Kiinteistölehden artikkelit 2019Kiinteistölehden artikkelit 2019

Talvi lähestyy ja lumentulo aiheuttaa asunto-osakeyhtiöille pohdittavaa

Talvi lähestyy ja lumentulo aiheuttaa asunto-osakeyhtiöille taas pohdittavaa. Varsinkin kerrostaloissa lumen kerääntyminen katoille voi aiheuttaa vahinkoa sekä rakenteille että ihmisille. Sen lisäksi, että sulava lumi voi aiheuttaa vesivahinkoja, lumenpudotuksen laiminlyöminen saattaa pahimmassa tapauksessa johtaa suuriin vahinkoihin tai vammoihin ja jopa rikosoikeudelliseen vastuuseen. Lumenpudotus on siis syytä järjestää huolellisesti, jotta vahinkotilanteilta vältytään. Jos vahinko kuitenkin sattuu, kuka on siitä vastuussa?

Järjestyslain mukaan rakennuksen omistajan tai haltijan on huolehdittava siitä, ettei rakennuksesta, rakennelmasta tai muusta vastaavasta paikasta putoava lumi tai jää aiheuta vaaraa ihmisille tai omaisuudelle. Lisäksi maankäyttö- ja rakennuslaki edellyttää pitämään rakennuksen ympäristöineen sellaisessa kunnossa, että se täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset.

Lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiön hallitus vastaa lumenpudotuksen asianmukaisesta järjestämisestä. Käytännössä vastuu ns. kattolumen määrän tarkkailusta ja lumen pudottamisen tilaamisesta voidaan sopimusteitse uskoa esim. isännöitsijän tai huoltoyhtiön tehtäväksi.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2007:62 on käsitelty vastuunjakoa tilanteessa, jossa kiinteistön hoito oli sopimuksella siirretty huoltoyhtiölle. Sopimus oli muutoin hyvinkin yksityiskohtainen, mutta se ei sisältänyt mainintaa siitä, että lumen ja jään poistamisen katolta kuului huoltoyhtiön tehtäviin. Tämän seurauksena asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun jäälohkare oli pudonnut ohikulkijan päälle ja surmannut tämän.

Samanlaista tilannetta on käsitelty myös Helsingin käräjäoikeudessa vuonna 2014. Tässä tapauksessa asunto-osakeyhtiö ja huoltoyhtiö olivat tehneet sopimuksen, jossa nimenomaisesti sovittiin huoltoyhtiön olevan vastuussa jää- ja lumitilanteen seuraamisesta sekä siihen liittyvien toimenpiteiden toteuttamisesta. Asunto-osakeyhtiön hallitus ei joutunut vastuuseen vahingosta, joka aiheutui jäälohkareen putoamisesta katolta aiheuttaen kuolemantapauksen. Sen sijaan tuomioistuin katsoi huoltoyhtiön työntekijän toimineen huolimattomasti, kun tämä ei ollut ryhtynyt toimiin lumen putoamisesta aiheutuvan vaaran välttämiseksi. Käräjäoikeus tuomitsi työntekijän sakkoihin kuolemantuottamuksesta.

Jos vastuu lumi- ja jäätilanteen tarkkailusta ja lumenpudotuksesta halutaan siirtää huoltoyhtiölle, asunto-osakeyhtiön kannattaa laatia selkeä ja riittävän yksilöity sopimus, jotta valvonta- ja kunnossapitovastuu lumenpudottamisesta tosiasiallisesti siirtyy huoltoyhtiölle. Oikeuskäytännön perusteella sopimuksen selkeydellä ja kattavuudella on keskeinen merkitys arvioitaessa eri osapuolten vastuuta.

Aki Rosén

asianajaja, varatuomari