Asunto vaikuttaa myynti-ilmoituksen perusteella juuri siltä, mistä olet haaveillut. Hyvä pohja, kauniit pinnat, kohtuullinen vastike. Asuntonäytöllä asunnon täydellisyys vain korostuu. Nyt kannattaa tehdä nopeita liikkeitä, vai kannattaako sittenkään?
Koti on tyypillisesti suomalaisen suurin investointi. Asunnot ovat kuitenkin paljon muutakin kuin lattia, seinät ja katto. Asuntokaupoilla ei tosiasiassa tule ostaneeksi asuinhuoneistoa, vaan omistusosuuden osakeyhtiöstä, jonka tehtävänä on omistaa ja hallita rakennusta ja täyttää asumistarpeet. Se, miten tämä taloyhtiöille säädetty lakisääteinen tehtävä tosiasiassa täytetään, riippuu taloyhtiöstä. Sen vuoksi ostopäätöstä tehtäessä ei tulisi koskaan kiinnittää huomiota vain asuntoon, vaan myös siihen, millaisesta yhtiöstä harkitset omistusosuuden ostamista.
Tässä viisi keskeistä kohtaa, joihin kiinteistöjuristina kehotan kiinnittämään asuntokaupoilla huomiota. Tämä lista ei ole missään nimessä tyhjentävä, mutta se auttaa alkuun.
1. Taloyhtiön rakennuksen kunto ja korjaushistoria
Koska taloyhtiön tarkoituksena on edellä todetusti omistaa ja hallita rakennusta, ostajana sinua tulisi kiinnostaa se, millaisesta rakennuksesta on kyse. Minä vuonna taloyhtiön talo on rakennettu? Mitkä ovat talon rakentamisajankohdan riskilliset rakenne- ja rakentamisratkaisut? Löytyykö taloyhtiön talosta näitä ratkaisuja? Missä määrin talon rakenteiden kuntoa on tutkittu? Millaisia korjaustarpeita on todettu? Miten korjaustarpeisiin on vastattu, ja millainen ylipäätään on talon korjaushistoria? Jos kyseessä on uudiskohde, on hyvä selvittää, milloin kohde on luovutettu ostajille ja onko rakentamisen jäljessä havaittu vielä huomautettavaa? Entä onko uudiskohteen perustajaosakas edelleen toiminnassa, ja missä vaiheessa perustajaosakkaan vastuuaikaa mennään?
Taloyhtiön rakennuksen ikä, kuntotutkimus- ja korjaushistoria antavat osviittaa siitä, millaisia korjaustarpeita talossa voi ilmetä ja milloin. Talon elinkaaren vaihe ja historia antavat jonkinlaista informaatiota siitä, millä todennäköisyydellä sinulle saattaisi tulla taloudellisia velvoitteita hanke- tai lainaosuuksien muodossa yhtiön tulevana osakkeenomistajana. Toisaalta äskettäin toteutetut suuret korjaushankkeet voivat tarkoittaa pian nousevaa yhtiövastiketta, jos taloyhtiölainaa ei ole vielä jyvitetty osakkeenomistajille lainaosuuksiksi ja rahoitusvastikkeeksi.
2. Kunnossapitotarveselvityksen tai PTS:n sisältö
Taloyhtiöt, tarkemmin hallitukset, ovat asunto-osakeyhtiölain nojalla velvollisia laatimaan kunnossapitotarveselvityksen, joka sisältää ei-velvoittavan ja karkean suunnitelman seuraavan viiden vuoden aikana toteutettavista kunnossapitotoimista. Kyseessä on arvioluontoinen asiakirja, jonka tarkoituksena on kiinnittää yhtiön huomiota sen omaisuuden suunnitelmalliseen kunnossapitoon. Varsinaiset hankepäätökset tehdään aina erikseen yhtiön toimielimissä.
Taloyhtiöllä voi myös olla nk. pitkän tähtäimen suunnitelma, eli PTS, jossa aikaikkuna on viiden vuoden sijaan 10 vuotta.
Selvitysten sisältöä kannattaa arvioida suhteessa rakennuksen ikään ja korjaushistoriaan. Esimerkiksi 50-vuotiaassa talossa, jossa ei ole sanottavaa korjaushistoriaa, ei pitäisi olla ”ei huolta huomisesta” -tyyppistä selvitystä. Vaikka selvityksellä ei ole yhtiön tulevien kunnossapitotoimien kannalta määräävää merkitystä, selvityksen laatu kertoo siitä, miten huolellisesti taloyhtiön johdossa suhtaudutaan suunnitelmalliseen ja harkittuun kunnossapitoon. Pintapuolinen tai ylimalkaisesti laadittu selvitys voi olla merkki laiskasti hoidetusta hallinnosta tai ajattelutavasta, jossa rakennuksen kuntoon liittyviä realiteetteja ei haluta nähdä. Uudiskohteissa on lähtökohtaisesti perustellumpaa, että selvitys on pintapuolinen.
3. Taloyhtiön taloudenpito ja taloustilanne
Taloyhtiön vakaus edellyttää sitä, että yhtiöllä on talous kunnossa. Ensimmäisenä kannattaa tarkistaa viimeksi vahvistetusta tilinpäätöksestä se, onko yhtiön vastikejäämä ylijäämäinen vai alijäämäinen. Yli- tai alijäämä kertoo siitä, millä tavalla yhtiön tulot ja menot on tasapainotettu keskenään. Optimaalista olisi, että yhtiöllä olisi ainakin noin kolmen kuukauden vastikekertymää vastaava ylijäämä. Ylijäämä ei suoraan kerro yhtiön käytettävissä olevista käteisvarojen määrästä, mutta se antaa osviittaa siitä, miten yhtiön taloudesta pidetään huolta.
Kannattaa myös selvittää, miten yhtiössä reagoidaan mahdollisiin vastikkeenmaksun laiminlyönteihin. Onko yhtiössä vastikevelkaisia huoneistoja? Onko yhtiö reagoinut vastikkeenmaksun laiminlyönteihin? Jos kyllä, millä toimenpiteillä ja missä ajassa?
Myös se kannattaa selvittää, onko taloyhtiöllä ollut haasteita lainansaannissa, ts. millaisena rahoituskohteena pankki taloyhtiötä pitää. Jos lainansaannissa on haasteita, se voi tarkoittaa sitä, ettei tarvittavia korjaushankkeita toteuteta tai jos toteutetaan, on osa hankkeesta tai jopa koko hanke rahoitettava osakkailta kerättävillä hankeosuuksilla.
4. Taloyhtiön omistusrakenne
Selvitä osakeluettelosta se, onko yhtiön omistus keskittynyttä vai hajautettua. Kovin keskittynyt omistus voi tarkoittaa riskiä siitä, että suuren omistajan mahdolliset maksukykyhaasteet kaatuvat muiden osakkeenomistajien niskaan. Saman riskin aiheuttaa tilanne, jossa omistus on hajautettua, mutta yhtiössä on yksi suuri vastikkeenmaksaja. Tämänlainen tilanne tulee kysymykseen tyypillisesti silloin, kun yhtiössä on yksi suuri liiketila, joka maksaa vastikekertoimella korotettua vastiketta.
Yhtiön toimintakulttuuriin voi myös vaikuttaa myös se, missä suhteessa yhtiössä on asukas- ja sijoittajaosakkaita. Jos suurin osa osakkaista on sijoittajilla, päätöksentekoa saattaa ohjata vuokratuottojen optimointi asumisviihtyvyyden sijaan. Painotan kuitenkin, että asuntosijoittamista voi tehdä ja tehdäänkin vastuullisesti.
5. Taloyhtiön tunnelma ja naapurit
Taloudellisten ja teknisten seikkojen lisäksi pyrkisin selvittämään sitä, millainen yhteisö talossa asuu. Vaikka taloyhtiön asiat olisivat rakennusteknisesti, hallinnollisesti ja taloudellisesti hyvällä tolalla, on asuinympäristöstä puhuttaessa yhtä merkittävää, että taloyhtiössä on turvallista ja hyvä asua. Taloyhtiön tunnelmaa voi kartoittaa kysymällä yleisestä ”meiningistä” ja mahdollisesta riitahistoriasta suoraan myyjältä, talon asukkailta, hallitukselta ja isännöitsijältä.
Anna Pasanen,
asianajaja
