Vastuunrajoitusehto on kiinteistön myyjälle tehokas riskienhallintakeino vain silloin, kun se on muotoiltu oikein ja voimassa olevan lainsäädännön mukaisesti.
Piilevät eli salaiset virheet ovat yksi vaikeimmista kiinteistökauppariitojen syistä. Nimensä mukaisesti sillä tarkoitetaan virhettä, josta myyjä ei ole tiennyt kauppaa tehdessään. Vaikka ongelma on jäänyt pimentoon, myyjä on siitä vastuussa. Vastuu ei poistu, vaikka myyjä olisi täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa ja ostaja huolehtinut ennakkotarkastusvelvollisuudestaan.
Joissakin tapauksissa virhe jää havaitsematta myös kuntotarkastuksessa. Erityisesti vanhoissa kiinteistöissä kyse on usein kosteus- ja homevaurioista tai erilaisista rakenteellisista puutteista.
Vastuu kuuluu kaikille
Piilevän virheen kriteerit täyttyvät, jos kiinteistön laatu on merkittävästi huonompi kuin mitä siltä voinut odottaa kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden.
– Virheen merkittävyyttä arvioidaan aina tapauskohtaisesti ja kokonaisarvion perusteella. Arvioinnissa ei katsota ainoastaan korjausten euromäärää, vaan myös sitä, miten virhe vaikuttaa kiinteistön käyttöön ja asumiskelpoisuuteen, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Jaana Sallmén sanoo.
Käytännössä merkittävyyskynnys ylittyy usein silloin, kun kiinteistön korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan noin viisi prosenttia kauppahinnasta. Arvioon vaikuttavat myös virheen laatu, vaikutus asumiskelpoisuuteen ja korjausten laajuus.
Piilevät virheet koskettavat kiinteistökaupassa samanaikaisesti ostajaa, myyjää ja kiinteistönvälittäjää, mutta kunkin vastuu on erilainen. Ostajalla on selonottovelvollisuus, eli hänen on tarkastettava kohde huolellisesti ja reagoitava havaittavissa oleviin riskeihin.
Esimerkiksi toistuvat hajuhavainnot, aiemmat viitteelliset tutkimustulokset tai omat korjausyritykset on kerrottava ostajalle, vaikka varmaa diagnoosia ei olisi.
Myyjällä on laaja tiedonantovelvollisuus, jota ei voi kiertää vastuunrajoituksilla tai yleisluontoisilla ehdoilla.
– Esimerkiksi toistuvat hajuhavainnot, aiemmat viitteelliset tutkimustulokset tai omat korjausyritykset on kerrottava ostajalle, vaikka varmaa diagnoosia ei olisi. Pelkkä maininta siitä, että kohde myydään sellaisena kuin se on, ei suojaa myyjää, jos olennaista tietoa on jätetty kertomatta, Sallmén muistuttaa.
Kiinteistönvälittäjän vastuu ei puolestaan rajoitu vain tiedon välittämiseen, vaan hän vastaa paitsi kaupan juridisesta kokonaisuudesta myös siitä, että kauppakirjan ehdot ovat ymmärrettäviä, asianmukaisia ja vastaavat todellista tilannetta. Kohteen yllättävistä, pintojen alta paljastuvista laatuvirheistä kiinteistönvälittäjällä ei ole vastuuta, mutta käytännössä kaupan jälkiselvittelyt työllistävät usein myös heitä.
Voiko myyjä rajata vastuunsa piilevistä virheistä?
Myyjä voi rajata vastuutaan piilevistä virheistä vain rajoitetusti ja tietyin tiukoin edellytyksin. Lähtökohtana on, että kiinteistön myyjällä on hallinnan luovutuksesta alkava viiden vuoden pituinen vastuu kiinteistön virheistä. Piilevä virhe voi tulla esiin vasta ajan kuluessa, eikä myyjän vastuu rajoitu vain niihin puutteisiin, jotka ilmenevät heti kaupan jälkeen.
Myyjän vastuuta voidaan rajoittaa, jos virheet tai riskit on yksilöity ja kuvattu konkreettisesti, ja ostajalla on ollut todellinen mahdollisuus arvioida ne ennen kauppaa.
– Juridisesti vastuunrajoituslauseke on sitova, jos siinä on yksilöitynä, miltä osin ja miten ostajan asema poikkeaa lailla säädetystä, Sallmén tarkentaa.
Hän muistuttaa, että vastuunrajauksen pitää näkyä kauppahinnassa eli kohteen saa edullisemmin, jos myyjän vastuuta on poistettu kauppaehdoilla.
Myyjä voi parantaa oikeusturvaansa teettämällä perusteellisen kuntotutkimuksen ennen kauppaa. Mitä tarkemmin kiinteistön kunto on selvitetty, sitä pienempi on riski siitä, että myöhemmin esiin tulevia puutteita pidetään oikeudellisesti piilevinä virheinä.
Oikeusturvaa parantaa myös juristin käyttäminen kauppakirjan laadinnassa. Huolellisesti laadittu kauppakirja ei poista myyjän vastuuta lain vastaisesti, mutta se auttaa määrittelemään vastuunjaon selkeästi ja ennakoitavasti sekä vähentää kuormittavia riitoja kaupan jälkeen.
Kiinteistönvälittäjät: ennakoitavuus on paras suoja
Kiinteistönvälittäjä on usein se taho, joka auttaa myyjää ymmärtämään vastuunrajoitusten mahdollisuudet ja rajat käytännössä. Huolellisesti laaditut vastuunrajoitukset, realistinen riskien sanoittaminen ja osapuolten oikea-aikainen ohjaaminen suojaavat myyjän ja ostajan lisäksi myös välittäjää itseään. Tarjoamme kiinteistönvälittäjille koulutusta ja tapauskohtaista juridista tukea vastuunrajoitusehtojen laatimiseen ja arviointiin. Tavoitteena on vähentää riitoja, parantaa kauppojen ennakoitavuutta ja tukea välittäjän työtä haastavissa kiinteistökauppatilanteissa. Kysy lisää tästä.
Tutustu asiantuntijaan!
Asianajaja, varatuomari, lkv Jaana Sallmén
Ota yhteyttä!
Kuva: Shutterstock
