Kelluvan loma-asunnon ostaja vaati kaupan purkua tai kauppakirjan mukaista osakkeiden takaisinostoa, kun rakennukselle ei saatu pysyvää lupaa. Helsingin hovioikeus katsoi, että riskit olivat tiedossa jo kauppaa tehtäessä ja takaisinostovaatimus esitettiin liian myöhään.
Vuonna 2012 Lappeenrannassa järjestettiin loma-asuntomessut, joiden yksi vetonauloista oli venesatamaan sijoitettu rakennus. Talon toisesta huoneistosta tehtiin pian messujen jälkeen kaupat, vaikka sen tulevaisuuteen liittyi epävarmuustekijöitä.
Koska alueelta puuttui loma-asumisen salliva asemakaava, rakennus oli määritelty väliaikaiseksi huoltorakennukseksi, joka tuli siirtää viiden vuoden määräajan päättyessä. Alueelle oli kaupungin toimesta tekeillä asemakaava, mutta sekin lopulta kaatui.
Kun kelluvan talon kohtalo selvisi venäläistaustaiselle ostajalle, hän katsoi tulleensa harhaanjohdetuksi. Syksyllä 2021 hän vaati Länsi-Uudenmaan käräjäoikeudessa kaupan purkamista sekä 279 000 euron kauppahinnan palauttamista korkoineen.
Osapuolet eri mieltä kohteen luonteesta ja riskeistä
Ostajan mukaan kaupan kohde ei vastannut sovittua. Hänen mukaansa rakennuslupa ei oikeuttanut käyttämään asuntoa vapaa-ajan asuntona, koska se oli rakennusluvan mukaan huoltorakennus.
Asiassa tuli kuitenkin esiin, ettei asunnon käyttöä ollut käytännössä estetty. Huoneistoa oli vuokrattu esimerkiksi venäläisille matkailijoille, ja ostaja kertoi itse viettäneensä siellä säännöllisesti aikaa, keskimäärin muutamia päiviä kuukaudessa.
Lisäksi ostaja katsoi, ettei ollut ymmärtänyt rakennusluvan määräaikaisuutta tai sitä, että rakennus voitaisiin joutua siirtämään pois satamasta lokakuuhun 2016 mennessä. Hänen mukaansa myyjän edustaja oli antanut liian myönteisen kuvan luvan jatkumisesta.
Hän vetosi kauppakirjaan sisältyneeseen ehtoon, jonka mukaan myyjän tuli tietyissä tilanteissa ostaa osakkeet takaisin. Ehto liittyi rakennuslupaan siten, että jos pysyvää lupaa ei saataisi tai rakennusta ei voitaisi pitää paikallaan, ostajalla oli oikeus vaatia takaisinostoa.
Myyjä kiisti ostajan vaatimukset ja katsoi, ettei kaupassa ollut virhettä. Hän korosti, että keskeiset tiedot ilmenivät rakennuslupa-asiakirjoista ja kauppakirjasta, eikä harhaanjohtavia tietoja ollut annettu. Osakkeiden takaisinostoa koskevasta vaatimuksesta myyjä totesi, etteivät ehdot olleet täyttyneet ja vaatimus oli joka tapauksessa esitetty liian myöhään. Myyjän mukaan ostajan vastuulla oli seurata hankkeen etenemistä ja vedota tarvittaessa ehtoon määräajassa.
Takaisinostovaatimus myöhästyi
Käräjäoikeus päätyi myyjän kannalle ja hylkäsi kanteen. Sen mukaan ostaja oli ollut tietoinen rakennusluvan määräaikaisuudesta ja siihen liittyvistä riskeistä, eikä hän voinut vedota niihin virheenä.
Vaikka takaisinostoehdon edellytys sinänsä täyttyi, käräjäoikeus katsoi, että vaatimus oli esitetty myöhässä. Näin ollen takaisinostoon perustuva vaatimus raukesi.
Ostaja vei asian vielä Helsingin hovioikeuteen, joka ei kuitenkaan muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.
Hovioikeuden mukaan ostajan olisi pitänyt ymmärtää tilanteen lopullisuus viimeistään vuoden 2018 lopussa, jolloin rakennuslupaa koskenut päätös tuli lainvoimaiseksi. Takaisinostovaatimus esitettiin vasta vuonna 2021.
Helsingin hovioikeus 30.3.2026 nro 1048 0108
Mitkä ovat tapauksen keskeiset opit, asianajaja Ari Kanerva?
”Opiksi vastaisuuden varalle voidaan todeta, että myyjän kannalta ratkaisevan tärkeäksi osoittautui asianajajan avustuksella huolellisesti laadittu kauppakirja, erityisesti siltä osin kuin kohde poikkesi tavanomaisesta sekä takaisinostoa koskevan poikkeuksellisen ehdon osalta. Tapaus osoitti myös, ettei asianajajien usein korostama neuvo asiantuntijoiden oikea-aikaisesta käytöstä ole turha.”
Kuva: Shutterstock
