Helsingin hovioikeuden ratkaisu muistuttaa, että reklamaation ajoitus, sisältö ja toimitustapa voivat ratkaista koko riidan suunnan.
Espoolaisesta paritalohuoneistosta tehtiin kaupat kesällä 2020 hintaan 355 000 euroa. Vuonna 1975 valmistunut asunto oli käynyt läpi useita remontteja, ja sitä markkinoitiin erinomaisessa kunnossa olevana kotina. Ostajille oli annettu ennen kauppaa tiedot muun muassa tulevasta kattoremontista sekä rakennuksesta laaditusta kuntoarviosta, jossa oli tunnistettu eräitä riskirakenteita.
Pian muuton jälkeen uudet asukkaat alkoivat havaita makuuhuoneessa maakellaria muistuttavaa hajua. He ilmoittivat siitä myyjille noin kuukausi kaupanteon jälkeen. Asiasta käytiin myyjien kanssa kirjeenvaihtoa kesän ja syksyn 2020 aikana. Samalla ostajat pyrkivät saamaan myös muut asunto-osakeyhtiön osakkaat mukaan laajempaan kuntotutkimukseen. Siihen lopulta ryhdyttiinkin keväällä 2022.
Rakenteista löytyi laaja vaurio
Tutkimustulokset muuttivat tilanteen täysin. Rakennusten ulkoseinistä löytyi laajoja kosteus- ja mikrobivaurioita useiden asuntojen kohdalla. Vaurioiden ja sisäilmaongelmien taustalla oli yläpohjan rakenteisiin liittynyt toteutusvirhe, joka mahdollisti epäpuhtauksien kulkeutumisen sisäilmaan. Korjausten arvioitiin aiheuttavan taloyhtiölle huomattavia kustannuksia.
Ostajien mukaan he olivat hankkineet asunnon täysin erilaisessa käsityksessä sen kunnosta ja tulevista taloudellisista riskeistä. Heidän näkemyksensä mukaan kyse ei ollut tavanomaisesta vanhan rakennuksen korjaustarpeesta vaan merkittävästä ja piiloon jääneestä ongelmasta.
Tästä alkoi vuosia kestänyt oikeusriita. Ostajat vaativat ensin Länsi-Uudenmaan käräjäoikeudessa kaupan purkamista ja koko kauppahinnan palauttamista. Heidän mukaansa myyjät olivat jättäneet kertomatta olennaisia tietoja rakennuksen kunnosta sekä aiemmista vaurioista ja korjauksista. Myyjät kiistivät väitteet. Heidän mukaansa ostajille oli ennen kauppaa annettu kattavat tiedot rakennuksen iästä, riskirakenteista ja tulevista korjaustarpeista. Lisäksi rakennuksesta laadittu kuntoarvio oli sisältänyt jo ennen kauppaa suosituksia rakenteiden lisätutkimuksista.
Käräjäoikeus katsoi, että asunnossa oli piilevä virhe ja myös salainen taloudellinen virhe. Ostajat eivät kuitenkaan saaneet vaatimuksiaan läpi, koska käräjäoikeuden mukaan he olivat tehneet reklamaation liian myöhään. Oikeuden näkemyksen mukaan ratkaisevaa oli se, että myyjät olivat saaneet tiedon virheisiin liittyvistä vaatimuksista vasta määräajan päättymisen jälkeen. Kanne hylättiin kokonaan.
Hovioikeus näki asian toisin
Ostajat valittivat Helsingin hovioikeuteen, jossa ratkaistavaksi tuli ensin yksi kysymys reklamaation oikea-aikaisuudesta. Ostajat olivat ilmoittaneet hajusta jo vuonna 2020, mutta laajojen kosteus- ja mikrobivaurioiden syy selvisi vasta keväällä 2022 valmistuneessa kuntotutkimuksessa. Tutkimusraportin toimitettiin kuluttajariitalautakunnan kautta myyjille päivää ennen kahden vuoden määräajan päättymistä. Myyjät sanoivat, etteivät he avanneet viestiä heti vaan vasta muutama päivä myöhemmin.
Hovioikeus päätyi asiassa eri lopputulokseen kuin käräjäoikeus. Se katsoi, että olennaista oli reklamaation toimitushetki, ei se, milloin myyjät olivat lukeneet viestin. Reklamaation katsottiin tulleen tehdyksi määräajassa ja virheilmoitukset olivat riittävän yksilöityjä.
Hovioikeus kuitenkin hylkäsi lähes kaikki ostajien esittämät virheväitteet. Sen mukaan asunto ei ollut poikennut siitä, mitä osapuolten voitiin katsoa sopineen. Myöskään myyjien ei katsottu antaneen virheellisiä tietoja tai jättäneen kertomatta sellaisia seikkoja, joista olisi syntynyt tiedonantovirhe.
Hovioikeus ei hyväksynyt myöskään väitettä salaisesta laatuvirheestä. Vaikka rakennuksista löytyi laajoja vaurioita, niiden korjaaminen kuului asunto-osakeyhtiön vastuulle, jolloin kustannukset kohdistuivat kaikille osakkaille vastikkeiden kautta. Hovioikeuden mukaan tällaisia kustannuksia ei arvioida laatuvirheenä vaan taloudellisena virheenä. Lisäksi asuntoa ei pidetty asumiskelvottomana, vaikka ostajat olivat vedonneet terveyshaittoihin. Taloyhtiön kaikissa asunnoissa asuttiin ja ostajatkin olivat vuokranneet asunnon hyvään hintaan.
Ratkaisun ydin löytyi taloudellisesta virheestä
Hovioikeus päätyi siihen, että kaupan kohteessa oli salainen taloudellinen virhe. Ostajille koituvien korjauskulujen osuudeksi arvioitiin noin 40 800 euroa. Tämä oli hovioikeuden mukaan enemmän, kuin mitä heidän ei voitu kohtuudella edellyttää ennakoineen.
Korjauskustannusten arvioitiin vastaavan noin 11 prosenttia maksetusta kauppahinnasta. Haittaa ei pidetty niin olennaisena, että kaupan purku olisi ollut perusteltu seuraamus. Sen sijaan hovioikeus määräsi myyjät maksamaan ostajille niin sanotun tasonparannuksen huomioimisen jälkeen 27 000 euroa hinnanalennusta.
Ostajat voittivat reklamaatioon ja taloudelliseen virheeseen liittyvät kysymykset, mutta hävisivät vaatimuksensa kaupan purkamisesta ja suurimmasta osasta 100 000 euron hinnanalennusvaatimustaan. Ratkaisun lopputulos jäi myös melko lähelle myyjien aiemmin tekemää
20 000 euron sovintotarjousta, joten hovioikeus velvoitti ostajat korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikuluja sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa.
Helsingin hovioikeus 22.9.2026 nro 1054 0663. Ratkaisu ei ollut artikkelia kirjoitettaessa lainvoimainen.
Mitä ajatuksia tapaus herättää, asianajaja Jaana Sallmén?
”Reklamaation tekeminen myyjälle joutuisasti virheen havaitsemisen jälkeen ja asuntokaupassa kahden vuoden vastuuajan sisällä on tärkeää. Poikkeuksellista tapauksessa oli se, ettei reklamaatiota toimitettu suoraan myyjille, vaan se välittyi heille kuluttajariitalautakunnan kautta, jossa ostajien valitus oli vireillä. Voi sanoa, että ostajien kannalta oli suurta sattumaa, että tapahtumien aikajänne sattui menemään näin päin. Toisinkin olisi voinut käydä.
Hovioikeus ratkaisi reklamaation myös sisällöllisten edellytysten eli virheväitteiden ja vaatimusten yksilöinnin osalta ostajien hyväksi arkijärjellä ja toisin kun käräjäoikeus. Oikeuskäytännössä ostajilta on edellytetty hyvinkin paljon osaamista reklamaation tekemisessä eli ymmärrän kyllä käräjäoikeudenkin ratkaisun logiikan.”
Tutustu asiantuntijaan
Jaana Sallmén
asianajaja
Ota yhteyttä tästä!
Artikkelin pääkuva: Shutterstock
