Ostaja vaati asuntokaupassa yli 180 000 euron hinnanalennusta rakennuksessa ilmenneiden vakavien vikojen perusteella. Hovioikeuden ratkaisussa painoi erityisesti ostajan enemmistöasema ja tosiasiallinen määräysvalta taloyhtiössä.
Yritys osti kesällä 2017 kahden asuinhuoneiston osakkeet, joiden arvo oli yhteensä 1,33 miljoonaa euroa. Kyse oli saman rakennuksen kolmannessa kerroksessa sijaitsevista huoneistoista, jotka uuden omistajan oli tarkoitus yhdistää ja remontoida kauttaaltaan.
Saman kesän aikana hän päätti ostaa vielä kahden muun huoneiston osakkeet kahdelta muulta myyjältä. Kauppojen jälkeen yrityksen omistuksessa oli 52 prosenttia asunto-osakeyhtiön osakekannasta. Kun yrityksen edustaja nousi syksyllä 2017 taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaksi, sille muodostui tosiasiallinen määräysvalta taloyhtiön päätöksenteossa. Tähän lukeutuivat rakennuksen kuntoa koskevat selvitykset ja korjaushankkeet.
Ostajan mielestä kyse oli taloudellisesta virheestä
Kauppojen jälkeen osapuolten näkemykset rakennuksen kunnosta ja siitä seuraavista taloudellisista vastuista ajautuivat nopeasti ristiriitaan ja lopulta käräjäoikeuden ratkaistavaksi.
Ongelman aiheuttivat rakennuksessa ilmenneet rakenteelliset ongelmat, joiden olemassaolo ei sinänsä ollut osapuolten välillä kiistanalainen: rakennuksen vesikatossa oli todettu vikoja ja puutteita. Lisäksi ullakon palopermannossa ja ylimmän kerroksen ulkoseinissä oli kosteusvaurioita ja kadun puoleinen tukimuuri huonokuntoinen.
Ostajan mukaan kyse oli salaisesta taloudellisesta virheestä, koska rakenteelliset viat ja niiden korjaaminen johtivat ennakoimattomiin ja merkittäviin lisäkustannuksiin, joista hänellä ei ollut tietoa kaupantekohetkellä. Tämän perusteella se vaati myyjältä hinnanalennusta yhteensä 181 515 euroa korkoineen.
Kanne kaatui käräjäoikeudessa reklamaatioon
Käräjäoikeudessa ratkaisevaa oli se, että ostaja ei ollut ilmoittanut vioista ja niihin perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa. Oikeus korosti, että ostajan velvollisuus reklamoida alkaa siitä, kun virhe havaitaan tai se olisi pitänyt havaita huolellisen selvittämisen perusteella. Ostaja oli saanut jo elokuussa 2017 asiantuntijaraportin, joka viittasi rakennuksen vesikaton ja muiden rakenteiden vakaviin ongelmiin. Tämän olisi tullut johtaa lisäselvitysten teettämiseen.
Ostajan velvollisuus reklamoida alkaa siitä, kun virhe havaitaan tai se olisi pitänyt havaita huolellisen selvittämisen perusteella.
Ostaja oli kertonut oikeudessa käyneensä raportin saatuaan keskusteluja myös muiden asiantuntijoiden kanssa ja päätyneensä niiden perusteella siihen, ettei lisäselvityksiä pidetty tarpeellisina. Oikeuden mukaan tämä ei poistanut velvollisuutta selvittää asiaa tarkemmin.
Varsinainen hinnanalennusvaatimus esitettiin vasta toukokuussa 2019, ja vesikattoa koskeva vaatimus vasta haastehakemuksessa syksyllä 2020. Käräjäoikeus katsoi, että reklamaatio oli tehty liian myöhään ja hylkäsi kanteen.
Enemmistöosakkuus synnytti velvoitteita
Ostaja valitti päätöksestä hovioikeuteen. Asiassa arvioitiin ensiksi, oliko ostaja ilmoittanut vioista ja niihin perustuvista vaatimuksistaan myyjille oikea-aikaisesti sekä oliko vesikaton virheistä tullut reklamoida erikseen.
Hovioikeus kiinnitti arvioinnissaan erityistä huomiota ostajan asemaan taloyhtiössä. Yritys omisti useiden kauppojen myötä enemmistön yhtiön osakkeista, ja sen edustaja toimi hallituksen puheenjohtajana. Yhtiöllä oli siis tosiasiallinen mahdollisuus vaikuttaa siihen, mitä selvityksiä rakennuksen kunnosta teetettiin ja milloin.
Oikeuden mukaan ostaja oli kuitenkin tietoisesti päättänyt olla selvittämättä raportissa esiin nousseita vaurioita, koska taloyhtiöön oli joka tapauksessa tulossa LVIS-saneeraus ja huoneistoissa laajoja remontteja. Hovioikeus totesi, ettei tällainen tietoinen selvittämättä jättäminen tai selvitysten lykkääminen voi pidentää reklamaatioaikaa myyjän vahingoksi. Ostajan määräysvalta taloyhtiössä kääntyi näin ollen arvioinnissa sitä itseään vastaan.
Hovioikeus arvioi vesikattoa koskevan vaatimuksen erillään muista rakennuksessa ilmenneistä vioista. Se katsoi, että vesikatossa oli kyse rakennuksen eri osaa koskevasta ja kustannuksiltaan merkittävästä virheestä, josta olisi tullut reklamoida erikseen. Kun asiantuntijaraportti oli jo elokuussa 2017 viitannut vesikaton puutteisiin, olisi reklamaatio pitänyt tehdä viimeistään keväällä 2018. Laiminlyönnin vuoksi ostajan katsottiin menettäneen oikeutensa vedota myös vesikattoa koskevaan virheeseen.
Tuomio
Hovioikeus hylkäsi ostajan valituksen kokonaisuudessaan ja piti käräjäoikeuden ratkaisun voimassa. Koska ostajan katsottiin menettäneen oikeutensa vedota virheisiin myöhästyneen reklamaation vuoksi, hovioikeus ei arvioinut sitä, oliko rakennuksessa asuntokauppalaissa tarkoitettu taloudellinen virhe tai oliko vaaditun hinnanalennuksen määrä oikea. Ostaja velvoitettiin korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 22 339,03 eurolla korkoineen. Käräjäoikeuden kulujen kanssa maksettavaa kertyi yhteensä liki 50 000 euroa.
Helsingin hovioikeus 28.1.2025 nro 48 (ei lainvoimainen)
Millaisia ajatuksia tapaus herättää, asianajaja Marina Furuhjelm?
Millaisia ajatuksia tapaus herättää, asianajaja Marina Furuhjelm?
”Tapaus korostaa ostajan reklamaatiovelvollisuutta, ja sitä, että virheisiin on puututtava kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta. Hovioikeus arvioi erityisesti reklamaation oikea-aikaisuutta tilanteessa, jossa virheet koskivat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevia rakenteita.
Ostaja vetosi siihen, ettei sillä yksittäisenä osakkaana ollut tosiasiallista mahdollisuutta vaikuttaa taloyhtiön päätöksiin yhtiön vastuulla olevien rakenteiden kunnon selvittämisestä tai niiden korjaamisesta. Hovioikeus kuitenkin muistutti ennakkotapauksiin viitaten, että ostajan on toimittava aktiivisesti eikä se voi vedota edukseen viivytykseen, joka on esimerkiksi aiheutunut omasta päätöksestä olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita. Oleellista oli se, milloin ostajalla olisi ollut mahdollisuus vaatimusten ilmoittamiseen, jos hän olisi pyrkinyt aktiivisesti selvittämään korjauskustannuksia.
Koska ostajalla oli osake-enemmistö, ja sen edustaja toimi hallituksen puheenjohtajana, hovioikeus katsoi hänellä olleen tosiasiallinen mahdollisuus edistää selvityksiä ja siten myös velvollisuus toimia ajoissa.”
Kuva: Shutterstock
