Kiinteistö Oy katsoi, etteivät sen vastikerästit olleet niin merkittäviä, että ne olisivat oikeuttaneet asunto-osakeyhtiön ottamaan kaksi huoneistoa hallintaansa. Rovaniemen hovioikeus arvioi asiaa toisin.
Oululainen asunto-osakeyhtiö päätti alkuvuodesta 2024 ottaa hallintaansa kaksi Kiinteistö Oy:n omistamaa huoneistoa maksamattomien vastikkeiden vuoksi. Osakas moitti yhtiökokouksen päätöstä ja vaati oikeusteitse sen julistamista pätemättömäksi. Perusteenaan hän esitti, että vastikkeita oli joissakin tilanteissa maksettu jopa liikaa eikä maksujen viivästyminen ollut aiheuttanut taloyhtiölle olennaista haittaa. Lisäksi osakkaan mielestä sen ei tulisi maksaa vastikkeita ajalta, jolloin huoneistot olivat taloyhtiön hallinnassa ja vuokrattuina kolmansille.
Oulun käräjäoikeus katsoi päätöksessään huoneistojen hallintaanoton edellytysten täyttyvän ja hylkäsi osakkaan kanteen. Asian käsittely jatkui Rovaniemen hovioikeudessa, joka antoi päätöksensä helmikuussa 2026.
Maksut toistuvasti myöhässä
Oikeudessa ratkaistiin, oliko taloyhtiöllä asianmukaiset perusteet päätökseensä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallintaanottoon voidaan ryhtyä esimerkiksi silloin, kun yhtiövastike jää maksamatta. Jos laiminlyönti on kuitenkin merkitykseltään vähäinen, toimenpide ei ole sallittu.
Hovioikeuden arvioitavana olivat erityisesti maksamattomien vastikkeiden määrä sekä maksulaiminlyöntien toistuvuus. Selvityksen mukaan molempien huoneistojen kuukausittaiset vastikkeet ja vesimaksuennakot olivat hieman yli 2 000 euroa. Hallintaanottopäätöksen tekohetkellä maksamattomia vastikkeita oli kummankin huoneiston osalta noin 6 000 euroa, mikä vastasi määrältään kolmen kuukauden vastikkeita.
Lisäksi maksutilanneraportit osoittivat, että osakas oli maksanut vastikkeita toistuvasti myöhässä, tyypillisesti yhdestä kahteen kuukautta eräpäivän jälkeen.
Oikeuskäytännössä noin kahden tai kolmen kuukauden vastikerästejä ei yleensä pidetä vähäisinä. Kun tähän yhdistettiin maksukäyttäytyminen, hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että hallintaanoton edellytykset täyttyivät. Siten yhtiökokouksen päätös oli perusteltu eikä käräjäoikeuden ratkaisua ollut aihetta muuttaa.
Päätös voitiin panna täytäntöön
Asiassa arvioitiin myös osakkaan väitettä siitä, ettei vastikkeita tulisi maksaa hallintaanoton aikana. Hovioikeus totesi, että vastikkeenmaksuvelvollisuus perustuu osakkeiden omistukseen, ei huoneiston hallintaan. Hallintaanotto ei siten poista osakkaan velvollisuutta maksaa yhtiövastiketta.
Samalla tarkasteltiin yhtiökokouksen päätöksen täytäntöönpanoa. Hovioikeus totesi, että päätös voidaan lähtökohtaisesti toteuttaa, vaikka sitä moititaan tuomioistuimessa. Täytäntöönpanon estäminen olisi edellyttänyt erillistä turvaamistoimihakemusta, jolla täytäntöönpano olisi voitu kieltää oikeudenkäynnin ajaksi. Koska tällaista turvaamistoimea ei ollut haettu eikä päätöksen täytäntöönpanoa keskeytetty, taloyhtiö saattoi ottaa huoneistot hallintaansa ja vuokrata ne edelleen.
Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota. Käräjäoikeus oli aiemmin velvoittanut Kiinteistö Oy:n suorittamaan taloyhtiölle myös huoneistojen hallintaanotosta aiheutuneet kustannukset. Niitä oli syntynyt muun muassa hallintaanoton järjestämisestä ja huoneistojen vuokraamiseen liittyvistä toimista. Näiden kustannusten määrä oli 6 130,50 euroa korkoineen. Lisäksi korvattavaksi tulivat taloyhtiön oikeudenkäyntikulut eri oikeusasteissa, jolloin hävinneen osapuolen maksettavaksi kertyi kaikkiaan yli 35 000 euroa korkoineen. Tämän lisäksi osakkaalle jäivät sen omat oikeudenkäyntikulut.
Ratkaisu ei ole vielä lainvoimainen.
Rovaniemen hovioikeus 24.2.2026 nro 10469864
Millaisia ajatuksia tapaus herättää, asianajaja Marina Furuhjelm?
”Ratkaisu vahvisti vakiintunutta oikeuskäytäntöä, jonka mukaan noin kolmen kuukauden vastikkeita vastaava maksamaton määrä voi jo muodostaa perusteen huoneiston hallintaanotolle. Aina välillä törmää myös väitteisiin siitä, että osakkaalla ei olisi velvollisuutta maksaa vastiketta hallintaanoton aikana. Vastikkeen maksaminen ei kuitenkaan perustu siihen, käyttääkö osakas huoneistoa tai saako hän sitä hallita, vaan siihen, että hän omistaa huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Samasta syystä vastikkeita on maksettava myös esimerkiksi silloin, kun huoneisto on tyhjillään tai pois käytöstä remontin vuoksi. Lisäksi hovioikeus otti kantaa yhtiökokouksen päätöksen täytäntöönpanoon. Jos osakas ei hae päätöksen täytäntöönpanon keskeyttämistä, taloyhtiö voi panna päätöksen täytäntöön, vaikka asia olisi vielä tuomioistuimen käsiteltävänä.”
Vastikerästit ja hallintaanotto – tärkeää tietää
- Jo muutaman kuukauden vastikerästit voivat riittää hallintaanottoon
Jos osakas jättää maksamatta noin kahden tai kolmen kuukauden vastikkeita vastaavan määrän, laiminlyöntiä ei yleensä pidetä vähäisenä. Tämä on vakiintunut lähtökohta oikeuskäytännössä. Tällaisessa tilanteessa taloyhtiö voi päättää huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan enintään kolmen vuoden ajaksi. - Myös maksujen toistuva myöhästyminen vaikuttaa arvioon
Hallintaanoton edellytyksiä arvioitaessa ei katsota vain rästien määrää. Myös maksukäyttäytymisen kokonaisuus merkitsee. Jos vastikkeita maksetaan jatkuvasti myöhässä, se voi vahvistaa käsitystä siitä, ettei laiminlyönti ole vähäinen. - Vastikkeen maksuvelvollisuus ei poistu hallintaanoton aikana
Vaikka taloyhtiö ottaa huoneiston hallintaansa ja vuokraa sen edelleen, osakas on edelleen velvollinen maksamaan vastikkeita. Maksuvelvollisuus perustuu osakkeiden omistamiseen, ei huoneiston hallintaan. - Yhtiökokouksen päätös voidaan panna täytäntöön heti
Pelkkä päätöksen moittiminen tuomioistuimessa ei estä hallintaanottoa. Täytäntöönpanon keskeyttäminen vaatisi erillisen turvaamistoimen tuomioistuimelta. - Riitely voi tulla kalliiksi
Jos osakas häviää asian oikeudessa, hän voi joutua maksamaan taloyhtiön oikeudenkäyntikulut, mahdolliset hallintaanottokustannukset ja omat asianajokulunsa.
Kuva: Shutterstock
