Kiinteistön ostaja maksoi kodistaan lähes 150 000 euroa, mutta joutui pian muuttamaan pois asumiskelvottomista tiloista. Turun hovioikeus kovensi kiinteistönvälittäjän rangaistusta törkeäksi petokseksi, kun tämän katsottiin yhdessä myyjän kanssa salanneen vakavat rakennusvirheet ja rakennuslupien puuttumisen.
Vuonna 2014 pariskunta osti vanhan kiinteistön 25 000 eurolla. Kauppakirjaan kirjattiin tuolloin, että asuinrakennuksessa on havaittavissa home- ja lahovaurioita. Lähes kolme vuosikymmentä käyttämättömänä olleet rakennukset myytiin purkukuntoisina.
Pari vuotta kaupan jälkeen toinen puolisoista lunasti kiinteistön toisen osuuden itselleen noin 15 000 eurolla. Sitten hän ryhtyi mittavaan urakkaan, jossa asuinrakennus remontoitiin kokonaisuudessaan, ja sen yhteyteen rakennettiin laajennusosa. Urakan jälkeen kiinteistö laitettiin myyntiin kiinteistönvälittäjän kautta. Talo löysi uuden omistajan 147 000 euron hinnalla vuonna 2018.
Pian kaupan jälkeen ostajalle selvisi, että kiinteistö oli aikanaan myyty purkukuntoisena. Toisekseen myyjä ei ollut hankkinut laajennusosalle asianmukaisia rakennuspiirustuksia ja lupia. Lisäksi rakennettuun tiilikattoon oli tehty liian loiva kaltevuus. Pian ostaja huomasi myös seinissä pieniä reikiä, jotka paljastuivat tupajumien tekosiksi. Maalilla peitetyt kantavat hirret osoittautuivat lahonneiksi.
Ostaja katsoi, että sekä myyjä että kiinteistönvälittäjä syyllistyivät törkeään petokseen ja yhtyi syyttäjän rangaistusvaatimukseen. Hän vaatii vastaajia yhteisvastuullisesti korvaamaan kiinteistön arvonmenetyksestä 147 000 euroa sekä asumishaitasta noin 21 000 euroa korkoineen.
Ostaja jätti talon kylmilleen
Myyjä ja kiinteistönvälittäjä kiistivät syytteen. Heidän mukaansa ostajalle oli jo ennen kauppaa kerrottu, että kyseessä on poikkeuksellisen vanha ja huonokuntoinen rakennus, jossa on laatuvirheitä. Kauppakirjoihin oli kirjattu vastuunrajoitusehdot, ja kuntotarkastusraportti suositteli lisätutkimuksia sekä korjaustoimenpiteitä.
Myyjä kertoi olleensa vilpittömästi siinä uskossa, että hän remontoi talosta vakituisen asunnon. Hän ehtikin asua siinä perheineen ilman ongelmia poismuuttoon saakka. Vauriot, kuten lahokorjaukset ja tuholaisten jäljet, olivat heidän mukaansa ostajan nähtävissä, eikä niitä ollut peitelty. Ostajalle oli myös kerrottu rakennusluvan puuttumisesta, katon loivasta kaltevuudesta sekä vesikatteen uusimistarpeesta.
Vastaajien mukaan rakennuksen rappeutuminen johtui lopulta siitä, että ostaja hylkäsi kiinteistön ja jätti sen kylmilleen vuosiksi.
Liian loiva katto sai aikaan kosteusvaurion
Asian käsittely alkoi Varsinais-Suomen käräjäoikeudesta. Sen tuli selvittää, oliko ostajalle annettu tahallisesti vääriä tietoja kiinteistöstä, tai oliko virheitä salattu, jotta kiinteistökaupat toteutuisivat. Käräjäoikeus totesi, että sekä vuoden 2014 että 2016 kauppakirjoissa oli yksiselitteisesti kirjattu rakennusten olevan purkukuntoisia tai ainakin erittäin huonokuntoisia.
Jo vuonna 2014 asuinrakennuksessa oli selvästi havaittavissa home- ja lahovaurioita, joista myyjä oli tietoinen. Talo olisi vaatinut perusteellisen ja ammattitaitoisen korjauksen, mutta myyjän käyttämät menetelmät olivat pintapuolisia eivätkä poistaneet lahoa. Asiantuntijoiden mukaan tuholaisten jäljet ja lahopöly olivat olleet näkyvissä jo pitkään.
Käräjäoikeus katsoi ratkaisussaan myyjän salanneen ostajalta sen, että talo oli aiemmin myyty purkukuntoisena. Oikeuden mukaan sekä myyjä että välittäjä jättivät tahallaan kertomatta laajennusosan katon virheellisestä kaltevuudesta. Rakennuslupien ja piirustusten puuttumisen ei katsottu olleen ratkaiseva erehdyttävä seikka ostajalle.
Ostaja maksoi kohteesta sen todellista arvoa enemmän, mutta joutui muuttamaan pois asumiskelvottomasta talosta vain vuoden kuluttua. Käräjäoikeuden mukaan myyjän ja kiinteistönvälittäjän menettely täytti petoksen tunnusmerkistön. Myyjä tuomittiin petoksesta 4 kuukauden ehdolliseen vankeuteen, kun taas kiinteistönvälittäjä sai sakkorangaistuksen. Tähän päälle tulivat merkittävät rahalliset korvaukset.
Välittäjän valitus kääntyi itseään vastaan
Kiinteistönvälittäjä haki muutosta käräjäoikeuden päätökseen, joka koski laajennusosan katon virhettä. Turun hovioikeudessa tapauksen tarkastelu sai uuden käänteen.
Hovioikeus korosti, että välittäjä oli kiinteistöalan ammattilaisena velvollinen varmistamaan paitsi katon myös rakennuslupien ja piirustusten tilanteen. Välittäjä oli tiedustellut papereita kunnalta, mutta ei saanut asiaan vastausta ennen kaupantekoa. Epäselvyydestä hän ei maininnut ostajalle, vaan antoi tämän uskoa asiakirjojen olevan kunnossa. Myös kauppakirja antoi ymmärtää, että luvat ja piirustukset olivat olemassa ja helposti hankittavissa. Todellisuudessa niitä ei ollut olemassakaan.
Näin ollen välittäjä oli hovioikeuden mukaan osallistunut rikoksen toteuttamiseen yhdessä myyjän kanssa, salannut olennaisia tietoja ja siirtänyt velvollisuuksiaan myyjälle varmistumatta siitä, että asiat todella hoidetaan. Hän vastasi teosta tekijäkumppanina myyjän rinnalla.
Törkeä petos on kyseessä silloin, kun petoksella tavoitellaan erityisen suurta taloudellista hyötyä tai aiheutetaan huomattavaa vahinkoa, teko on tehty luottamusasemaa väärinkäyttäen tai erityisen suunnitelmallisesti, ja kokonaisuutena arvioiden rikos on selvästi vakavampi kuin tavallinen petos.
Hovioikeus kiinnitti huomiota myös kiinteistön kauppahintaan. Summat vahvistavat, että myyjä ja välittäjä tavoittelivat kaupalla huomattavaa hyötyä. Rakennuksen arvo oli todellisuudessa paljon ilmoitettua pienempi puhumattakaan mittavista korjauskustannuksista. Ostajalle oli aiheutettu merkittävää vahinkoa, mikä teki teosta kokonaisuutena törkeän.
Siinä missä käräjäoikeus oli määrännyt välittäjälle sakkorangaistuksen, hovioikeus kovensi seuraamusta selvästi. Hänet tuomittiin törkeästä petoksesta viiden kuukauden ehdolliseen vankeusrangaistukseen.
Turun hovioikeus, 2.7.2025, nro 25/106043
Millaisia ajatuksia tapaus herättää, asianajaja Aki Rosén?
”Tapaus on kiinteistökaupan näkökulmasta poikkeuksellinen. Vain harvoin kauppaan liittyviä tapahtumia arvioidaan rikoksina. Joitakin aikaisempia tapauksia kuitenkin on, joissa myyjä on saanut rikostuomion, kun hän on tahallaan salannut kohteen virheitä. Erityistä tässä tapauksessa on se, että myös välittäjä tuomittiin rikoskumppanina, ja vieläpä törkeästä petoksesta. Tapaus osoittaa, kuinka tärkeää on aina kertoa ostajille kaikki tiedossa olevat rakennuksen kuntoa ja luvitusta koskevat seikat. Tapauksessa näyttö vaikuttaa varsin selkeältä: virheet ovat tuomioistuimen mukaan olleet sekä myyjän että välittäjän tiedossa, ja tietojen salaamisella on pyritty huomattavaan taloudelliseen hyötyyn.”
Lue lisää:
Kiinteistönvälittäjän vastuu asuntokaupassa
Kuva: Shutterstock
