Jos myyjä haluaa rajata vastuutaan huonokuntoisen asunnon myynnissä, virheiden selkeä yksilöinti on tärkeää. Sanat ”asumiskelvoton asunto” eivät välttämättä riitä.
Asuntoilmoituksia selaillessa silmiin saattaa toisinaan osua jotain yllättävää. Eräässä ilmoituksessa esitellään siistin näköinen kerrostaloasunto hyvällä alueella. Taloyhtiökin vaikuttaisi olevan tietojen perusteella kelvollinen. Ilmoitustekstissä kuitenkin sanotaan seuraavaa: ”Asunto myydään asumiseen kelpaamattomana ja ostaja ottaa vastuulleen mahdolliset mikrobi/homevauriot ja niiden korjaukset tarvittaessa”. Miten suhtautua ilmoitukseen, joka varoittaa ostajaa näin vahvasti jo etukäteen?
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm muistuttaa, että termi ”asumiskelvoton” saattaa joissain tapauksissa johtua viranomaispäätöksestä. Jos asunnossa on todettu asumisterveysasetuksen mukainen terveyshaitta, esimerkiksi vakava mikrobivaurio, kunnan terveystarkastaja voi määrätä asunnon käyttökiellon tai rajoittaa sen käyttöä. Tällöin kyse on virallisesti todetusta viasta, joka tekee asunnosta asumiskelvottoman. Hän suosittelee suhtautumaan tällaiseen myyntikohteeseen varovasti, hinnoittelemaan riskin realistisesti ja varmistamaan, että kaikki viranomaispäätökset ja vaaditut toimenpiteet ovat selvillä ennen kauppoja.
Ilmoituksissa, joissa asunto myydään asumiseen kelpaamattomana, ei kuitenkaan yleensä ole kyse tällaisesta viranomaisten vahvistamasta tilanteesta.
– Näihin lausekkeisiin törmää aina välillä. Tyypillisesti taustalla on se, että myyjällä ei yksinkertaisesti ole tietoa asunnon todellisesta kunnosta, ja hän pyrkii siirtämään vastuun niin sanotuista piilevistä virheistä ostajalle. Myyjän vastuu ei kuitenkaan katoa ihan näin helposti, Furuhjelm korostaa.
Myyjällä on tiedonantovelvollisuus
Asuntokauppalain mukaan myyjän tulee aktiivisesti kertoa ostajalle kaikista olennaisista vioista, joita hän tietää tai joista hänen pitäisi tietää, vaikka ostaja ei niitä itse havaitse. Tämä koskee erityisesti piileviä vikoja kuten home- tai kosteusvaurioita. Ostajan reklamaatio-oikeutta virheistä on mahdollista rajoittaa kauppakirjassa vain hyvin tarkoilla ehdoilla. Näitä ehtoja, joissa riskit yksilöidään, kutsutaan vastuunrajoituslausekkeiksi.
– Kun kiinteistökaupassa rakennus myydään purkukuntoisena siten, että hintaan on laskettu pelkästään tontin arvo, myyjän virhevastuun rajautuminen on selkeää. Jos taas talo ei tosiasiassa ole purkukuntoinen, ja myyjä tietää ostajan remontoivan sen käyttöönsä, pelkkä maininta purkukuntoisuudesta ei välttämättä vapauta myyjää vastuuvapaudesta, Furuhjelm sanoo.
Sama periaate ulottuu asunto-osakkeen kauppaan. Lauseke ”myydään asumiseen kelpaamattomana” on Furuhjelmin mukaan hyvin yleisluontoinen ilmaisu, jossa vikaa ei yksilöidä. Se välittää ostajalle ainoastaan tiedon, ettei asuntoa voi ainakaan heti käyttää. Toisaalta se jättää avoimeksi sen mitä kaikkea ostajan pitäisi korjata ja kuinka paljon näihin remontteihin uppoaa rahaa.
– Oikeuskäytännön perusteella lauseke tällaisenaan ei välttämättä riitä vapauttamaan myyjää vastuusta, jos myöhemmin selviää, että huoneistossa on laaja piilevä homevaurio, josta ei ollut kerrottu tarkemmin, Furuhjelm pohtii.
Jos talo ei tosiasiassa ole purkukuntoinen, ja myyjä tietää ostajan remontoivan sen käyttöönsä, pelkkä maininta purkukuntoisuudesta ei välttämättä vapauta myyjää vastuuvapaudesta.
Asunnon ostajaa hän kehottaa tällaisessa tilanteessa varovaisuuteen sekä hankkimaan kaiken mahdollisen tiedon rakennuksen ja asunnon todellisesta kunnosta, jotta tämä voisi varautua tuleviin korjauskustannuksiin. Samalla kannattaa huomioida, että rahoituksen saaminen pankista voi näissä tapauksissa olla vaikeampaa.
Mitä yksilöinti tarkoittaa?
Jos asunnon myyjä haluaa rajata omaa vastuutaan, olennaisinta on Furuhjelmin mukaan avoimuus ja tarkkuus.
– Tärkeintä on virheiden yksilöinti kauppakirjassa. Sen lisäksi on kuvattava, miten vastuut jakautuvat. Esimerkiksi jos kylpyhuoneessa on todettu vesivaurio, voidaan kauppakirjaan kirjata, että myyjä ei vastaa sen korjaamisesta, vaan ostaja ottaa vauriosta vastuun, Furuhjelm havainnollistaa.
Selkeästi kirjattu vastuunrajoituslauseke voi parhaimmillaan suojata molempia osapuolia. Myyjä välttää huolellisella toiminnalle jälkiriidat ja ostaja tietää tarkalleen, mihin on sitoutumassa.
Muistilista ostajalle: mitä huomioida, jos asunto myydään ”asumiseen kelpaamattomana”
- Selvitä viranomaispäätökset: Onko käyttökiellosta tai terveyshaitasta olemassa virallinen päätös?
- Pyydä kuntotutkimus: Teetä asiantuntijalla selvitys rakenteiden ja mahdollisten vaurioiden laajuudesta.
- Tarkista kauppakirja: Pelkkä maininta ”asumiskelvoton” ei riitä, vaan virheet ja vastuut pitää yksilöidä tarkasti.
- Hinnoittele riski: Laske kauppahinta suhteessa remonttikustannuksiin ja huomioi, että remontti voi olla laajempi kuin aluksi näyttää.
- Rahoitus: Varaudu siihen, että pankki voi suhtautua lainaan varauksellisesti.
- Kysy taloyhtiöstä: Onko kyse vain huoneistosta vai ulottuvatko vauriot taloyhtiön vastuulle kuuluviin rakenteisiin?
- Selvitä, voiko samanlainen virhe olla myös muissa yhtiön huoneistoissa.
Kuva: Shutterstock
