Korkein oikeus vahvisti hovioikeuden ratkaisun, jonka mukaan helsinkiläisen rivitaloyhtiön lisärakentamispäätökset olivat yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia.
Itähelsinkiläinen taloyhtiö teki vuonna 2018 pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa päätöksen myydä yhtiön rakennusoikeuden ja muuttaa yhtiöjärjestystä lisärakentamishankkeen mahdollistamiseksi. Päätös tehtiin, vaikka päätyhuoneiston osakkaat olivat aiemmin ilmoittaneet kirjeellä kielteisen kantansa lisärakentamishankkeeseen.
Päätöstä vastustaneiden osakkaiden mukaansa hanke olisi toteutuessaan vaikuttanut selkeästi vain yhteen huoneistoon. Heidän arvionsa mukaan lisärakentamisesta koituisi lähes puolen miljoonan euron suuruiset vahingot asunnon arvon alenemisen muodossa. Rivitalot sijaitsevat arvoalueella meren rannalla. Kirjoitimme tapauksesta aiemmin tässä. Osakkaat vaativat oikeudessa yhtiökokouksen päätöksen mitätöintiä.
Sekä käräjäoikeus että hovioikeus totesivat taloyhtiön päätökset pätemättömiksi, ja taistelusta alemmissa oikeusasteissa koitui taloyhtiölle sadan tonnin lasku. Asia päätyi lopulta korkeimpaan oikeuteen, joka antoi päätöksensä lokakuussa 2025. Taloyhtiön havittelema lisärakentaminen kuopattiin lopullisesti, sillä KKO piti hovioikeuden tuomion voimassa.
Hyöty jakautui epäoikeutetusti osakkaiden kesken
KKO totesi ratkaisussaan, että taloyhtiön päätöksiä on arvioitava ennen kaikkea osakkaiden yhdenvertaisuuden näkökulmasta. Ratkaisevana on erityisesti pidettävä sitä, millaisia taloudellisia seurauksia yhtiökokouksen päätöksellä tosiasiallisesti on osakkeenomistajille kokonaisuutena eli miten päätös vaikuttaa osakkeiden arvoon.
Yhdenvertaisuusperiaate ei edellytä sitä, että osakkaiden pitäisi hyötyä jokaisesta päätöksestä täsmälleen yhtä paljon. Päätös voi kuitenkin tuottaa epäoikeutettua etua ja olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen silloin, kun sen taloudelliset seuraukset hyödyttävät kaikkia osakkaita, mutta hyöty jakautuu heidän välillään epäoikeutettuna pidettävällä tavalla.
KKO katsoi, että päätöksen taloudelliset vaikutukset jakautuivat osakkaiden kesken niin epätasapainoisesti, että kyse oli yhdenvertaisuuden kannalta olennaisesta ongelmasta. Taloyhtiön omankin selvityksen perusteella muut osakkaat hyötyivät hankkeesta, kun taas kantajien osakkeiden arvo olisi laskenut. KKO:n mukaan tällaiselle hyötyjen ja haittojen jakautumiselle ei ollut hyväksyttäviä perusteita.
Korvauspäätöksellä ei merkitystä
Oikeudessa käsiteltiin myös taloyhtiön noin puolitoista vuotta myöhemmin tekemää päätöstä maksaa päätyhuoneiston osakkaille 125 000 euron kompensaatio lisärakentamisen aiheuttamasta haitasta. Päätös oli tehty toisessa ylimääräisessä yhtiökokouksessa moitekanteen jo ollessa vireillä.
KKO totesi, ettei laki sinänsä ole esteenä tällaisen hyödyn jakautumista korjaavan päätöksen huomioon ottamiselle, kun toisiinsa liittyvien päätösten yhdenvertaisuusperiaatetta arvioidaan kokonaisuutena. Tässä tapauksessa korvauspäätös ei kuitenkaan ollut osa vuoden 2018 yhtiökokouksen ratkaisuja, vaan se tehtiin erillisenä päätöksenä noin puolitoista vuotta myöhemmin, moitekanteen nostamisen jälkeen.
KKO katsoi, ettei lainvastaiseksi osoittautunutta päätöstä voida jälkikäteen “oikaista” uudella päätöksellä. Vuoden 2018 päätöksillä oli ollut vaikutuksia osakkaiden asemaan jo ennen korvauspäätöstä, ja myös mahdolliset vastuukysymykset on arvioitava sen perusteella, että alkuperäiset päätökset olivat pätemättömiä.
Näistä syistä KKO ei antanut merkitystä myöhemmin tehdylle korvauspäätökselle, kun se arvioi vuoden 2018 yhtiökokouspäätösten yhdenvertaisuutta.
Millaisia ajatuksia tapaus herättää, asianajaja Marina Furuhjelm?
”KKO päätyi siihen, että moititut yhtiökokouksen vuonna 2018 tekemät päätökset ovat olleet asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia. Perustelut tältä osin ovat mielestäni hyvin selkeät. Ratkaisu pohjautuu pitkälti siihen, että kantajien huoneistojen arvo olisi laskenut päätösten perusteella. Myös taloyhtiön omien asiantuntijoiden arvioiden perusteella kantajien asuntojen arvo olisi laskenut, vaikka kantajien asiantuntijoiden arvioiden mukaan arvon alennus olisi ollut merkittävästi suurempi.
Harmillisesti KKO ei kuitenkaan ottanut kantaa siihen, miten taloyhtiön myöhemmin tehty päätös korvausten maksamisesta kantajille olisi vaikuttanut yhdenvertaisuusloukkauksen arviointiin. Se kuitenkin katsoi, että tällaisen korvauksen huomioon ottamiselle ei olisi ollut lain puolesta estettä, mutta tällöin päätökset olisi tullut tehdä samassa yhteydessä. Avoimeksi kysymykseksi jäi siis edelleen, minkälainen merkitys korvauksella olisi ollut, jos siitä olisi esimerkiksi tehty päätös vuoden 2018 yhtiökokouksessa.”
KKO:2025:89
Kuva: Shutterstock
