Yksi sähköposti, kaksi irtisanomista ja kallis opetus vuokranantajalle: Vuokrasuhteen päättäminen johti oikeusprosessiin, jossa punnittiin irtisanomisen muotovaatimuksia ja hyvää tapaa.
Perhe vuokrasi omakotitalon rauhalliselta pientaloalueelta marraskuun lopulla vuonna 2020. Vuokra-aika alkoi tammikuun alussa 2021, mutta vain muutama viikko taloon asettumisen jälkeen vuokranantaja lähetti sähköpostin, jossa ilmoitettiin vuokrasopimuksen irtisanomisesta. Vuokralaiset reagoivat yllättävään lähtölaskentaan ripeästi irtisanomalla vuokrasopimuksen itse seuraavana päivänä ja ryhtymällä etsimään uutta asuntoa.
Myöhemmin vuokralaiset päättivät viedä asian käräjäoikeuteen. He katsoivat, että vuokranantajan irtisanominen oli paitsi perusteeton myös hyvän tavan vastainen ja vaativat korvauksia. Länsi-Uudenmaan käräjäoikeus katsoi, että irtisanominen oli muodollisesti pätevä, mutta hyvän tavan vastainen. Vuokralaisille määrättiin maksettavaksi kahden kuukauden vuokraa vastaava hyvitys. Vuokranantaja ei tyytynyt ratkaisuun, vaan vei asian hovioikeuden käsiteltäväksi.
Sähköpostin tehokkuus punnittavana
Vuokranantaja katsoi, että sopimus ei ollut päättynyt heidän tekemästään ilmoituksesta, koska sähköpostitse toimitetusta irtisanomisviestistä puuttui vuokrasuhteen tarkka päättymispäivä. Huoneenvuokralain mukaan irtisanomisilmoituksessa on mainittava sopimuksen päättymisajankohta. Vuokranantajan mukaan vuokralaisten itsensä seuraavana päivänä tekemä oma irtisanominen olisi näin ollen ollut se, joka todella päätti vuokrasuhteen.
Vuokralaisten näkemyksen mukaan tilanne oli selvä: he olivat muuttaneet uuteen kotiin tarkoituksella jäädä, mutta vuokranantajan sähköposti osoitti, ettei heidän läsnäolonsa ollut enää toivottua. Heidän oma irtisanomisensa ei ollut aloite, vaan reaktio tilanteeseen, jossa he näkivät parhaaksi lähteä nopeasti.
Hovioikeuden tuli selvittää, oliko vuokranantajan suorittama irtisanominen ollut muodollisesti pätevä ja siten vuokrasuhteen todellinen päättymissyy. Mikäli näin oli, seuraava kysymys oli, oliko irtisanominen tapahtunut hyvän tavan vastaisesti. Jos tämäkin kriteeri täyttyi, tuli ratkaistavaksi, minkä suuruinen hyvitys vuokralaisille kuului.
Kuka todella päätti sopimuksen?
Hovioikeus ei hyväksynyt vuokranantajan tulkintaa heidän tekemänsä ilmoituksen tehottomuudesta. Hovioikeus korosti, että irtisanomista koskevien muotovaatimusten tarkoitus on suojata vuokralaista, ei antaa vuokranantajalle mahdollisuutta kiertää vastuutaan teknisellä puutteella. Koska sähköpostista kävi selvästi ilmi, että vuokrasopimus haluttiin päättää, ja vuokralaiset ymmärsivät tämän, irtisanominen katsottiin päteväksi. Näin vuokrasuhde oli päättynyt vuokranantajan suorittaman irtisanomisen seurauksena.
Perheen oma irtisanomisilmoitus ei muuttanut kokonaiskuvaa. Hovioikeus piti uskottavana, että ilmoitus tehtiin varotoimena vuokranmaksuvelvollisuuden rajaamiseksi, ei siksi, että he olisivat itse halunneet muuttaa pois. Vuokralaisilla oli ollut aito aikomus jäädä vuokrahuoneistoon asumaan, mutta vuokranantajan ilmoitus teki tilanteesta mahdottoman.
Irtisanomisen takana tunne vai tarve?
Oikeus ei kuitenkaan jäänyt pohtimaan pelkästään sanamuotoa. Se halusi tietää, miksi irtisanominen tehtiin. Vuokranantaja vetosi siihen, että asunto tarvittiin yhtiön työntekijälle työsuhdeasunnoksi. Tämä olisi lain mukaan hyväksyttävä ja hyvän tavan mukainen peruste.
Tapahtumien kulku sai oikeuden epäilemään selityksen aitoutta, sillä osapuolten välillä oli ollut kiistaa rikkoutuneesta kodinkoneesta. Asia oli kärjistynyt epäasiallisesti päättyneeseen puhelinkeskusteluun, ja irtisanomisilmoitus lähetettiin juuri tuon keskustelun jälkeen. Tämän tiedon valossa hovioikeus ei pitänyt todennäköisenä, että todellinen syy olisi ollut työntekijän asunnontarve. Tulkintaa vahvisti se, että asiakirjojen mukaan väitetty tarve oli ilmestynyt kirjallisesti vasta myöhemmin.
Hovioikeus päätyi siihen, että irtisanominen oli tehty henkilökohtaisen erimielisyyden seurauksena, ei aidon tarpeen pohjalta. Tällaisessa tapauksessa kysymykseen tulee asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 57 §:n säännös, joka antaa vuokralaiselle oikeuden hyvitykseen hyvän tavan vastaisen irtisanomisen takia.
Korvaukseksi vuokranantaja määrättiin maksamaan entisille vuokralaisille kahden kuukauden vuokraa vastaava summa, yhteensä 3 200 euroa. Lisäksi vuokranantaja velvoitettiin maksamaan vuokralaisten oikeudenkäyntikulut sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa, noin 27 000 euroa.
Helsingin hovioikeus 22.5.2025 nro 462
Mitä ajatuksia tapaus herättää, lakimies Saara Mantere?
”Vaikka huoneenvuokralaki ei määrittele, millä perusteilla asunnon vuokrasopimuksen voi irtisanoa, tulee irtisanomisen ja irtisanomisperusteen aina olla hyvän tavan mukainen. Tämä tapaus osoittaa myös sen, kuinka tärkeää on pystyä jälkikäteen todistamaan, että irtisanomisilmoituksessa käytetty irtisanomisperuste on oikea ja paikkaansa pitävä. Toisaalta ratkaisussa painotetaan myös sitä, että vuokralaisen on pystyttävä näyttämään toteen, että todellinen irtisanomisperuste on ollut jokin toinen kuin vuokranantajan ilmoittama peruste. Ratkaisu on linjassa olemassa olevan oikeuskäytännön kanssa. Hieno uusi kannanotto hovioikeudelta oli linjaus siitä, että vuokranantaja ei itse voi omaksi edukseen vedota irtisanomisilmoituksen tehottomuuteen, mikäli hänen itsensä tekemä ilmoitus on ollut puutteellinen.”
Vuokrasuhteen päättäminen – ennen kuin etenet, tarkista nämä
Kuva: Shutterstock
