Ostotarjouksen sitovuus asuntokaupassa – hyväksytyn tarjouksen peruuttaminen voi tulla kalliiksi 

Asuntokauppa voi kaatua yllättävän kalliisti, jos osapuolet eivät ymmärrä tarjouksen oikeudellista merkitystä. Yksi perusperiaatteista on, että ostotarjouksen sitova sopimus syntyy, kun tarjous hyväksytään. 

Etenkin välittäjävetoiset asunto-osakkeiden kaupat sujuvat pääsääntöisesti hyvin: ostaja ja myyjä pääsevät yhteiseen näkemykseen, kaupantekoon edetään sovitusti eikä osapuolten välille jää asioita jälkikäteen puitaviksi. Joskus kuitenkin tilanteet mutkistuvat tavalla, joka opettaa kaikille osapuolille arvokkaita läksyjä. Eräs tapaus vuosien takaa on jäänyt erityisen hyvin mieleeni ja havainnollistaa, miten tärkeää on ymmärtää tarjouksen sekä tarjouksen hyväksynnän olevan sitovia. 

Tarjous hyväksyttiin – ostaja alkoi vaatia lisäsitoumuksia 

Tapaus alkoi tavalliseen tapaan. Ostaja kävi rivitalohuoneiston myyntiesittelyssä, sai välittäjältä asuntoesitteen ja muut asiakirjat sekä teki välitysliikkeen kautta myyjälle käsirahallisen tarjouksen. Käsirahan suuruus oli hieman yli 15 000 euroa.  Kaikki oleellinen tieto asunnosta oli ollut ostajan saatavilla jo ennen tarjouksen tekemistä. Asunnossa oli muun muassa tehty kylpyhuoneremontti 1990-luvun lopussa myyjää edeltäneen osakkeenomistajan toimesta. Tästä oli kerrottu sekä myyntiesitteessä että suullisesti huoneistoa esiteltäessä. Myös isännöitsijäntodistuksesta kävi ilmi kyseinen remontti sekä yhtiöllä oleva suppea dokumentaatio siitä. Asuntoyhtiöltä remontista saadut asiakirjat oli annettu ostajalle kirjallisesti ennen tarjouksen tekemistä, ja välittäjä oli lisäksi käynyt asiat keskustellen läpi ostajan kanssa. Kaikki kortit olivat siis pöydällä. 

Ostajan tarjous oli selkeä ja myyjä hyväksyi ostajan tarjouksen sellaisenaan. Kaikki vaikutti olevan enää allekirjoituksia vaille valmista.  

Tilanne kuitenkin muuttui, kun ostaja alkoi tarjouksen hyväksymisen jälkeen vaatia asuntoyhtiöltä kirjallista vakuutusta remontin asianmukaisuudesta sekä myyjältä sitoumusta mahdollisten tulevien kustannusten maksamisesta, jos tilassa tarvittaisiin korjaustöitä ennen taloyhtiön seuraavaa putkiremonttia.

Reklamaatio myös välitysliikkeelle 

Myyjä ja asunto-osakeyhtiö kieltäytyivät lisäsitoumusten antamisesta. Myyjä vetosi siihen, että ostaja oli jo sitoutunut kauppaan ennen tarjouksen antamista saamiensa tietojen perusteella, ja halusi kaupan toteutuvan hyväksymänsä tarjouksen mukaisesti.   

Neuvottelut jatkuivat välitysliikkeen avustuksella tuloksetta muutaman viikon ajan. Kun hyväksytyn tarjouksen mukainen kaupanteon määräpäivä oli ohitettu, ostaja syytti myyjää kaupan peruuntumisesta ja vaati käsirahan palauttamisen lisäksi myyjältä vastaavan suuruista hyvitystä.  

Ostaja lähetti reklamaation myös välitysliikkeelle, joka ei ollut suostunut suorittamaan käsirahaa takaisin ostajalle. Reklamaation mukaan välitysliikkeen olisi pitänyt hankkia selvitys remontin asianmukaisuudesta jo alun perin, minkä vuoksi kaupan toteutumatta jääminen oli ostajan mielestä myös välitysliikkeen vastuulla. Lopulta ostaja nosti kanteen käräjäoikeudessa, tosin vain myyjää kohtaan.  

Oikeuden ratkaisu 

Käräjäoikeus ratkaisi asian selkeästi myyjän hyväksi. Tuomion perustelu oli yksiselitteinen: tarjouksen tekemisellä ja hyväksymisellä osapuolten välille oli syntynyt sitova sopimus niistä ehdoista, joilla kauppa tuli tehdä. Lisäsitoumukseteivät kuuluneet näihin ehtoihin, joten ostajan katsottiin perusteettomasti kieltäytyneen lopullisesta kaupanteosta ja käsirahan kuuluvan myyjälle. 

Oikeudenkäynnistä myyjälle aiheutuneet kulut olivat yli kaksinkertaiset käsirahan määrään verrattuna. Käräjäoikeus ei katsonut kuluvastuun alentamiselle olevan perusteita, vaan ostaja tuomittiin hävinneenä osapuolena korvaamaan myyjän kulut kokonaisuudessaan.  

Kaikkien yllätykseksi ostaja ei valittanut hovioikeuteen, vaan tyytyi tuomioon.  

Kantapään kautta 

Tässä tapauksessa kiteytyy hyvin asuntokaupan perusperiaate: sitova sopimus syntyy, kun tarjous hyväksytään. Sen jälkeen osapuolet eivät voi enää yksipuolisesti muuttaa sopimuksen ehtoja tai vaatia lisäehtoja, joista ei alun perin ole sovittu. Jos osapuoli aiheettomasti kieltäytyy käsirahallisen tarjouksen perusteella sovitun kaupan tekemistä, toinen osapuoli on oikeutettu saamaan käsirahaa vastaavan määrän kompensaationa kaupan peruuntumisesta.  Tässä ostaja ei kuitenkaan tilanteeseen tyytynyt, mikä tuli lopulta kalliiksi. Hän menetti 15 000 euron käsirahan ja joutui korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut. Yhteensä ostajan tappio oli siis lähes 50 000 euroa.  

Maltti on valttia 

Riita osoittaa, miten kalliiksi turha kiirehtiminen ja toisaalta jääräpäisyys asuntokaupoilla voi tulla. Ostajalla olisi ollut mahdollisuus ottaa remontin dokumentaation puutteellisuus huomioon tarjouksensa ehdoissa tai jättää tarjous tekemättä kokonaan. Ja viimeistään ostajan olisi kannattanut hyväksyä käsirahan menettäminen, riitelyn sijaan.  

Tapaus havainnollistaa tavanomaista virheajattelua: moni kuvittelee, että kaupan voi perua ”noin vain”, kunnes varsinainen kauppakirja on allekirjoitettu. Todellisuudessa edes suulliset tarjousneuvottelut eivät kuitenkaan ole pelkkää kaupan tunnustelua, vaan tarjouksella ja sen hyväksynnällä jo sitoudutaan kaupantekoon.  

Tärkeä muistutus kaupan osapuolille 

Jos olet ostamassa asunto-osakkeita, varmista ennen tarjouksen tekemistä, että tiedät mihin sitoudut. Jos jokin asia asunnossa askarruttaa, ota se reilusti puheeksi ja tee siitä tarvittaessa tarjouksesi ehto, olipa kyse sitten remontista, dokumentaatiosta tai mistä tahansa muusta. Kun tarjous on hyväksytty, sopimus on syntynyt, eikä paluuta enää ole. 

Myyjille ja välittäjille tapaus muistuttaa huolellisen tiedonantovelvollisuuden merkityksestä. Kun kaikki tieto annetaan avoimesti jo alusta alkaen, vähennetään riskiä myöhemmistä riidoista. Tässä tapauksessa juuri näin toimittiin, ja sillä oli lopputuloksen kannalta ratkaiseva merkitys, vaikka se ei riitaa estänytkään. 

Asuntokauppa on useimmille elämän suurimpia taloudellisia päätöksiä, joten on tärkeää ymmärtää pelisäännöt ja toimia niiden mukaisesti. Oppirahat voivat muuten olla kovat.