Taloyhtiöiden arkea määrittävä laki on päivittymässä tilanteessa, jossa asumisen pelisäännöt ovat muuttuneet nopeasti. Eduskunnan käsittelyssä oleva uudistus pyrkii vastaamaan sekä arjen ristiriitoihin että vaikeampiin tilanteisiin, joissa taloyhtiön toiminnan jatkaminen ei enää ole itsestään selvää.
Oikeusministeriö asetti tammikuussa 2024 työryhmän valmistelemaan ehdotusta asunto-osakeyhtiölain ajantasaistamiseksi. Lakiuudistuksen keskeisiä teemoja ovat lyhytaikaisen vuokrauksen pelisääntöjen selkeyttäminen, taloyhtiöiden keinojen vahvistaminen asumishäiriöihin puuttumisessa sekä osakehuoneistojen hallintaanottoa koskevan sääntelyn täsmentäminen. Lisäksi ehdotetaan muutoksia taloyhtiöiden purkamista ja konkurssia koskevaan päätöksentekoon.
Uudistus on edennyt eduskuntakäsittelyyn, ja tavoitteena on lain astuminen voimaan syksyn 2026 aikana. Lakiesityksen yksityiskohdat voivat vielä muuttua käsittelyn aikana.
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Timo A. Järvinen, olet ollut mukana asunto-osakeyhtiölakityöryhmässä jo vuosina 2004–2010, ja nyt myös uudessa työryhmässä. Miten taloyhtiömaailma on tänä aikana muuttunut sinun silmissäsi? Miksi lain uudistus on ajankohtainen juuri nyt?
Asunto-osakeyhtiölaki on ollut nykyisellään voimassa lähes 16 vuotta. Tänä aikana taloyhtiöiden toimintaympäristöä ovat muuttaneet väestön ikääntyminen, kaupungistuminen ja kestävän kehityksen vaatimukset. Hyvä esimerkki muutoksesta on lyhytaikainen majoitustoiminta. Kyse on suhteellisen uudesta ilmiöstä, johon liittyy sekä mahdollisuuksia että käytännön ongelmia, kuten lisääntynyttä kuormitusta ja häiriötilanteita. Nykyinen lainsäädäntö ei ole kaikilta osin pysynyt näiden muutosten mukana. Uudistuksen tavoitteena on varmistaa, että laki vastaa jatkossakin muuttuvan toimintaympäristön tarpeisiin.
Olen lisäksi pannut merkille, että 20–30-vuotiaiden kiinnostus asuntosijoittamiseen on kasvanut selvästi. Tämä lisää tarvetta ymmärtää taloyhtiöiden toimintaa ja samalla kasvattaa painetta tehdä päätöksenteosta ja toiminnasta aiempaa läpinäkyvämpää ja ymmärrettävämpää.
Mitkä muutokset lakiehdotuksessa ovat mielestäsi keskeisimpiä ja miksi?
Korostaisin kahta isoa teemaa. Ensinnäkin lakiehdotuksessa täydennetään hallintaanottoperusteita, jotta taloyhtiöiden olisi helpompi puuttua asumishäiriöihin. Tämä on keskeistä, koska häiriötilanteet ovat melko yleisiä, ja nykyiset keinot koetaan usein hitaiksi tai riittämättömiksi.
Toiseksi sääntelyä selkeytetään taloyhtiön hallitun alasajon osalta, jotta purkamiseen ja toiminnan päättämiseen liittyvät prosessit olisivat nykyistä selkeämpiä ja sujuvampia.
Hallitun alasajon sääntelyn tarve on tullut väistämättömäksi toimintaympäristön kiristyessä ja epävarmuuden kasvaessa. Kehitykseen ovat erityisesti vaikuttaneet taantuvien alueiden taloyhtiöiden konkurssit, joiden taustalla ovat tyypillisesti korjausvelka ja rahoituksen saatavuuden heikkeneminen, osakkaiden haluttomuus tehdä lisäsijoituksia, huoneistojen arvon lasku sekä korko- ja muiden kulujen kasvu.
Maksukyvyttömyyteen voivat lisäksi johtaa esimerkiksi osakkaiden kesken epäsuhtaisesti jakautuvat maksuvelvoitteet, kuten liiketilojen korkeat vastikekertoimet, sekä taloyhtiön hallinnon laiminlyönnit. Nykyisin joudutaan ratkaisemaan ongelmia, joita lakia valmisteltaessa ei osattu ennakoida.
Mikä lakiehdotukseen tuotu muutos on tärkeä, mutta sitä on nostettu esiin yllättävän vähän?
Pääpaino julkisessa keskustelussa on ollut lyhytaikaisessa vuokrauksessa ja häiriötilanteissa. Vähemmälle huomiolle on mielestäni jäänyt taloyhtiöiden hallittua alasajoa koskeva kokonaisuus, joka on muutoksena varsin merkittävä.
Lakiehdotuksessa selvennetään ja kevennetään päätöksentekoa yhtiön selvitystilaan asettamisesta ja omaisuuden luovuttamisesta, helpotetaan vastikeperusteen muuttamista osakehuoneiston käyttötarkoituksen muuttuessa sekä täsmennetään yhtiön omien osakkeiden hankintaa koskevaa sääntelyä. Samalla laissa huomioidaan aiempaa paremmin myös asunto-osakeyhtiön konkurssin erityispiirteet.
Onko jokin kohta uudistuksessa, joka voi aiheuttaa uusia tulkintaongelmia tai ristiriitoja?
Asianajajan näkökulmasta ongelmallista on se, ettei lyhytaikaiselle vuokraukselle ehdoteta lainsäädännöllistä määritelmää eli tarkkaa rajaa lyhytaikaisen ja “tavallisen” vuokrauksen välille. Tämä puute voi jättää tilaa tulkinnoille ja lisätä erimielisyyksiä taloyhtiöiden ja osakkaiden välillä.
Sen sijaan esitykseen tuodaan uusi hallintaanottoperuste, jolla voidaan puuttua lyhytvuokrauksesta aiheutuviin asuinkäytöstä poikkeaviin lisäkustannuksiin tai haittaan. Lisäksi osakkaalle ehdotetaan tietojenantovelvollisuutta, kuten vuokralaisten tunniste- ja yhteystietojen toimittamista vahinkotilanteiden selvittämiseksi.
Toinen ongelmallinen kohta liittyy hallintaanottoasioiden sähköisiin tiedoksiantomenettelyihin. Tiedoksiantoa koskevien sääntöjen pitäisi olla mahdollisimman selkeitä, koska esimerkiksi moitekanteen määräaika kytkeytyy tiedoksisaannin ajankohtaan. Kyse on siitä, milloin osakkaan katsotaan saaneen tiedon päätöksestä ja milloin valitusaika alkaa kulua.
Jos kriteerit jäävät tulkinnanvaraisiksi, voi syntyä riitoja siitä, onko tiedoksianto tehty lain edellyttämällä tavalla. Tässä on olemassa vaara, että esitys johtaa käytännössä uusiin ongelmiin. Laissa pitää tältä osin pystyä parempaan selkeyteen, kuin mitä nyt esitetään.
Mitä tavallisen osakkaan pitäisi ymmärtää tästä laista juuri nyt?
Ehdotetuista asunto-osakeyhtiölain muutoksista ei juurikaan aiheudu välittömiä kustannuksia osakkaille. Uudistuksella pyritään ennen kaikkea keventämään taloyhtiöiden hallinnollista taakkaa selkeyttämällä sääntelyä ja helpottamalla päätöksentekoa. Samalla tavoitteena on parantaa osakkaiden tiedonsaantia ja vaikutusmahdollisuuksia.
On kuitenkin hyvä ymmärtää, että taloyhtiöiden toimintaympäristö vaihtelee paljon esimerkiksi alueellisen rakennemuutoksen vuoksi. Kaikki yhtiöt eivät ole samassa asemassa toimintaedellytystensä suhteen. Vaikka asunto-osakeyhtiölaki ei voi vaikuttaa näiden muutosten taustalla oleviin syihin, sen avulla voidaan pyrkiä lieventämään niistä aiheutuvia kielteisiä vaikutuksia taloyhtiöille ja osakkaille. Tämä näkökulma on huomioitu esityksessä varsin hyvin.
Näin asunto-osakeyhtiölaki uudistuisi – keskeiset muutokset
- Lyhytaikainen vuokraus: Lakiesityksessä ehdotetaan selkeämpiä pelisääntöjä lyhytaikaiseen vuokraukseen. Taloyhtiöille annettaisiin nykyistä paremmat keinot puuttua toimintaan, jos siitä aiheutuu haittaa tai lisäkustannuksia.
- Häiriöihin puuttuminen: Taloyhtiöiden mahdollisuuksia puuttua asumishäiriöihin vahvistettaisiin. Tavoitteena on helpottaa ja nopeuttaa reagointia tilanteisiin, joissa asuminen poikkeaa olennaisesti tavanomaisesta.
- Hallintaanotto: Osakehuoneiston hallintaanottoa koskevaa sääntelyä täsmennettäisiin ja selkeytettäisiin. Muutoksilla pyritään tekemään prosessista ennakoitavampi sekä taloyhtiöille että osakkaille.
- Taloyhtiön purkaminen ja konkurssi: Päätöksentekoa taloyhtiön purkamisesta, selvitystilaan asettamisesta ja omaisuuden luovuttamisesta helpotettaisiin. Lisäksi sääntelyssä huomioitaisiin nykyistä paremmin asunto-osakeyhtiön konkurssin erityispiirteet.
- Päätöksenteon keventäminen: Joissakin tilanteissa taloyhtiöiden päätöksentekovaatimuksia kevennettäisiin ja sääntelyä selkeytettäisiin, mikä vähentäisi hallinnollista kuormaa.
- Osakkaiden tiedonsaanti: Osakkaiden tiedonsaantia ja vaikutusmahdollisuuksia parannettaisiin esimerkiksi velvoittamalla antamaan tarkempia tietoja tietyissä tilanteissa (kuten lyhytaikaisessa vuokrauksessa).
Ota yhteyttä asiantuntijaan!
Timo A. Järvinen,
asianajaja
Yhteystiedot
