Uuden ullakkoasunnon ostaja koki joutuneensa harhaanjohdetuksi, kun taloyhtiön remonttisuunnitelmat muuttuivat kaupanteon jälkeen. Oikeus ei nähnyt perusteita vahingonkorvauksille.
Mies osti Helsingissä sijaitsevasta arvokiinteistöstä ullakkorakentamisen yhteydessä valmistuneen miljoonaluokan asunnon suojellussa kerrostalossa loppuvuodesta 2018. Myyjänä toimi rakennusyhtiö, ja kauppa tehtiin kiinteistönvälittäjän kautta.
Ennen kaupantekoa ostajalle kerrottiin, että taloyhtiössä toteutetaan ikkuna-, julkisivu- ja kattoremontti vuosien 2017–2019 aikana. Hänelle annettiin tieto, että remontit tehdään yhtiöjärjestyksen mukaisen suoja-ajan puitteissa, jolloin niiden kustannukset eivät kohdistu ostettuihin osakkeisiin. Kaupan jälkeen taloyhtiön suunnitelmat kuitenkin muuttuivat, ja remonttien kustannuksia oltiin kohdistamassa myös ostajan vastuulle vastoin aiempia tietoja.
Ostaja vaati oikeudessa vahingonkorvausta sekä rakennusyhtiöltä että kiinteistönvälittäjältä vedoten siihen, ettei häntä ollut varoitettu remonttien siirron vaikutuksista ja asuntoa koskevien tietojen muuttumisesta.
Ostajan vahingonkorvausvaatimus perustui laskelmiin, joiden mukaan hänen osakkeilleen kohdistuvat remonttikustannukset nousisivat noin 45 000 euroon. Summa sisälsi arvion tulevista ikkuna-, julkisivu- ja kattoremonteista, ja se oli laskettu kustannusarvioiden ylärajojen perusteella ottaen huomioon myös rakennuskustannusten nousu sekä suojelumääräysten aiheuttamat lisäkulut.
Ostaja vetosi yhdenvertaisuuteen ja tiedon puutteeseen
Ostajan mielestä taloyhtiön päätös rikkoi asunto-osakeyhtiölain osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatetta, koska remontin siirto ajallisesti yhtiöjärjestyksen määrittelemän suoja-ajan ulkopuolelle muutti kustannusten jakautumista. Siirron seurauksena myös ullakkoasuntojen omistajat joutuivat maksajiksi, mikä pienensi muiden osakkaiden maksuosuutta. Ostaja korosti, että ullakkoasuntojen osakkeita kokouksessa edustanut rakennusyhtiö olisi voinut estää päätöksen, mutta ei käyttänyt tilaisuudessa äänivaltaansa.
Mies kertoi etsineensä asuntoa nimenomaan peruskorjatusta yhtiöstä. Hänen mielestään välittäjän olisi pitänyt huomauttaa, ettei isännöitsijäntodistuksen kunnossapitotarveselvitys sitonut yhtiökokousta. Ostaja sanoi, että hänellä oli perusteltu syy olettaa, että suunnitellut remontit valmistuisivat viimeistään vuoden 2019 loppuun mennessä tai ennen yhtiöjärjestyksen suoja-ajan päättymistä.
Asuntokauppalain mukaan kaupassa on taloudellinen virhe, jos myyjä antaa ennen kauppaa virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon asunnon käyttöön liittyvistä kustannuksista tai vastuista, ja tiedolla voidaan olettaa olleen vaikutusta kauppaan.
Oikeudessa ratkaistiin, oliko ullakkoasunnon kaupassa tapahtunut asuntokauppalain mukainen taloudellinen virhe. Lisäksi oikeus arvioi, olivatko rakennusyhtiö ja kiinteistönvälittäjä vastuussa siitä, että ostajalle ei kerrottu muuttuneista suunnitelmista ennen asunnon hallinnan siirtymistä.
Oikeuden ratkaisu perustui muun muassa isännöitsijäntodistukseen, myyntiesitteisiin, yhtiökokousten pöytäkirjoihin sekä asiantuntijalausuntoihin rakennuksen ja ikkunoiden kunnosta ja käyttöiästä. Päätöksessä huomiotiin ostajan laaja tietopohja asunto-osakeyhtiöasioista sekä arvioitiin reklamaatioiden ajoitusta ja eri osapuolten tiedonantovelvollisuutta. Oikeudenkäynnin aikana kävi ilmi, että rakennusyhtiö oli tarjoutunut purkamaan kaupan ja ottamaan asunnon takaisin. Ostaja ei kuitenkaan hyväksynyt tarjousta, vaan jatkoi vahingonkorvausvaatimusten ajamista oikeusteitse.
Kunnossapitotarveselvitys ei sido yhtiökokousta
Helsingin käräjäoikeus hylkäsi ullakkoasunnon ostajan kanteen kokonaisuudessaan. Oikeuden mukaan ennen kaupantekoa annetut tiedot vastasivat tosiasioita. Niissä ei esimerkiksi luvattu, että kaikki suunnitellut remontit toteutuisivat määräaikaan mennessä.
Keskeinen asiakirja oli isännöitsijäntodistus, jossa oli maininta remonteista. Myös myyntiesitteessä nämä mainittiin otsikolla ”Suunnitellut korjaukset”. Käräjäoikeuden mukaan kyseessä oli kunnossapitotarveselvitys, joka on hallituksen arvio, ei sitova päätös. Kunnossapitotarveselvityksen luonteen katsottiin olevan ostajan tiedossa jo senkin takia, että hänellä oli aiempaa kokemusta asunto-osakeyhtiön hallitustyöstä sekä vahvaa taustaa rakennuttamiseen liittyvistä työtehtävistä.
Käräjäoikeus totesi, ettei rakennusyhtiöllä ollut velvollisuutta tiedottaa taloyhtiön myöhemmistä päätöksistä. Samoin kiinteistönvälittäjällä ei katsottu olevan velvollisuutta tiedottaa yhtiökokouksen ratkaisuista kaupanteon jälkeen.
Ostajan katsottiin reklamoineensa asiasta liian myöhään – varsinainen vaatimus esitettiin vasta lähes kaksi vuotta kaupan jälkeen. Ostajan alkuvuodesta 2019 lähettämä sähköpostiviesti kiinteistönvälittäjälle ei sisältänyt selkeää vaatimusta korvauksista, vaan siinä toivottiin ainoastaan neuvotteluja ja hyvää lopputulosta. Vaakakupissa painoi myös se seikka, että ostaja oli osallistunut itse yhtiökokouksiin kaupanteon jälkeen ja jättänyt moittimatta yhtiökokouksen päätöksiä.
Kanne kaatui lopulta myös Helsingin hovioikeudessa, joka piti voimassa käräjäoikeuden päätöksen. Ostajan maksettavaksi tuli rakennusyhtiön ja välittäjän oikeudenkäyntikulut molemmissa oikeusasteissa, yhteensä yli 80 000 euroa.
Mitä ajatuksia tapaus herättää, asianajaja Marina Furuhjelm?
”Ostajan on tärkeää tarkistaa, mistä yhtiökokous on jo tehnyt päätöksiä – esimerkiksi remonteista, lainan ottamisesta ja siitä, miten kustannukset yhtiöjärjestyksen mukaan jaetaan. Jos korjaukset näkyvät vain kunnossapitotarveselvityksessä, mutta niistä ei ole vielä päätetty, tulee ymmärtää, että yhtiökokous voi myöhemmin muuttaa aikatauluja ja laajuuksia. Kustannukset jaetaan aina yhtiöjärjestyksessä määrätyn vastikeperusteen mukaisesti. Tässä tapauksessa ostaja oli jäänyt siihen käsitykseen, ettei hänelle koituisi kustannuksia tulevista remonteista. Tällainen olettamus olisi kuitenkin pitänyt erikseen varmistaa esimerkiksi tutustumalla yhtiökokouksen pöytäkirjoihin ja yhtiökokouksen määräyksiin.”
Tapauksen tärkeät opetukset:
- Kunnossapitotarveselvitys on vain ennuste. Se ei sido yhtiökokousta, joka voi muuttaa suunnitelmia tarpeen mukaan.
- Ostajan vastuulla on ymmärtää asiakirjat. Erityisesti kokeneelta ostajalta odotetaan taloyhtiöasiakirjojen merkityksen ymmärtämistä.
- Myyjän ja välittäjän vastuu kattaa kaupantekohetken tilanteen. Kaupan jälkeen muuttuvat asiat eivät lähtökohtaisesti kuulu heidän vastuulleen.
