Huoneiston hallintaanotto ja siihen liittyvistä muoto- ja menettelyvaatimuksista

Huoneiston hallintaanottomenettelystä säädetään laissa varsin yksityiskohtaisesti. Mikäli muotovaatimuksia ei noudateta, voi päätös olla moitteenvarainen tai jopa tehoton. Mikäli hallintaanotto halutaan laittaa täytäntöön, tulee muotovaatimuksia noudattaa. Taloyhtiöitä neuvotaan yleensä toimimaan jopa tarkemmin kuin laki edellyttää, jotta menettelyvirheiltä vältyttäisiin. Mahdollisesti tästä johtuen oikeudenkäynneissä esitetään tyypillisesti väitteitä muotovaatimuksista, joita laki ei tunne. 

Helsingin hovioikeuden alkuvuodesta antamassa tuomiossa 17.2.2020, nro 160, S19/1341 käsiteltiin hallintaanoton muotovaatimuksia. 

Osakkeenomistajat olivat valittaneet hovioikeuteen käräjäoikeuden antamasta tuomiosta, jolla heidän taloyhtiötä vastaan nostamansa kanne oli hylätty. 

Osakkeenomistajista toinen oli asunut huoneistossa kahdeksan vuotta. Huoneistossa asui myös osakkeenomistajan avopuoliso. Isännöitsijä oli saanut häiriöilmoituksia toistuvasti usealta yhtiön asukkaalta. Yhtiön hallitus oli antanut osakkeenomistajalle vuoden aikana yhteensä neljä varoitusta, kaikki koskien huoneistossa vietettyä häiritsevää elämää. Varoituksissa oli yksilöity ilmennyt häiritsevä elämä, niiden ilmenemisajankohdat sekä mahdollisuus ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. 

Valittajien mukaan hallintaanotto oli menettelyvirheiden vuoksi pätemätön, sillä heitä ei ollut kuultu asiassa eikä hallitus ollut kirjannut hallituksen pöytäkirjoihin heitä koskevia naapureiden ilmoituksia, eivätkä he olleet muutoinkaan saaneet naapureiden tekemiä ilmoituksia tietoonsa. Valittajien mukaan tästä aiheutui se, etteivät he voineet tietää, mihin hallintaanottopäätös on perustunut. Valittajat vetosivat myös siihen, etteivät he olleet äidinkielensä takia ymmärtäneet varoitusten sisältöä. Myöskään osakkaan avopuolisolle ei ollut annettu tiedoksi varoituksia eikä päätöstä hallintaanotosta, minkä takia päätös oli tehoton.

Taloyhtiön mukaan yhtiöllä ei ollut velvollisuutta antaa hallintaaottopäätöstä avopuolisolle tiedoksi, sillä tiedoksiantoja ei ole tarpeen tehdä osakkeenomistajan perheenjäsenille. Yhtiö ei myöskään ollut tietoinen, että huoneistossa edes asui kyseinen avopuoliso eli tästä ei ollut tehty yhtiölle ilmoitusta. Taloyhtiön mukaan asukkaiden äidinkielellä ei ollut asiassa merkitystä. Hallintaanoton edellytyksenä ei myöskään ollut antaa osakkeenomistajille tiedoksi hallituksen kokouksen pöytäkirjoja tai naapureiden heistä tekemiä ilmoituksia. Hallintaanottopäätöksessä oli mainittu lain vaatimat seikat ja se oli riittävän yksilöity. Menettely- ja muotovaatimukset oli siis täytetty. 

Ratkaisun perustelut

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota. Menettely- ja muotovaatimuksia koskevien väitteiden osalta hovioikeus ei pitänyt uskottavana sitä, etteivät kantajat olisi ymmärtäneet varoitusten sisältöä. Osakas oli käynyt isännöitsijän kanssa sähköpostikeskustelua suomeksi ja häntä oli kuultu käräjäoikeudessa suomeksi. Valittajat eivät olleet esittäneet lainkaan selvitystä avopuolison kielitaidosta. Osakkeenomistaja kertoi myös selittäneensä varoituksen sisällön ja merkityksen avopuolisolle. 

Varoitusten ja päätösten tiedoksiannosta hovioikeus totesi, että varoituksen antamisen tarkoituksena on antaa mahdollisuus menettelyn oikaisemiseen ja antaa tiedoksi mahdollinen seuraus, mikäli menettelyä ei oikaista. Varoitus tulee lain mukaan antaa osakkeenomistajan lisäksi myös huoneistossa asuvalle vuokralaiselle tai muulle käyttöoikeuden saaneelle, sillä hallintaanottopäätös heijastuu myös hänen oikeuksiinsa. Hovioikeuden mukaan säännöksen sanamuoto ei kuitenkaan ulotu kaikkiin huoneiston asukkaisiin. Asiassa ei ollut väitetty, että avopuoliso olisi vuokrannut asuntoa tai että hänellä olisi ollut asuntoon muukaan oikeudellisesti sitova käyttöoikeus. Parisuhteen ei voitu katsoa muodostavan sellaista oikeudellisesti sitovaa käyttöoikeutta, jonka nojalla tiedoksianto avopuolisolle olisi ollut hallintaanoton edellytys. 

Osakkeenomistajat olivat riitauttaneet myös sen, oliko yhtiökokouspöytäkirjaan kirjattu riittävän yksilöidysti hallintaanottoon johtaneita häiritsevän elämän perusteita. Hallintaanottopäätöksen sisällön osalta hovioikeus totesi, että on riittävää, että hallintaanoton tosiasiallinen peruste mainitaan päätöksessä. Laki ei edellytä lainkohtiin viittaamista. Hallintaanottopäätökseen oli kirjattu, että varoituksia oli annettu neljästi, ja että häiritsevä elämä oli siitä huolimatta jatkunut vielä viimeisimmän varoituksen antamisen jälkeen. Viimeisimpien häiriöiden ajankohdat oli kirjattu päätökseen. 

Myös varoituksissa oli yksilöity häiritsevän elämän sisältö ajankohtineen ja mainittu mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. Hovioikeus katsoi, että hallintaanottopäätöksen perusteena ollut menettely oli kirjattu yhtiökokouspöytäkirjaan riittävällä tarkkuudella. Sillä, olivatko valittajat saaneet tiedokseen hallituksen pöytäkirjaa tai tietoja, joita yhtiöllä heistä oli, ei ollut asiassa merkitystä, koska laissa ei säädetä hallintaanottopäätöksen pätevyyden edellytykseksi sellaisista tiedonsaantioikeuksista.

Aiheutuneita häiriöistä tuomiossa todettiin, että häiriötä oli hovioikeuden mukaan pidettävä objektiivisesti arvioiden merkittävänä etenkin siltä osin kuin se oli tapahtunut ilta- ja yöaikaan. Häiriö oli asiassa esitettyjen seikkojen perusteella ollut toistuvaa. Näin ollen hovioikeus katsoi, että huoneistossa vietetyllä häiritsevällä elämällä oli ollut vähäistä suurempi merkitys yhtiön muiden asukkaiden kannalta. Se, että häiriötä olisi aiheuttanut mahdollisesti osakkaan tytär eikä osakas itse, oli hovioikeuden mukaan merkityksetöntä, sillä laki ei edellytä häiriön johtuvan juuri osakkeenomistajasta. Tämä linjaus on perusteltua siksi, että huoneistossa vietettävää häiritsevää elämää koskevan lainkohdan tarkoituksenmukaisuus kärsisi, jos se sidottaisiin koskemaan vain osakkeenomistajaa eikä muita huoneistossa oleskelevia.

Vaikka hallintaanottomenettely on laissa tarkasti määritelty ja lain muotovaatimuksia tulee noudattaa, mikäli hallintaanottomenettelyn haluaa panna täytäntöön, ei tapauksen perusteella yhtiöllä ole velvollisuutta noudattaa lakiin kirjaamattomia muotovaatimuksia.

Joel Sariola
asianajaja
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn