Suomeen rakennetaan parhaillaan uusia sähkönsiirtolinjoja, kaasu- ja vetyputkia sekä datakeskuksia palvelevaa infrastruktuuria. Hankkeet ulottuvat usein yksityisille maille, ja niillä voi olla pitkäaikaisia vaikutuksia kiinteistön käyttöön ja arvoon.
Yhteiskunnan sähköistyminen näkyy nyt konkreettisesti maastossa. Uusia siirtoyhteyksiä tarvitaan erityisesti tuuli- ja aurinkovoiman liittämiseksi sähköverkkoon sekä suurten teollisten investointien, kuten datakeskusten, tarpeisiin. Samalla jopa satojen kilometrien pituisia kaasu- ja vetyputkien verkostoja kehitetään osana huoltovarmuutta ja energiajärjestelmän muutosta.
Isojen hankkeiden valmistelu on pitkä prosessi. Reittejä kartoitetaan ympäristövaikutusten arvioinneissa (YVA), joissa vertaillaan eri vaihtoehtoja esimerkiksi luonnon, asutuksen ja maanomistuksen näkökulmasta.
Lopulta valittu linjaus tarkoittaa käytännössä sitä, että maanomistajalta tarvitaan oikeus käyttää aluetta joko vapaaehtoisilla kaupoilla, lunastuksella tai muuten pitkäaikaisesti sopimuksen mukaan.
Sopimus vai lunastus?
Hanketoimijat pyrkivät ensisijaisesti sopimaan maan käyttöoikeudesta maanomistajien kanssa. Sopimuksella voidaan sopia käyttöoikeudesta tapauskohtaisesti ja huomioida kiinteistön erityispiirteet.
– Laajoissa hankkeissa maanomistajia voi olla kymmeniä tai satoja, mikä tekee yksilöllisten sopimusten tekemisestä haastavaa ja asettaa neuvotteluille omat reunaehtonsa, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Jaakko Kanerva kertoo.
Vaikka sopimus voi vaikuttaa nopealta ja selkeältä ratkaisulta, se ei automaattisesti johda maanomistajan kannalta parhaaseen lopputulokseen.
– Jos korvaustasoa ei arvioida huolellisesti, maanomistaja voi hyväksyä sopimuksen, jossa korvaus jää alemmaksi kuin mitä lunastuksessa olisi määrätty. Tästä syystä on olennaista ymmärtää kiinteistön arvon muodostumista ja lunastuskorvausten perusteita, Kanerva muistuttaa.
Sopimusneuvotteluiden jäädessä tuloksettomiksi, hankkeen tarvitsemat oikeudet voidaan viime kädessä hankkia lunastuksella.
Lunastus ja korvaukset
Ennen kuin hanke voi edetä lunastukseen, tarvitaan lunastuslupa. Luvan myöntää pääsääntöisesti valtioneuvosto, ja tietyissä tilanteissa asian voi ratkaista myös Maanmittauslaitos.
Kun lupa on saatu, siirrytään lunastustoimitukseen. Siinä viranomaisista koostuva lunastustoimikunta päättää muun muassa siitä, milloin aluetta voidaan ottaa käyttöön ja millaiset korvaukset maanomistajalle maksetaan. Maanomistajalla on oikeus tulla prosessissa kuulluksi.
Elokuussa 2025 voimaan tullut lakimuutos toi muutoksia korvausten arviointiin ja laskentaan. Kun aiemmin arvottamisen perustana oli “käypä hinta”, nyt lunastuskorvaus määräytyy kohteen ”markkina-arvon” perusteella. Markkina-arvo on määriteltävä sellaisella luotettavalla menetelmällä, joka johtaa omaisuuden korkeimpaan arvoon.
Kanervan mukaan lakiuudistuksessa on kyse lähinnä vain terminologian päivittämisestä. Oleellisempi muutos on siinä, että lunastuslaki ei enää aseta eri arviointimenetelmiä etusijajärjestykseen.
– Arvioinnissa ei ole enää yhtä ensisijaista menetelmää, vaan tavoitteena on löytää mahdollisimman perusteltu ja korkea arvo käytettävissä olevan aineiston perusteella. Useimmiten tämä perustuu vertailuun samankaltaisiin kiinteistökauppoihin, mutta myös muita menetelmiä voidaan käyttää tilanteen mukaan, Kanerva avaa.
Toinen lain tuoma muutos on automaattisesti korvauksiin lisättävä 25 prosentin kiinteä korotus markkina-arvon päälle.
– Sen tarkoitus on kompensoida arviointiin liittyvää epävarmuutta ja siirtää riskiä lunastajalle. Maanomistajan näkökulmasta kokonaiskorvaus voi siis muodostua useista eri tekijöistä ja välillä näiden tekijöiden arvottaminen voi olla hyvin hankalaa.
Yleiset virheet prosessissa
On hyvä muistaa, että maanomistajalla on usein käytännössä ainakin jonkin verran neuvotteluvaraa. Hankkeiden eteneminen riippuu aikatauluista, ja viivästykset voivat aiheuttaa kustannuksia hanketoimijalle. Lisäksi lunastustoimituksen päätöksistä on mahdollista valittaa maaoikeuteen ja edelleen korkeimpaan oikeuteen valitusluvalla.
– Korvaustaso ei ole lopullinen ennen kuin asia on käsitelty kaikissa tarvittavissa oikeusasteissa. Mahdollisuus muutoksenhakuun voi vaikuttaa myös siihen, miten aktiivisesti hanketoimija pyrkii sopimukseen.
Maanomistaja voi helposti ajautua tekemään ratkaisuja kiireessä, erityisesti jos tilanne on uusi. Yksi yleisimmistä virheistä on hyväksyä ensimmäinen tarjottu sopimus ilman tarkempaa arviointia.
Lunastustoimikunta arvioi kaikki omaisuuserät viran puolesta, mutta toisinaan omaisuuserän arviointi voi olla hankalaa.
– Suosittelen joissain tilanteissa teettämään korvauksen tason määrittelyä varten oman arviointilausunnon, jotta kokonaiskuva kiinteistön arvosta ja hankkeen vaikutuksista muodostuu riittävän tarkaksi, Kanerva sanoo.
Hän muistuttaa, että kokenut kiinteistöjuristi on sopimus- ja lunastusprosessin turvaverkko.
– Asiantuntija auttaa tunnistamaan riskit, arvioimaan korvaustason ja varmistamaan, että kaikki olennaiset tekijät otetaan huomioon. Tämä koskee niin sopimusneuvotteluja, lunastustoimitusta kuin mahdollisia oikeusprosesseja.
Koskeeko hanke kiinteistöäsi?
Jos tilanne koskee sinua, kannattaa keskustella asiasta asiantuntijan kanssa jo varhaisessa vaiheessa. Autamme mielellämme arvioimaan vaihtoehtoja ja seuraavia askelia.
Ota yhteyttä asiantuntijaan!
Jaakko Kanerva,
asianajaja
Yhteystiedot
