Turun hovioikeus punnitsi asukkaan asentaman ilmalämpöpumpun hyötyjä ja haittoja eri näkökulmista ja päätyi siihen, että muutostyön kieltäminen on kohtuutonta. Millaisia kysymyksiä ratkaisuun liittyy jatkoa ajatellen?
Turkulaisen arvokerrostalon osakas haki keväällä 2016 taloyhtiöltä lupaa ilmalämpöpumpun asentamiseen parvekkeelleen asunnon viilentämiseksi. Lupaa muutostyölle ei hallitukselta irronnut, sillä pumpun arveltiin tuottavan liikaa melua ja muuta haittaa.
Osakas asensi laitteen kielteisestä päätöksestä huolimatta. Seuraavan syksyn ylimääräisessä yhtiökokouksessa taloyhtiö päätti, että talossa ei sallita ilmalämpöpumppujen asennuksia. Kun osakasta vaadittiin poistamaan luvaton laite, hän vei asian oikeuteen. Vaatimuslistalla oli yhtiökokouksen päätöksen mitätöiminen perusteettomana. Osakkaan mielestä hänellä oli asunto-osakeyhtiölain mukaan oikeus tehdä muutoksia omistamassaan huoneistossa.
Ulkoseinät taloyhtiön vastuulla
Taloyhtiö vetosi käräjäoikeudessa siihen, että ulkoseinät kuuluvat lain mukaan yhtiön hallintaoikeuden piiriin. Laitteen asentaminen edellyttää ulkoseinään tehtäviä reikiä ja niiden kautta kulkevia putkituksia ja johdotuksia sekä asennuksia julkisivuun. Oikeudessa tuotiin esille, että seinärakenteen puhkaiseminen, laitteen tuottama kondenssivesi sekä melu ja tärinä voivat lisäksi aiheuttaa ongelmia muille osakkeenomistajille.
Osakas hävisi jutun käräjäoikeudessa, mutta asian käsittely jatkui hovioikeudessa. Siellä ratkaistiin, kuuluiko ilmalämpöpumpun asentaminen parvekkeelle osakkeenomistajan muutostyön piiriin. Lisäksi selviteltiin, millaisia haittoja ilmalämpöpumppu aiheutti muille ja miten osakas hyötyi laitteesta eli oliko sen kieltäminen kohtuutonta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään huoneistossaan muutostyön kiellosta huolimatta, jos siitä siitä on muille vähän haittaa ja osakkaalle hyötyä.
Ilmalämpöpumppu ei aiheuttanut melu- tai näköhaittaa
Pumppu oli asennettu osakkaan parvekkeelle siten, ettei se näkynyt ulospäin. Ulkoseinään oli tehty yksi kuuden sentin reikä, joka ei ollut kantavassa rakenteessa. Kondenssivesi johdettiin parvekkeen lattiakaivoon ja johdot oli koteloitu. Ulkoyksikkö seisoi jousitetulla alustalla ja kumipalasten päällä tärinän vaimentamiseksi. Osakas toi oikeudessa esille, että laitteen asentamisesta ei aiheutunut kenellekään mitään haittaa eikä se voinut vahingoittaa rakennusta. Hänelle sen sijaan siitä koitui merkittävää hyötyä, sillä ylimmän kerroksen huoneiston makuuhuoneiden lämpötila kohosi kesäisin sietämättömän kuumaksi. Talossa oli viilennysjärjestelmä, mutta se ei helpottanut oloa asunnossa.
Tuomio
Turun hovioikeus katsoi, että osakas oli tehnyt muutostyöilmoituksen asianmukaisesti. Laite oli kaikilta osin asennettu oikeasoppisesti eikä siitä aiheutunut melua. Koska pumppu oli asennettu parvekelasien taakse, näköhaittaa ei aiheutunut julkisivulle. Hovioikeus uskoi myös sen, että pumppu oli asennettu nimenomaan huoneiston jäähdytystarkoituksessa.
Yleisiä haittoja ja osakkeenomistajalle aiheutuvaa hyötyä puntaroidessa hovioikeus näki muutostyön kieltämisen kohtuuttomana. Yhdenvertaisuuden kannalta olennaista tapauksessa oli se, että jokaisessa huoneistossa on asumisen kannalta asianmukainen lämpötila.
Yli kolme vuotta kestänyt kiista päätyi taloyhtiön tappioon ja kymmenien tuhansien eurojen oikeudenkäyntikuluihin.
Ratkaisusta voi syntyä hankalia tulkintakysymyksiä
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n toimitusjohtaja ja asianajaja Kai Haarma toteaa, että päätös on monelta osin hyvin perusteltu.
– On totta, että osakkaan muutostyöhanketta arvioitaessa tulee punnita niin osakkaan saamaa hyötyä kuin yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuvaa haitan määrää. Tässä yksittäistapauksessa näyttäisi siltä, että saatu hyöty on ollut olennainen, koska huoneiston lämpötila on jäähdytysjärjestelmästä huolimatta kohonnut korkealle, Haarma sanoo.
”Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2013:2183 päädyttiin vastaavan tyyppisessä tilanteessa täsmälleen päinvastaiseen lopputulokseen.”
Haarma näkee ongelmallisena sen, että ratkaisu laajentaa osakkeenomistajan muutostyöoikeutta myös yhtiön hallinnassa olevaan ulkoseinään. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2013:2183 päädyttiin vastaavan tyyppisessä tilanteessa täsmälleen päinvastaiseen lopputulokseen. Siinä korkein oikeus totesi, että muutostyöoikeuden on vakiintuneesti katsottu koskevan vain huoneiston sisäpuolisia toimenpiteitä ja ulkorakenteisiin kohdistuneet muutostyöt jäävät sen ulkopuolelle. Kyseinen tuomio ei kuitenkaan ole varsinainen ennakkopäätös, ja se on ratkaisu vanhan asunto-osakeyhtiölain nojalla. Sittemmin huoneistoparvekkeiden on nimenomaisesti katsottu kuuluvan osakkaan hallintaoikeuden piiriin.
Haarma kysyy, onko todella niin, että jos hallitsee vierekkäisiä tiloja, kuten huoneistoa ja parveketta, yhtiön seinärakenteeseen voi tehdä muutoksia ilman lupaa.
– Jos piha-alueet on määrätty osakashallintaan, samalla periaatteella osakas voisi tehdä ilmeisesti muutoksia pihan puoleisen seinän ulkorakenteisiin. Tämä ei välttämättä ole kokonaisuuden kannalta hyvä tulkinta. Samoin jos sallitaan tässä yksittäistapauksessa erityisolosuhteiden perusteella ilmalämpöpumpun asentaminen pelkällä muutostyöilmoituksella ilman yhtiön varsinaista lupaa, voi se johtaa hankaliin tulkintakysymyksiin eri tilanteissa. Ulkoseinän hallintaoikeutta koskevaan tulkintaongelmaan olisi syytä saada korkeimman oikeuden uusi ratkaisu, hän sanoo.
