Asuinhuoneiston yhdistäminen toiseen tai jakaminen kahdeksi erilliseksi asunnoksi voi olla houkutteleva ratkaisu tilantarpeen, sijoitusstrategian tai perhesyiden vuoksi. Projektiin liittyy kuitenkin pitkä lista hallinnollisia vaiheita aina taloyhtiön päätöksistä viranomaislupien hakemiseen. Selvittelytyö kannattaakin aloittaa ajoissa.
Huoneiston jakaminen yhdeksi tai useammaksi pienemmäksi asuinhuoneistoksi edellyttää aina yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän muuttamista ja usein myös isompaa remonttia, kuten uuden keittiön ja kylpyhuoneen rakentamista. Yhdistäminen puolestaan voi olla kevyempi prosessi, jos huoneistot säilyvät erillisinä osakeryhminä ja yhdistäminen tehdään esimerkiksi sisäoven avulla. Tällaiseen muutokseen riittää usein taloyhtiön lupa. Jos yhdistäminen sen sijaan johtaa siihen, että huoneistot muodostavat pysyvästi yhden osakeryhmän tai yhtiövastikkeen määräytymisperuste muuttuu, prosessi on hallinnollisesti samanlainen kuin jakamisessa eli muutos edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista.
Aloita yhtiöjärjestyksestä
Ennen kuin ryhtyy viemään projektia pidemmälle, kannattaa ensin kaivaa esiin taloyhtiön viralliset paperit määräyksineen. Yhtiöjärjestyksestä selviää huoneiston käyttötarkoitus ja viralliset pinta-alat. Jos tuleva projekti muuttaa näitä tietoja, yhtiöjärjestystä on päivitettävä. Yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmää koskeva muutos vaatii vähintään kahden kolmasosan määräenemmistön yhtiökokouksessa. Yhtiön omassa yhtiöjärjestyksessä voi kuitenkin olla myös tätä tiukempia vaatimuksia, joten tästäkin syystä on yhtiöjärjestys tarkistettava. Jos muutos vaikuttaa osakkaiden maksuvelvollisuuteen, esimerkiksi vastikeperusteeseen, saattaa muutos jopa vaatia muiden osakkaiden suostumukset.
Vuodesta 2025 alkaen huoneistoselitelmän muutos voidaan käsitellä yhtiökokouksessa vasta sen jälkeen, kun huoneiston osakkeet ovat Maanmittauslaitoksen sähköisessä osakehuoneistorekisterissä. Tämä selviää isännöitsijäntodistuksesta tai Maanmittauslaitoksen palvelusta.
Jos osakkeita ei ole vielä viety rekisteriin, osakkaan on haettava sähköistä omistajamerkintää. Hakemus tehdään Maanmittauslaitoksen verkkopalvelussa tai paperilomakkeella. Pantattuun huoneistoon tai muuhun rekisteröityyn oikeuteen liittyen tarvitaan lisäksi oikeudenhaltijoiden kirjalliset suostumukset ennen yhtiökokousta.
Luvat kuntoon
Sekä huoneistojen yhdistäminen että jakaminen ovat asunto-osakeyhtiölain tarkoittamia osakkaan suorittamia muutoksia, jotka edellyttävät taloyhtiön luvan. Kun lupa on myönnetty, on aika siirtyä tarvittavien viranomaislupien hakemiseen. Tämä tapahtuu joko taloyhtiön toimesta tai siten, että taloyhtiö valtuuttaa osakkaan hakemaan luvat yhtiön puolesta.
Viranomaislupa vaaditaan yleensä, jos työhön sisältyy esimerkiksi kantavien rakenteiden muutoksia, uusien märkätilojen rakentamista tai muita rakentamislain ja kunnan rakennusjärjestyksen edellyttämiä toimenpiteitä. Huoneiston jakamisessa viranomaislupien hakemista edeltää myös yhtiöjärjestyksen muutos, joka vaatii yhtiökokouksen päätöksen. Yhtiöjärjestyksen muutos kannattaa tehdä ehdollisena siten, että muutokset ilmoitetaan rekisteröitäväksi vasta, kun on saatu varmuus viranomaisluvan myöntämisestä. Viranomaisluvan tarve määräytyy käytännössä teknisten muutosten perusteella.
Projektin loppuviilaukset
Kun remontti on valmis ja viranomaiset ovat antaneet tarvittavat hyväksynnät, vastuu hallinnollisista viimeistelyistä on pääosin taloyhtiöllä. Käytännössä isännöitsijä tai hallitus huolehtii siitä, että yhtiöjärjestyksen muutokset ilmoitetaan Patentti- ja rekisterihallitukselle rekisteröitäväksi, ja että uudet osakemääritykset viedään Maanmittauslaitoksen osakehuoneistorekisteriin. Samalla isännöitsijä päivittää isännöitsijäntodistuksen ja taloyhtiön arkistot vastaamaan uutta tilannetta. Osakkaan tehtävä on varmistaa, että taloyhtiö saa kaikki tarvittavat asiakirjat ja viranomaishyväksynnät, jotta tiedot voidaan päivittää oikein ja muutos näkyy virallisissa rekistereissä ilman viivettä. Osakkeenomistaja vastaa kuitenkin myös yhtiölle aiheutuneiden toimenpiteiden kustannuksista.
Muistilista osakkaalle
- Tarkista yhtiöjärjestyksestä huoneiston käyttötarkoitus, pinta-ala ja numerointi.
- Selvitä, muuttaako suunniteltu projekti yhtiöjärjestystä – jos muuttaa, varaa aikaa yhtiökokousprosessiin.
- Varmista, että osakkeet ovat sähköisessä osakehuoneistorekisterissä ja hae omistajamerkintä tarvittaessa.
- Hanki panttioikeuden haltijoiden tai muiden oikeudenhaltijoiden suostumukset ennen kokousta.
- Hae taloyhtiön lupa ja sen jälkeen tarvittavat viranomaisluvat.
- Tee remontti luvan mukaisesti.
Artikkelissa asiantuntijana asianajaja Annika Kemppinen
Ota yhteyttä!
Artikkelin pääkuva: Shutterstock
