Kiinteistön yhteisomistus – mitä jokaisen omistajan pitää tietää

Yhteisomistus kiinteistöön voi syntyä yllättäen, esimerkiksi perinnön kautta. Toisaalta kiinteistö on voitu hankkia tarkoituksella yhdessä, mutta myöhemmin omistajien välinen tilanne muuttuu ja kiinteistöomaisuuden hallinnointi käy hankalaksi.

Yhteisomistettu kiinteistö vaatii jatkuvaa yhteistä päätöksentekoa niin kunnossapidosta kuin kiinteistön hyödyntämiseen liittyvistä kysymyksistä. Kun omistajien näkemykset ovat hyvin erilaisia, tilanne voi muuttua juridisesti monimutkaiseksi. 

Yhteisomistuksessa jokainen omistaa määräosan kiinteistöstä. Tavanomaisista hoitotoimenpiteistä voidaan päättää enemmistöllä omistusosuuksien mukaan laskettuna, mutta esimerkiksi kiinteistön peruskorjaukset, käyttötarkoituksen olennainen muuttaminen tai myyminen edellyttää kaikkien omistajien suostumusta.

Tyypillisimmät erimielisyydet koskevat muun muassa laajempien korjaustoimien tarpeellisuutta. Omistajat voivat olla erimielisiä  kiinteistön käyttöoikeudesta: kuka saa käyttää kiinteistöä ja millä ehdoilla. Myös kiinteistön myymisestä ja vuokraamisesta saattaa tulla kädenvääntöä.

Säännöt selviksi alusta alkaen

Ongelmien syynä on usein se, että yhteisomistuksesta ei ole sovittu kirjallisesti mitään. Paras tapa välttää konfliktit on sopia pelisäännöistä kirjallisesti jo heti yhteisomistuksen alussa, kun erimielisyydet eivät vielä ole päässeet kärjistymään. Kirjallisella sopimuksella voidaan sopia vaikkapa kesämökkikiinteistön käyttövuoroista, kiinteistön hoitamiseen liittyvien toimenpiteiden ja näiden kustannusten hoitamisesta ja päätöksentekomenettelystä kiinteistöä koskevissa asioissa.

Jos kiinteistö soveltuu usean omistajan yhteiskäyttöön, voidaan hallinnanjakosopimuksella määritellä tarkemmin, miten kiinteistön eri osat jakautuvat omistajien käyttöön ja miten kulut jaetaan. Sopimus kannattaa kirjata kiinteistörekisteriin, jolloin se sitoo myös tulevia omistajia.

Kun sopua ei synny

Jos omistajat eivät pääse yhteisymmärrykseen kiinteistön käyttämisestä, kannattaa ensisijaisesti selvittää, olisiko joku yhteisomistajista halukas ostamaan muiden osuuden kiinteistöstä. Jos tähän ei ole mahdollisuutta, voidaan tuomioistuimelta hakea yhteisomistussuhteen purkua.

Tuomioistuin voi määrätä kiinteistön myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamiseksi ja myynnistä saatu hinta jaetaan omistajille heidän omistusosuuksiensa suhteessa. Myynti tapahtuu käytännössä ulosottomiehen toimittamana pakkohuutokauppana, mikä voi johtaa markkinahintaa merkittävästi alhaisempaan kauppahintaan. Tästä syystä vapaaehtoinen ratkaisu on aina taloudellisesti edullisempi vaihtoehto.

Sovittelu voi tuoda ratkaisun

Joissain tilanteissa kiinteistö voidaan jakaa fyysisesti halkomistoimituksella yhteisomistajien kesken, jos kiinteistön ominaisuudet ovat otolliset, ja jos jakaminen on tarkoituksenmukaista kiinteistön käytön kannalta: esimerkiksi maatilojen ja suurempien maa-alueiden kohdalla tämä voi tulla kyseeseen. Myös suurempia kesämökkikiinteistöjä, joilla sijaitsee useita loma-asuntoja, on käytännössä jaettu halkomistoimituksin. Toinen vaihtoehto on tehdä hallinnanjakosopimus, jolla määritetään kullekin yhteisomistajalle osoitettavat hallinta-alueet sekä yhteiset alueet kiinteistöllä.

Hallinnanjakosopimusten tai muiden yhteistä toimintaa edellyttävien sopimusten tekeminen voi olla haastavaa, jos osapuolten välit ovat kovin tulehtuneet. Tällaisissa tilanteissa ratkaisua voi koittaa hakea sovittelun kautta, jossa puolueeton sovittelija auttaa osapuolia löytämään yhteisen sävelen.

Onko sinulla kysyttävää yhteisomistuksesta tai kiinteistöriidoista? Ota yhteyttä – autamme löytämään tilanteeseen sopivan ratkaisun.