Isännöitsijän laatimat asiakirjat ovat olennainen osa asuntokaupan päätöksentekoa. Mikäli niissä on virheitä tai puutteita, voi seurauksena olla vahingonkorvausvastuu ja jopa oikeudellista jälkipyykkiä.
Asuntokauppa on monivaiheinen prosessi, jossa ostajan ja myyjän ohella tärkeään rooliin nousevat myös erilaiset asiantuntijat. Yksi heistä on isännöitsijä, jonka tehtävänä on paitsi hoitaa taloyhtiön juoksevaa hallintoa, myös tuottaa keskeiset tiedot taloyhtiöstä myyjälle ja asunnonostajalle. Isännöitsijä ei ole varsinaisesti mukana kaupankäynnissä, mutta hänen vastuullaan olevien asiakirjojen sisältö voi vaikuttaa ratkaisevasti siihen, miten ostaja arvioi yhtiön kuntoa ja tulevia kustannuksia.
Asuntokauppaa käsittelevän artikkelisarjan päätösosassa tarkastelemme isännöitsijän roolia ja vastuuta asunto-osakekaupan yhteydessä. Aiemmissa osissa olemme perehtyneet myyjän, ostajan ja kiinteistönvälittäjän vastuisiin.
Tarkkuus on tärkeää
Isännöitsijäntodistus on asiakirja, jota edellytetään aina asuntoa myytäessä tai vuokrattaessa, ja se on usein tarpeen myös asuntolainaa haettaessa. Isännöitsijäntodistus tarjoaa tiiviin kokonaiskuvan niin huoneistoon kuin koko taloyhtiöön liittyvistä keskeisistä tiedoista. Niitä ovat muun muassa rakennuksen kuntoon liittyvät yksityiskohdat, tehdyt ja suunnitellut remontit sekä yhtiön taloudellinen tilanne. Todistuksen sisältöä ja sen vaatimuksia ohjaa asunto-osakeyhtiölaki.
Vaikka isännöitsijä ei ole osapuolena itse asuntokaupassa, isännöitsijätodistuksen virheestä voi seurata korvausvastuu. Lähtökohtaisesti vaatimukset kohdistuvat ensisijaisesti myyjään, mutta tietyissä tilanteissa myös isännöitsijä voi joutua henkilökohtaisesti tai työnantajayrityksensä kautta vastuuseen huolimattomasta toiminnasta.
– Tyypillinen virhe isännöitsijäntodistuksessa on väärin ilmoitettu lainaosuus myytävän huoneiston osalta. Tavanomaista on myös, että joku suoritettu remontti on ilmoitettu väärin, jonka johdosta ostaja on voinut saada virheellisen käsityksen taloyhtiön korjaustarpeesta, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Joel Sariola sanoo.
Keskeiset asiakirjat ja niiden merkitys
Isännöitsijän vastuu perustuu niin sanottuun tuottamusvastuuseen. Toisin sanoen, jos isännöitsijäntodistuksessa ilmenee virhe tai puute, sen oletetaan lähtökohtaisesti johtuvan isännöitsijän huolimattomuudesta. Myyjällä voi olla oikeus vaatia korvausta isännöitsijältä, mikäli hän itse joutuu vastaamaan ostajalle virheellisestä tai puutteellisesta tiedosta, joka on peräisin isännöitsijän toimittamista asiakirjoista.
Vastuusta vapautuakseen isännöitsijän on pystyttävä osoittamaan toimineensa huolellisesti. Hänen on myös kyettävä perustelemaan, että kyseinen virhe tai puute ei ole syntynyt hänen toimintansa tai laiminlyöntinsä seurauksena.
– Ongelmat syntyvät usein tilanteissa, joissa tiedon puute tai virheellinen tieto johtaa ostajalle merkittävään taloudelliseen vahinkoon. Esimerkiksi jos ostaja saa kaupantekohetkellä asiakirjat, joissa ei mainita mitään tulevista suurista korjauksista, vaikka sellaisia on jo käsitelty yhtiökokouksessa tai suunniteltu hallitustasolla, voi jälkikäteen herätä kysymys siitä, miksi tieto on puuttunut isännöitsijäntodistuksesta, Sariola sanoo.
Kaikki sellaiset yhtiön jo päättämät tai hallituksen ehdottamat korjaukset ja muutokset ja yhtiökokouksen jälkeen ilmenneet korjaustarpeet, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin tulee mainita isännöitsijäntodistuksessa. Jos esimerkiksi hallitus on käsitellyt raportin katon korjaustarpeesta, se tulee mainita isännöitsijäntodistuksessa, vaikka yhtiökokous ei ole vielä tehnyt päätöksen katon uusimisesta taikka korjaamisesta.
Paras suoja vastuuta vastaan on avoin ja tarkka tiedonanto. Jos ostajalla on kysymyksiä, isännöitsijän on hyvä vastata niihin mahdollisimman selkeästi ja tarvittaessa täydentää tietoja.
Reklamaatiot ja vastuukysymysten ratkaiseminen
Jos asunnon myyjä kokee, että hänelle on toimitettu puutteellista tai virheellistä tietoa, asiasta tulisi reklamoida viipymättä. Reklamaatio on syytä tehdä kirjallisesti, ja siinä tulee esittää, mikä tieto on ollut virheellinen, minkälainen vahinko siitä on aiheutunut ja miksi isännöitsijän katsotaan asiasta vastuulliseksi.
Mahdolliset korvausvaatimukset käsitellään tapauskohtaisesti, ja niiden arvioinnissa käytetään yleisiä vahingonkorvausoikeudellisia periaatteita. Jos osapuolet eivät pääse sovintoon, asia voidaan saattaa kuluttajariitalautakunnan tai viime kädessä tuomioistuimen käsiteltäväksi.
– Usein kuitenkin huolellinen asiakirjahallinta ja avoin viestintä estävät ongelmien syntymisen jo ennakolta, Sariola korostaa.
Isännöintiyrityksellä on yleensä laaja vastuuvakuutus voimassa. Joten jos isännöitsijäntodistukseen on lipsahtanut virhe, kannattaa isännöitsijän tehdä ilmoituksen omaan vastuuvakuutusyhtiöön. Hyvin usein vakuutusyhtiö korvaa aiheutuneen vahingon vahingonkärsijälle.
– On tärkeää muistaa, että isännöitsijäntodistuksen virhe arvioidaan aina valtioneuvoston asetuksen osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta perusteella, sillä asetus määrittelee, mitä isännöitsijäntodistuksessa tulee mainita.
