Kuluttajariitalautakunnan ratkaisussa arvioitiin, oliko välitysliike laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa taloyhtiön tulevia remontteja koskevissa tiedoissa.
Myyjät solmivat maaliskuussa 2021 välitysliikkeen kanssa toimeksiantosopimuksen Oulussa sijaitsevan asunnon myynnistä. Asunto myytiin noin kaksi kuukautta myöhemmin. Huhtikuussa 2023 ostaja reklamoi myyjiä vaatien 23 280 euron hinnanalennusta. Hän väitti saaneensa virheellistä tietoa taloyhtiön tulevista korjaustarpeista ja niihin liittyvistä kustannuksista. Osapuolet päätyivät lopulta asiassa sovintoon, jossa myyjät maksoivat ostajalle 8 000 euroa hinnanalennuksena. Tämän jälkeen myyjät vaativat välitysliikkeeltä vastaavan summan korvaamista.
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000) 13 § 3 mom.
Toimeksiantajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain (1075/2000) 6 §:ssä. (Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000) 13 § 3 mom.)
Lue lisää: Kiinteistönvälittäjän vastuu asuntokaupassa
Kustannusarvio ylittyi
Myyjien mielestä välitysliike oli laiminlyönyt tiedonanto- ja selonottovelvollisuutensa, koska ostajalle ei ollut kerrottu taloyhtiön kattoremonttiin liittyvästä limiittiluotosta. Lisäksi ostajalle ei heidän mukaansa ollut annettu tietoa vuosina 2020 ja 2021 tehdyistä kuntoarvioista ja kuntoselvityksistä, joiden perusteella taloyhtiön korjaustarpeita oli arvioitu.
Myyjien mukaan välitysliike tiesi kattoremontista ja luotosta jo ennen kaupantekoa pidetyn yhtiökokouksen perusteella. He katsoivat välitysliikkeen ymmärtäneen hankkeen taloudellisen merkityksen, koska yhtiökokouksessa oli käsitelty remonttiin liittyviä tarjouksia ja pöytäkirjassa oli nimenomainen maininta limiittiluotosta.
Kaupanteon yhteydessä ostajalle oli lisäksi ilmoitettu, että tämän osuus tiedossa olevista kunnossapitokustannuksista olisi noin 10 000 euroa, vaikka myyjät eivät olleet itse antaneet välitysliikkeelle arviota kattoremontin kustannuksista.
Ostaja ilmoitti reklamaatiossaan joutuvansa maksamaan taloyhtiön kunnossapitokustannuksista yli 45 000 euroa enemmän kuin mitä hänellä oli ollut kaupantekohetkellä aihetta olettaa.
Ostajillakin on selonottovelvollisuus
Välitysliike kiisti myyjien vaatimukset kokonaan ja katsoi toimineensa lain ja hyvän välitystavan mukaisesti ilman, että se olisi laiminlyönyt tiedonanto- tai selonottovelvollisuuttaan. Sen mukaan ostaja oli saanut tiedon väitetystä virheestä viimeistään vuoden 2022 yhtiökokouksessa, mutta reklamoi asiasta vasta lähes vuotta myöhemmin.
Lisäksi välitysliike korosti, että ostajalle oli annettu ennen kaupantekoa kaikki olennaiset asiakirjat, joissa kerrottiin tulevista remonteista. Välitysliikkeen mukaan ostajalle ilmoitettu noin 10 000 euron summa oli ollut ainoastaan suuntaa antava arvio kattoremontin huoneistokohtaisista kustannuksista, eikä lopullisia kustannuksia voitu vielä kaupantekohetkellä tietää.
Välitysliikkeen mukaan sillä ei myöskään ollut tietoa vuosina 2020 ja 2021 tehdyistä kuntoarvioista ja kuntoselvityksistä, koska niitä ei ollut mainittu isännöitsijäntodistuksessa. Lisäksi välitysliike vetosi siihen, että myös ostajalla oli selonottovelvollisuus selvittää taloyhtiön remontteihin liittyviä asioita tarkemmin.
Ei aihetta hyvityksiin
Kuluttajariitalautakunta ei suosittanut asiassa hyvitystä myyjille. Ratkaisun kannalta keskeiseksi nousi reklamaatioajan pituus. Lautakunta viittasi samaa asuntokauppaa koskeneeseen aiempaan ratkaisuunsa, jossa ostaja oli vaatinut hyvitystä suoraan välitysliikkeeltä. Tuolloin lautakunta katsoi, että ostaja oli reklamoinut liian myöhään, koska hän oli saanut tiedon väitetystä tiedonantovirheestä viimeistään vuoden 2022 yhtiökokouksessa, mutta reklamoi vasta keväällä 2023.
Lautakunnan mukaan myös myyjät olisivat voineet itsekin vedota reklamaatioajan ylitykseen. Vaikka myyjät päätyivät maksamaan ostajalle hinnanalennuksen sovinnolla, välitysliike ei ollut velvollinen korvaamaan summaa.
Kuluttajariitalautakunta 27.03.2026, diaarinumero D/4856/41/2023
Tapauksen tärkeimmät opit, lakimies Essi Liljemark?
”Reklamointi on kaiken a ja o. Tapaus nostaa esiin yhden tyypillisimmistä perusteista, jonka vuoksi asuntokauppaan liittyvä vahingonkorvausvaatimus ei lopulta menesty, vaikka vahinkoakin olisi aiheutunut. Riittävän yksilöidyn reklamaation ajoissa tekeminen on kriittisen tärkeää, jotta lainmukainen oikeus korvauksiin säilyy.
Käytännön syynä reklamoinnin viivästymiselle on monesti se, että virheen todellinen merkitys alkaa valjeta vasta vähitellen, esimerkiksi pikkuviaksi luullun ongelman tarkemman selvittelyn edetessä tai yhtiökokouspäätösten vaikutusten konkretisoiduttua, kuten tässä.
Virhe-epäilyn selvittämisessä ei pidä aikailla, ja reklamaatio kannattaa tehdä heti epäilyjen vahvistuttua, vaikka kaikki seikat eivät vielä olisikaan täysin selvillä. Lain mukaan reklamaatiossa tulee ilmoittaa virheen lisäksi vaatimukset, mutta vaatimukset voi hyvin ilmoittaa sen hetkisen tiedon valossa arvioituna. Niitä voi täsmentää myöhemmin selvitysten edetessä. Rohkeasti reklamoimaan vaan!
Tapaus kirkastaa myös sen, ettei myyjä voi tuudittautua välitysliikkeen viimekätisen vastuun varaan. Kaupan osapuolet voivat kyllä keskenään sopia asian haluamallaan tavalla, ja se on usein järkevääkin. Mutta välitystoiminnan virheen lisäksi välittäjän vastuun edellytyksenä on, että sovinnon mukainen myyjän suoritus on linjassa lain mukaan määräytyvien velvollisuuksien kanssa.”
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. (Asuntokauppalaki (843/1994) 6 luvun 14 § 1 mom.)
