Vuokrasopimuksen ennenaikainen irtisanominen saneerauksen yhteydessä johti merkittäviin taloudellisiin menetyksiin vuokranantajalle. Korkein oikeus ratkaisi, kuinka paljon korvausta voidaan pitää kohtuullisena tilanteessa, jossa sopimuksen purku oli välttämätöntä yrityksen liiketoiminnan pelastamiseksi.
Yritys solmi pitkäaikaisen vuokrasopimuksen palvelukotitoimintaan suunnitellusta uudesta rakennuksesta. Kohteen valmistuttua vuokranantajaksi tuli erikoissijoitusrahasto. Vuokrasopimuksen mukainen vuokra-aika alkoi vuonna 2016, ja sen oli tarkoitus päättyä vuonna 2032.
Melko pian vuokrasuhteen alkamisesta vuokralaisena oleva yhtiö ajautui taloudellisiin vaikeuksiin ja hakeutui yrityssaneeraukseen. Hankalassa tilanteessa se irtisanoi vuokrasopimuksen vuonna 2018. Päätös perustui yrityssaneerauslain säännökseen (27 §), joka sallii myös määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomisen.
Vuokrasopimuksen ennenaikainen päättyminen aiheutti vuokranantajalle taloudellisia tappioita, joista se vaati vuokralaiselta kahden miljoonan euron korvausta. Vaatimus perustui muun muassa siihen, että rakennus jäi tyhjilleen useiksi vuosiksi, jolloin vuokratuloja ei kertynyt lainkaan. Lisäksi vuokranantajalle jäi katettavaksi ylläpitokuluja, jotka normaalisti olisivat kuuluneet vuokralaiselle. Vaikka rakennus saatiin myöhemmin vuokrattua, uusi vuokralainen maksoi selvästi vähemmän vuokraa alkuperäiseen sopimukseen verrattuna.
Saneerausmenettelyssä vuokranantaja esitti, että koko korvaussumma tulisi hyväksyä saneerausvelkana. Selvittäjä kuitenkin katsoi, että 12 kuukauden vuokraa vastaavan määrän eli 339 516,48 euroa on kohtuullinen. Se riitautti tätä suuremman osan jättäen lopullisen ratkaisun tuomioistuimen tehtäväksi.
Mikä on kohtuullinen korvaus?
Käräjäoikeus päätyi hyväksymään selvittäjän kannan. Sen mukaan yrityssaneerauslaissa tarkoitetulla kohtuullisella korvauksella ei tavoitella vuokranantajalle täyttä vahingonkorvausta, vaan korvauksen määrä arvioidaan aina tapauskohtaisesti.
Käräjäoikeus katsoi, että vuokrasuhteen sovittua lyhyemmäksi jäänyt kesto, rakennuksen pitkä tyhjillään olo sekä vuokralaisen maksukyky ja saneerauksen tavoitteet puolsivat sitä, että 12 kuukauden vuokraa vastaava summa oli olosuhteisiin nähden kohtuullinen ja riittävä. Vuokranantajan kanne hylättiin.
Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden ratkaisua. Se totesi, että vuokranantajan vaatima kahden miljoonan euron korvaus olisi johtanut vuokralaisena olleen yrityksen ajautumisen konkurssiin, jolloin koko saneerauksen tarkoitus olisi vesittynyt.
Vuokranantajalla ei oikeutta täyteen korvaukseen
Lopulta riita päätyi korkeimpaan oikeuteen, jossa ratkaistavana oli edelleen, tuliko saneerausohjelmassa hyväksyttyä noin 340 000 euron korvausta korottaa. Korkein oikeus totesi, että yrityssaneerauslaissa tarkoitettu korvaus ei perustu sopimusrikkomukseen, vaan erityiseen irtisanomisoikeuteen, jonka käyttö liittyy saneerauksen tavoitteisiin.
Vuokranantaja esitti oikeudenkäynnissä aiempaa yksityiskohtaisempaa näyttöä vahingon määrästä. Oikeus kuitenkin katsoi, että vahingon laajuudesta huolimatta saneerausohjelmassa vahvistettu korvaus ei ollut kohtuuttoman alhainen.
Arvioinnissa painotettiin muun muassa seuraavia seikkoja:
- Kohde oli ollut aidosti vaikeasti uudelleenvuokrattavissa, sillä se oli suunniteltu ja rakennettu erityisesti palvelukotitoimintaa varten. Vuokranantajana oli kuitenkin ammattimainen sijoittaja, jolta voidaan odottaa liiketoimintariskien ymmärtämistä.
- Vuokrasopimuksesta irtautuminen oli ollut olennaista vuokralaisena olleen yhtiön liiketoiminnan tervehdyttämisessä.
- Yrityssaneerauslain tavoitteena on mahdollistaa velallisen jatkamiskelpoisen toiminnan pelastaminen, ei täydellinen vahingonkorvaus velkojalle.
Korkein oikeus piti kohtuullisena korvauksena määrää, joka vastasi saamatta jääneitä vuokria ajalta, jonka kuluessa vuokranantajan voitiin kohtuudella edellyttää saavan kohde uudelleen vuokratuksi. Hovioikeuden lopputulos jäi voimaan.
KKO:2025:77
Mitä ajatuksia tapaus herättää, asianajaja Marina Furuhjelm?
”Ratkaisussa painotetaan nimenomaan yrityssaneerauslain tarkoituksen toteuttamista. Vuokranantajan korvaussaatavana huomioitiin vain pieni osa, vaikka todelliset vahingot olivat paljon suuremmat. Silti tuomion perusteluista on näkemykseni mukaan luettavissa, että vuoden korvausmäärässä oikeus huomioi kohteen tavanomaista vaikeamman vuokrattavuuden. Tuomion perusteella ei siis voi tehdä sellaista johtopäätöstä, että jatkossa kohtuullinen korvaus olisi aina 12 kuukauden vuokran määrä.
Liikehuoneistojen vuokranantajien on tärkeää huomioida, että yrityssaneerausmenettelyssä kaikkien velkojien saatavia leikataan saneerausohjelman mukaisesti. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että vuokranantaja saa yrityssaneerauksessa vain osan oikeuden vahvistamasta korvaussaatavasta.”
Kuva: Shutterstock
