieägaren ha rätt att utföra omedelbara reparationer på bostadsaktiebolagets bekostnad, förutsatt att dokumentationen är korrekt. - Sök juridisk hjälp vid behov
Om problemet kvarstår och bostadsaktiebolaget inte agerar, vänd dig till en advokat med expertis inom fastighetsrätt. En advokat kan hjälpa till att driva ärendet framåt och vid behov förbereda en stämningsansökan.
Bild: Shutterstock