Taloyhtiöissä joudutaan joskus elämään häiriötä aiheuttavan vuokralaisen kanssa pitkään, vaikka ongelmat olisivat kaikkien tiedossa. Häätö ei kuitenkaan ole nopea päätös, vaan useista vaiheista koostuva juridinen prosessi.
Huumekauppaa, väkivaltaista käyttäytymistä, tilojen sotkemista ja sorkkaraudalla väännettyjä ovia. Taloyhtiöiden lisääntyneet järjestysongelmat ovat olleet viime aikoina taajaan median otsikoissa. Usein häiriöt aiheuttavat pelkoa ja muuttohalukkuutta muissa asukkaissa.
Uutisvirtaan nousseiden tapausten yhteydessä pohditaan usein kysymystä siitä, miksi häiritsevää vuokralaista ei saada nopeasti pois talosta. Joissakin taloyhtiöissä uhkaavan ongelman kanssa painitaan kuukausia, joskus jopa vuosia, ennen kuin tilanteeseen saadaan ratkaisu. Prosessin pitkittymiseen on monia eri syitä.
Taloyhtiö ei voi päättää osakkaan vuokralaisen vuokrasopimusta
Kun osakas vuokraa omistamansa huoneiston, vuokrasuhde on juridinen sopimus vuokranantajan ja vuokralaisen välillä.
– Taloyhtiö ei ole tässä sopimuksessa osapuolena, eikä siksi voi irtisanoa tai purkaa osakkaan tekemää vuokrasopimusta. Taloyhtiö voi päättää vuokrasuhteen vain silloin, jos kyse on sen omasta vuokralaisesta, joka asuu esimerkiksi taloyhtiön hallinnassa olevassa huoneistossa, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Rasmus Kanerva toteaa.
Ongelmien ilmetessä tilanne etenee siten, että yhtiön muut asukkaat keräävät tapahtumista tietoa ja ilmoittavat havainnoistaan hallitukselle tai isännöitsijälle. Kun aineistoa kertyy tarpeeksi, taloyhtiö informoi vuokranantajaa tapahtumista tai taloyhtiön hallitus antaa sekä osakkeenomistajalle että huoneiston vuokralaiselle kirjallisen varoituksen huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan.
Vuokranantaja arvioi saatujen tietojen perusteella, puuttuuko hän asukkaan toimintaan. Käytännössä tämä voi tarkoittaa esimerkiksi kirjallisen varoituksen antamista tai vuokrasuhteen irtisanomista.
– Jos osakkeenomistaja haluaa välttää huoneiston ottamisen taloyhtiön hallintaan, hänen on puututtava tilanteeseen ripeästi, Kanerva korostaa.
Jos häiriöt jatkuvat varoituksesta huolimatta eikä vuokranantaja puutu tilanteeseen, taloyhtiö voi viedä asian yhtiökokouksen päätettäväksi. Seurauksena huoneisto voidaan ottaa taloyhtiön hallintaan, mutta kyse on pitkästä ja usein monivaiheisesta prosessista. Menettely kohdistuu sekä osakkaana olevaan vuokranantajaan että huoneistossa asuvaan vuokralaiseen
Näyttöä häiriöistä ei kerätä hetkessä
Vuokrasopimusta ei voida purkaa tai asuntoa ottaa yhtiön hallintaan vain siksi, että naapuri koetaan hankalaksi.
– Häiriöiden täytyy olla toistuvia ja riittävän vakavia. Lisäksi ne pitää pystyä todistamaan. Riittävän todistusaineiston muodostuminen vie jo itsessään aikaa ja voi olla joskus hyvinkin hankalaa, Kanerva sanoo.
Mikäli asia etenee oikeuden käsiteltäväksi, yhtiön on kyettävä näyttämään toteen, että kyse on ollut häiritsevästä elämästä. Kirjallisena todisteena käytetään usein naapureiden kirjallisia ilmoituksia tai vartiointiliikkeen raportteja. Lisäksi naapureiden täytyy olla valmiita tulemaan oikeuteen todistamaan häiriöistä.
– Poliisin käynnit voisivat periaatteessa tukea yhtiön näyttöä. Taloyhtiöllä ei kuitenkaan ole oikeutta saada poliisilta raportteja käynneistä käyttöönsä eikä poliisia voida kutsua oikeuteen todistajaksi, Kanerva muistuttaa.
Ongelmana vuokralaisen vieraat
Joissakin tapauksissa häiriöt eivät johdu pelkästään vuokralaisesta itsestään, vaan asunnossa vierailevista ihmisistä. Taloyhtiöissä saatetaan valittaa esimerkiksi jatkuvasta vierasliikenteestä, metelöinnistä tai päihteiden käytöstä, vaikka vuokralainen itse ei olisi tilanteissa aktiivinen osapuoli.
Vuokralainen vastaa kuitenkin myös siitä, miten hänen vieraansa käyttäytyvät asunnossa.
– Käytännössä tällaisissa tilanteissa häiriöiden todistaminen voi olla vaikeaa, koska taloyhtiön on pystyttävä osoittamaan, että ongelmat liittyvät nimenomaan kyseiseen asuntoon ja toistuvat riittävän usein.
Vuokralainen ei suostu lähtemään asunnosta
Vaikka vuokrasopimus purettaisiin sopimusrikkomuksen vuoksi, vuokralainen ei aina muuta pois vapaaehtoisesti. Tällöin vuokranantajan on haettava häätöä käräjäoikeudesta.
Samankaltainen tilanne voi syntyä myös silloin, kun taloyhtiö on päättänyt ottaa asunnon hallintaansa, mutta asukas ei suostu muuttamaan pois vapaaehtoisesti. Tuolloin taloyhtiön on haettava käräjäoikeudelta häätötuomiota.
Jos vastaaja ei vastaa kanteeseen, käräjäoikeus antaa asiassa yksipuolisen häätötuomion. Tuolloin prosessi etenee ilman pääkäsittelyä ja ratkaisu voidaan saada noin 3–6 kuukaudessa. On kuitenkin mahdollista, että vastaaja riitauttaa häädön, jolloin asian käsittely voi kestää jopa vuosia.
– Häätöprosessien nopeuttamiseksi lainsäädäntöä ollaan uudistamassa. Valmistelussa on niin sanottu kevennetty menettely vuokrasuhteita koskeville häätöasioille. Tavoitteena on, että tietyissä selkeissä tapauksissa asia voitaisiin ratkaista käräjäoikeudessa nykyistä nopeammin kirjallisessa menettelyssä. Muutos koskisi kuitenkin vain vuokrasuhteita eikä taloyhtiön huoneiston hallintaanottoa, Kanerva avaa.
Kun käräjäoikeus lopulta antaa häätötuomion, asian täytäntöönpano siirtyy ulosottoon. Ulosotto määrää ajankohdan asunnon tyhjentämiselle sekä asukkaan viimeisen muuttopäivän. Häätö tarkoittaa sitä, että asukkaan pääsy asuntoon estetään ja asuntoon jätetyt esineet myydään tai hävitetään.
Naapurit voivat pelätä turvallisuutensa puolesta
Häiriötilanteiden selvittämistä voi hidastaa se, että naapurit eivät halua puuttua tilanteeseen tai tehdä ilmoituksia häiriöistä. Jos kyse on esimerkiksi väkivaltaisesti käyttäytyvästä henkilöstä tai rikollisesta toiminnasta, tilanne saattaa näyttäytyä hyvin uhkaavana.
– Ilman naapureiden kertomuksia taloyhtiön voi olla vaikea osoittaa, että asunnossa on vietetty häiritsevää elämää. Tällöin on olemassa riski, että yhtiö häviää oikeusriidan. Jos etukäteen tiedetään, ettei todistajia saada, taloyhtiö ei välttämättä pidä mielekkäänä viedä hallintaanottoasiaa edes yhtiökokouksen päätettäväksi, Kanerva sanoo.
Jos jo etukäteen tiedetään, etteivät naapurit ole valmiita tulemaan oikeuteen todistajiksi, taloyhtiö ei välttämättä pidä mielekkäänä viedä hallintaanottoasiaa edes yhtiökokouksen päätettäväksi.”
Hallitus valmistelee parhaillaan muutoksia asuinhuoneiston vuokrauksesta annettuun lakiin. Ehdotuksen mukaan vuokrasopimus voitaisiin purkaa myös tilanteessa, jossa vuokralainen syyllistyy vakavaan väkivaltarikokseen vuokra-asunnon lähinaapurustossa.
Nykyisin rikoksen on yleensä liityttävä suoraan asuntoon tai asumiseen, jotta se vaikuttaa vuokrasuhteeseen. Toteutuessaan muutos helpottaisi puuttumista tilanteisiin, joissa väkivalta tapahtuu esimerkiksi talon pihalla tai lähikadulla. Samalla se selkeyttäisi, milloin vuokrasuhde voidaan purkaa turvallisuussyistä.
Eroon häiriköstä: Näin taloyhtiö voi yrittää nopeuttaa prosessia
- Dokumentoikaa häiriöt heti.
- Olkaa nopeasti yhteydessä vuokranantajaan.
- Tehkää häiriöilmoitukset aina kirjallisesti.
- Kutsukaa poliisi paikalle vakavissa tilanteissa.
- Puuttukaa tilanteeseen hallituksen tasolla.
Tutustu asiantuntijaan!
Rasmus Kanerva,
asianajaja,
Yhteystiedot
Artikkelin pääkuva: Shutterstock
