Monen 1970-luvun taloyhtiön remontit eivät enää ratkea pelkällä pankkilainalla. Kun katse kääntyy tontin piilevään arvoon, juridisen osaamisen merkitys korostuu.
Kolmikerroksinen, tasakattoinen ja hissitön ruutuelementtitalo isolla omalla tontilla lähiössä. Yhtiön autopaikat taivasalla talon edessä. Vain välttämättömiä vahinkokorjauksia tehty ja kaikki isot peruskorjaukset tekemättä. Öljykriisi. Kuulostaako tutulta? Niin minustakin, tervetuloa 1970-luvulle!
Kerrostaloissa 1970-luku oli erityisen vilkasta rakentamisen aikaa. Suomessa on ylivoimaisesti eniten 1970-luvulla rakennettuja kerrostaloja, arviolta noin 13 000 kappaletta ja niissä yhteensä satojatuhansia asuntoja. Viimeisen kymmenen vuoden aikana näiden asuntojen omistajat ovat olleet isojen päätösten edessä. Korjataanko vai puretaanko?
Tunteet ja eurot törmäävät
Olen viettänyt lukuisia arki-iltoja tämän aiheen parissa, diskuteeraten usein minua vanhempien ihmisten kanssa. Osa on asunut talossa sen valmistumisesta lähtien, ja he ymmärrettävästi näkevät tilanteen eri lailla kuin taloon viisi vuotta sitten muuttanut pariskunta. Näkemyksiä on joka lähtöön. Osakasiltojen kulku on pääpiirteittäin seuraava:
Hallituksen puheenjohtaja avaa tilaisuuden ja alustaa illan aiheen. Usein pidän lyhyen PowerPoint-esityksen, jossa käyn selkokielellä läpi juridiikan. Jos tarkoitus on purkaa koko talo kaavoitettavan uuden isomman kerrostalon alta, kerron miten hanke toteutetaan ja mitä jokaiselta osakkaalta vaaditaan. Jos tarkoitus on korjata vanha talo ja rahoittaa korjauksia lisärakennusoikeuden myynnillä, avaan, miten se tehdään ja mitä prosessissa edellytetään yhtiöoikeudellisesti. Tämän jälkeen joko rakennusliikkeen edustaja tai konsultti lyö eurot pöytään ja kertoo osakkaille, mitä osakkaiden osakkeista tai yhtiön tontinosasta sekä lisärakennusoikeudesta ollaan valmiita maksamaan. Lopuksi hallitus tai konsultti näyttää kolikon toisen puolen eli kuinka paljon nykyisessä talossa on korjattavaa ja kuinka paljon se jokaiselle salissa istuvalle tulee maksamaan.
Sitten alkaakin se keskustelu. Tyypillisesti se käynnistyy kriittisillä puheenvuoroilla: Joku osakkaista kertoo pitkästä rakennusalan kokemuksestaan, kyseenalaistaa korjausarvion lähtökohdat ja epäilee korjausvelan määrän olevan liioiteltu. Tämän jälkeen hallituksen edustaja pitää puolustuspuheenvuoron ja toteaa korjausarvion olevan itseasiassa hieman alakanttiin.
Seuraan keskustelua, kerron omia näkemyksiäni ja oikaisen esiin nousevia virheellisiä väitteitä tai vääriä tulkintoja. Monesti kaikkein vaikuttavimman puheenvuoron käyttää lopulta pitkään talossa asunut osakas, joka muistuttaa maltillisten aplodien saattelemana, että myös vaikeisiin päätöksiin on joskus uskallettava tarttua taloyhtiön tulevaisuuden turvaamiseksi.
Mistä rahat remontteihin löytyvät?
Tarinointi sikseen. Miten isot remontit, kuten linjasaneeraus sekä katto-, julkisivu- ja ikkunaremontit sitten rahoitetaan? Vaihtoehtoja on muutamia: Pyydät pankilta rahaa, toivottavasti saat sitä, keräät osakkailta pääomavastiketta, maksat pankille korkoja ja pääoman takaisin 15–30 vuodessa. Pyydät pankilta rahaa, mutta et saa sitä. Menet osakkaiden kukkaroille joko etukäteen tai viimeistään silloin kun rahaa tarvitaan. Toivot, että osakkailta löytyy myötämielisyyttä ja taloudellista kantokykyä.
Ryhdyt kaavakehityshankkeeseen ja myyt kaavoitettavan lisärakennusoikeuden rakennusliikkeelle tai sijoittajalle. Se, miten tämä tehdään, kannattaa kysyä minulta tai meiltä, sillä hankkeen onnistuminen edellyttää vahvaa juridista osaamista ja huolellista valmistelua. Varsinkin nykyisessä markkinassa rakennusliikkeiden tuskaillessa täysien tonttivarastojen ja myymättömien asuntojen kanssa, osaava asianajaja todellakin maksaa itsensä takaisin.
Niin, ja se öljykriisi. Historia toistaa itseään.
Rasmus Kanerva, asianajaja
Jaa kirjoitus
Hoidan laajasti kiinteistöalaan liittyviä toimeksiantoja. Olen erikoistunut asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden juridiikkaan sekä oikeudenkäynteihin. Konsultoin taloyhtiöitä lisä- ja täydennysrakentamiseen sekä purkavaan uusrakentamiseen liittyvissä kiinteistökehityshankkeissa. Avustan asiakkaitani myös yhtiö-, sopimus- ja vahingonkorvausoikeudellisissa sekä vuokrasuhteisiin liittyvissä kysymyksissä.