Datakeskushankkeisiin liittyvät sopimukset ovat usein monimutkaisia ja voivat sitoa maanomistajaa vuosikymmeniksi. Kiinteistöjuristi kertoo, missä piilevät suurimmat riskit ja mitä kannattaa selvittää ennen sitoutumista.
Suomessa eletään parhaillaan datakeskushankkeiden voimakasta kasvuvaihetta. Julkisuudessa on kerrottu, että eri puolille maata on suunnitteilla noin 140–150 datakeskushanketta. Kun suuret teknologiayhtiöt ja datakeskusoperaattorit etsivät uusia sijainteja, yhteydenottoja tulee yhä useammin myös yksityisille maanomistajille.
Keskustelu aloitetaan usein jo kauan ennen kuin ensimmäistäkään rakentamislupaa on haettu. Ensimmäisessä vaiheessa maanomistajalle saatetaan tarjota allekirjoitettavaksi aie- tai esisopimusta, jolla alue varataan hankkeen kehittämistä varten.
– Maanomistajan kannattaa olla tarkkana jo tässä vaiheessa. On tärkeää, ettei maa jää vuosiksi varatuksi ilman asianmukaista korvausta tai todellista sitoutumista hankkeen toteuttamiseen. Sopimuksessa on syytä määritellä selkeästi sekä varausajan pituus että siitä maksettava korvaus, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Jaakko Kanerva korostaa.
Kanerva on erikoistunut työssään maankäytön, kaavoituksen ja rakentamisen asioiden juridiseen konsultointiin. Datakeskuksiin liittyvät sopimusoikeudelliset toimeksiannot ovat jatkuvasti lisääntyneet hänen työpöydällään.
Kannattaako maa myydä vai vuokrata?
Kun datakeskushankkeen toteutuminen alkaa näyttää todennäköiseltä, maanomistajan tulee tehdä päätös: myydä vai vuokrata.
– Molemmissa vaihtoehdoissa on etunsa, eikä yhtä oikeaa ratkaisua ole. Valintaan vaikuttavat muun muassa maanomistajan taloudellinen tilanne, tavoitteet ja halukkuus sitoutua pitkäaikaiseen sopimussuhteeseen, Kanerva pohtii.
Kauppa toteutetaan tyypillisesti vasta siinä vaiheessa, kun datakeskushankkeen edellyttämät selvitykset ja luvat ovat kunnossa. Tällöin maa-alueen arvo voi olla huomattavasti korkeampi kuin hankkeen alkuvaiheessa.
Valintaan vaikuttavat muun muassa maanomistajan taloudellinen tilanne, tavoitteet ja halukkuus sitoutua pitkäaikaiseen sopimussuhteeseen.
Vuokraaminen puolestaan voi osoittautua pitkällä aikavälillä taloudellisesti kannattavammaksi. Vastapainoksi maanomistajan on varauduttava vuosikymmeniä kestävään sopimussuhteeseen ja siihen liittyviin riskeihin.
– Monet datakeskustoimijat haluavat sisällyttää vuokrasopimukseen osto-option eli oikeuden ostaa maa-alue myöhemmin. Sen ehdot kannattaa arvioida erityisen huolellisesti, Kanerva muistuttaa.
Vuokran määrä ei yksin ratkaise sopimuksen kannattavuutta
Datakeskustoimijat tavoittelevat yleensä hyvin pitkiä vuokrakausia. Maanomistajan kannattaakin arvioida tarkasti vuokra-ajan pituutta sekä oikeuksia sopimuksen jatkamiseen.
Kanerva kehottaa kiinnittämään erityistä huomiota vuokran kehitykseen. Vaikka alkuperäinen vuokrataso vaikuttaisi houkuttelevalta, sen todellinen arvo voi heiketä huomattavasti vuosikymmenten aikana.
– Vuokran sitominen indeksiin onkin käytännössä välttämätöntä. Muuten inflaatio voi syödä vuokratulon ostovoimaa merkittävästi. Pitkässä sopimuksessa vuokran tarkistusmekanismi voi olla taloudellisesti yhtä tärkeä kuin lähtövuokra, Kanerva korostaa.
Samalla alueen mahdollinen arvonnousu kannattaa huomioida jo sopimusneuvotteluissa. Datakeskusinvestointi voi parantaa alueen infrastruktuuria ja kasvattaa sen arvoa.
– Sopimukseen on mahdollista sisällyttää ehtoja vaiheittain kasvavasta vuokrasta tai mahdollisten laajennusalueiden erillisestä hinnoittelusta.
Rakentamiselle ja alueen käytölle tarvitaan selkeät ehdot
Maanomistajan kannalta ongelmallinen tilanne syntyy, jos maa-alue on sidottu hankkeeseen, joka ei etene suunnitellusti. Yksi vuokrasopimuksen tärkeimmistä ehdoista koskee siten rakentamisvelvoitetta.
– Sopimuksessa voidaan edellyttää rakentamisluvan hakemista tietyn ajan kuluessa ja rakentamisen aloittamista sovittuun määräpäivään mennessä. Jos hanke ei etene, maanomistajalla tulisi olla mahdollisuus purkaa sopimus ja vapauttaa alue muuhun käyttöön, Kanerva sanoo.
Lisäksi on määriteltävä riittävän tarkasti, mihin tarkoituksiin aluetta saa käyttää. Hankkeeseen voi varsinaisten palvelinrakennusten lisäksi liittyä sähköasemia, varavoimajärjestelmiä, jäähdytyslaitteistoja, energiavarastoja ja tietoliikenneyhteyksiä.
– Suosittelen että sopimuksessa yksilöidään, mitä alueelle saa rakentaa ja mitkä muutokset edellyttävät maanomistajan erillistä hyväksyntää.
Kuka kantaa taloudelliset ja ympäristöön liittyvät riskit?
Datakeskushankkeita toteutetaan usein erillisten projektiyhtiöiden kautta, joiden taloudelliset voimavarat voivat etenkin hankkeen alkuvaiheessa olla rajalliset.
– Riittävät vakuudet ovat olennainen osa riskienhallintaa. Esimerkiksi pankkitakaus voi turvata maanomistajan asemaa, jos vuokralainen ei pysty suoriutumaan velvoitteistaan, Kanerva sanoo.
Sopimuksessa kannattaa huomioida myös mahdolliset omistajanvaihdokset ja vuokraoikeuden siirrot. Hankkeen alkuperäinen kehittäjä ei välttämättä ole sama toimija, joka lopulta rakentaa datakeskuksen tai harjoittaa siellä toimintaa.
Sopimuksessa tulee määritellä yksiselitteisesti, että vuokralainen vastaa toiminnastaan aiheutuvista vahingoista.
Lisäksi sopimuksessa on ratkaistava, kuka vastaa kiinteistöveroista, liittymämaksuista, kunnallistekniikasta ja tiejärjestelyistä. Näistä voi syntyä huomattavia kustannuksia.
Oma kokonaisuutensa ovat ympäristövastuut. Vaikka datakeskukset eivät yleensä aiheuta raskaan teollisuuden kaltaisia ympäristöriskejä, niiden toimintaan voi liittyä esimerkiksi polttoainevarastoja ja varavoimajärjestelmiä.
– Sopimuksessa tulee määritellä yksiselitteisesti, että vuokralainen vastaa toiminnastaan aiheutuvista vahingoista sekä mahdollisista maaperän tai pohjaveden pilaantumiseen liittyvistä kustannuksista.
Mitä alueelle tapahtuu vuokrasopimuksen päättyessä?
Yksi pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vaikeimmin ennakoitavista kysymyksistä liittyy siihen, mitä datakeskukselle tapahtuu vuosikymmenten kuluttua. Teknologia voi vanhentua, toiminta päättyä tai datakeskus laajentua huomattavasti alkuperäisestä.
– Sopimuksessa pitää ratkaista, siirtyvätkö rakennukset maanomistajalle, lunastetaanko ne erillisellä korvauksella vai puretaanko ne vuokralaisen kustannuksella. Näillä ehdoilla voi olla erittäin suuri taloudellinen merkitys.
Myös alueen ennallistamisesta on sovittava riittävän yksityiskohtaisesti.
– Ilman selkeitä ehtoja maanomistajalle voi pahimmillaan jäädä vastuu käytöstä poistuneista rakennuksista tai mittavista purku- ja kunnostuskustannuksista.
Juristi mukaan jo ensimmäisiin sopimusneuvotteluihin
Datakeskushanke voi tarjota maanomistajalle merkittävän taloudellisen mahdollisuuden, mutta sopimuksen vaikutukset ulottuvat usein pitkälle tulevaisuuteen. Siksi Kanerva suosittelee ottamaan juristin mukaan jo siinä vaiheessa, kun datakeskustoimija osoittaa aitoa kiinnostusta maa-alueeseen ja ensimmäisiä sopimusluonnoksia hahmotellaan.
– Hyvin laaditussa sopimuksessa ei ole kyse pelkästään mahdollisimman korkeasta hinnasta tai vuokrasta, vaan siitä, että maanomistajan oikeudet ja taloudellinen asema on turvattu koko sopimussuhteen ajaksi, Kanerva kiteyttää
Tutustu asiantuntijaan!
Jaakko Kanerva,
asianajaja
Ota yhteyttä tästä!
Artikkelin pääkuva: Shutterstock
