Ett ansvarbegränsningsvillkor kan vara ett nyttigt riskhanteringsverktyg för fastighetssäljaren, men endast om det är korrekt utformat och håller sig inom lagens ramar.
Ett dolt fel, även kallat hemligt fel, är en av de vanligaste och mest komplicerade orsakerna till tvister vid fastighetsköp. Som namnet antyder avser det ett fel som säljaren inte kände till vid tidpunkten för köpet. Även om felet varit okänt är säljaren ansvarig för det. När ett dolt fel uppdagas bortfaller inte ansvaret på den grunden att säljaren har uppfyllt sin upplysningsplikt och köparen sin undersökningsplikt.
I vissa fall förblir det dolda felet oupptäckt även av besiktningsmannen. Typiska dolda fel, särskilt i äldre fastigheter, är fukt- och mögelskador eller konstruktionsbrister.
Ansvaret berör alla
Kriterierna för ett dolt fel är uppfyllda om fastighetens kvalitet är väsentligt sämre än vad köparen med hänsyn till köpeskillingen och övriga omständigheter haft fog att förvänta sig.
– Väsentligheten bedöms alltid från fall till fall och utifrån en helhetsbedömning. Man ser inte enbart till kostnaden för reparationerna, utan också till hur felet påverkar användningen av fastigheten och dess beboelighet, säger advokat Jaana Sallmén vid Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy.
I praktiken överskrids väsentlighetströskeln ofta när reparationskostnaderna uppgår till cirka fem procent av köpeskillingen. Bedömningen påverkas även av felets art, dess inverkan på boendeförhållandena samt reparationernas omfattning.
Enbart en upplysning om att objektet säljs i befintligt skick skyddar inte säljaren om väsentlig information har utelämnats.
Dolda fel berör vid fastighetsköp samtidigt köparen, säljaren och fastighetsmäklaren, men ansvaret skiljer sig åt mellan parterna. Köparen har en undersökningsplikt, vilket innebär att han eller hon ska granska objektet noggrant och reagera på observerbara risker.
Säljaren har å sin sida en omfattande upplysningsplikt som inte kan kringgås med ansvarbegränsningar eller allmänt hållna villkor.
– Till exempel återkommande luktobservationer, tidigare indicier i undersökningsresultat eller egna reparationsförsök måste berättas för köparen, även om någon säker diagnos saknas. Enbart en upplysning om att objektet säljs i befintligt skick skyddar inte säljaren om väsentlig information har utelämnats, påminner Sallmén.
Fastighetsmäklarens ansvar begränsar sig inte enbart till att förmedla information, utan omfattar helheten i den juridiska affären och att köpeavtalets villkor är begripliga, ändamålsenliga och motsvarar den faktiska situationen. För överraskande kvalitetsfel som upptäcks under ytskikten ansvarar fastighetsmäklaren inte, men i praktiken involveras mäklaren ofta i efterföljande utredningar efter köpet.
Kan säljaren begränsa sitt ansvar för dolda fel?
Säljaren kan endast i begränsad omfattning och under strikta förutsättningar begränsa sitt ansvar för dolda fel. Utgångspunkten är att fastighetssäljaren har ett ansvar för fel i fastigheten under fem år från det att besittningen överlåtits. Ett dolt fel kan visa sig först efter en längre tid, och säljarens ansvar är inte begränsat till endast de brister som framkommer omedelbart efter köpet.
Säljarens ansvar kan begränsas om felen eller riskerna har specificerats och beskrivits konkret, och om köparen haft en verklig möjlighet att bedöma dem före köpet.
– Juridiskt sett är en ansvarbegränsningsklausul bindande om det tydligt anges i vilka avseenden och på vilket sätt köparens ställning avviker från vad som föreskrivs i lag, preciserar Sallmén.
Hon påminner också om att ansvarbegränsningen ska återspeglas i köpeskillingen – objektet ska alltså vara billigare om säljarens ansvar har begränsats genom avtalsvillkor.
Säljaren kan stärka sitt rättsskydd genom att låta utföra en grundlig teknisk undersökning av fastigheten före köpet. Ju mer noggrant fastighetens skick har utretts, desto mindre är risken att senare upptäckta brister rättsligt betraktas som dolda fel.
Rättsskyddet stärks också genom att anlita en jurist vid upprättandet av köpeavtalet. Ett omsorgsfullt utformat köpeavtal undanröjer inte säljarens ansvar i strid med lagen, men det bidrar till att tydligt och förutsebart fastställa ansvarsfördelningen samt minska belastande tvister efter köpet.
Fastighetsmäklare – förutsebarhet är det bästa skyddet
Fastighetsmäklaren är ofta den part som hjälper säljaren att förstå möjligheterna och begränsningarna i ansvarbegränsningar i praktiken. Välformulerade ansvarbegränsningar, realistisk beskrivning av risker och vägledning av parterna i rätt tid skyddar, förutom säljaren och köparen, även mäklaren själv.
Vi erbjuder fastighetsmäklare utbildning och fallspecifikt juridiskt stöd vid utformning och bedömning av ansvarbegränsningsvillkor. Målet är att minska tvister, förbättra förutsebarheten i affärer och stödja mäklarens arbete i krävande fastighetsköpssituationer.
Kontakta oss och begär en offert!
Bild: Shutterstock
