Kustannusten ja korkotason nousu ja osakkaiden vastikerästit ovat viime vuosina aiheuttaneet haasteita monille taloyhtiöille. Orastavat ongelmat voi kuitenkin selättää aktiivisella talouden seurannalla ja ripeillä korjaavilla toimenpiteillä.
Veromo Oy:n taloushallinnon ja verotuksen konsultti Tapio Tikkanen on työskennellyt pitkään taloyhtiöiden taloushallinnon parissa. Hän on havainnut, että yleisen taloustilanteen kiristyminen on lisännyt myös taloyhtiöiden talousvaikeuksia.
Useimmilla taloyhtiöillä on kuitenkin hyvät mahdollisuudet selviytyä haasteistaan. Oleellista on, että yhtiön hallitus ja isännöitsijä seuraavat yhtiön talouden kehitystä tarkasti ja reagoivat ripeästi havaitsemiinsa ongelmiin.
– Taloyhtiön tulot koostuvat vastikkeista ja menot pääosin kuukausittain maksettavista kiinteistön hoitokuluista, kuten palvelu-, energia- ja vesimaksuista. Tulot ja menot ovat siis lähtökohtaisesti varsin hyvin ennustettavissa, vaikka toki esimerkiksi poikkeuksellisen kylmä talvi synnyttää kustannuspainetta energiakuluihin. Talouden tasaiseen kehitykseen ei saa kuitenkaan tuudittautua. Hyvä taloudenpito edellyttää aina tarkkaa seurantaa, riippumatta yhtiön taloustilanteesta, Tikkanen painottaa.
Heti ensimmäisestä rästistä on muistutettava osakasta ja ongelmien jatkuessa on tarvittaessa edettävä jopa huoneiston hallintaanottoon.”
Muistutus jo ensimmäisestä vastikerästistä
Taloyhtiöiden talousongelmat johtuvat joko tulojen sakkaamisesta tai ennakoimattomista menoista, joskus molemmista.
– Vastikerästejä ei saa päästää kertymään lainkaan. Heti ensimmäisestä rästistä on muistutettava osakasta ja ongelmien jatkuessa on tarvittaessa edettävä jopa huoneiston hallintaanottoon. On tärkeää, että yhtiöllä on selkeä toimintamalli ongelmatilanteita varten. Isännöitsijän lisäksi myös hallituksen tulee olla ajan tasalla mahdollisista rästeistä.
Yllättäviä kuluja varten taloyhtiön kassassa tulisi olla riittävästi puskuria, jotta tavallista suuremmat laskut eivät aiheuta välitöntä maksuvalmiuskriisiä. Jos lasku on taas virheellinen, siitä luonnollisesti reklamoidaan viipymättä.
– Taloyhtiöön voidaan joutua tekemään yllättäviä korjaustöitä, joiden kustannuksia ei ole osattu budjetoida. Alan järjestöt suosittelevat, että yllättäviä menoja varten kassassa olisi vähintään 3–4 kuukauden hoitovastikekertymää vastaava summa. Pienissä taloyhtiöissä tämäkään ei toki riitä vielä pitkälle, koska varsinainen rahamäärä ei yleensä tällöin ole kovin merkittävä.
Pitäisikö hoitovastiketta nostaa?
Vastikerästit ja suuret yllättävät kulut ovat ensimmäisiä indikaattoreita talousriskien realisoitumisesta. Tulojen ja menojen epätasapaino johtaa ennen pitkää maksuvalmiuden rapautumiseen ja yhtiön kykenemättömyyteen selviytyä taloudellisista velvoitteistaan.
– Tällaisessa tilanteessa on selvitettävä nopeasti, mistä maksuvaikeudet johtuvat. Jos vastikkeet eivät riitä kattamaan yhtiön kuluja ja muita velvoitteita, taloyhtiössä on sovittava vastikkeen nostosta tai ylimääräisestä vastikkeesta. Samalla pyritään neuvottelemaan velkojien kanssa rästien maksuista ja tarvittaessa pankin kanssa lainan uudelleenjärjestelyistä. Useissa taloyhtiöissä hallitukselle onkin myönnetty oikeus periä ylimääräisiä vastikkeita tarvittaessa, mutta jos kassavaje on merkittävä, valtuutus ei välttämättä ole riittävän suuri.
Tikkanen pitää tärkeänä, että osakkaita ei jätetä pimentoon heikkenevästä taloustilanteesta.
–Taloushaasteista on tärkeä viestiä osakkaille avoimesti. Hallinnon on syytä pohtia myös omaa vastuutaan, jos asiaa pidetäänkin pimennossa.
Kassavirta on maksuvalmiuden keskeinen mittari
Tikkasen mukaan taloyhtiön pelkän pankkitilin saldon seuraaminen ei anna juurikaan kuvaa taloyhtiön maksuvalmiudesta. Olennaisempaa on seurata yhtiön tuloista ja menoista rakentuvaa kassavirtaa sekä kassavirtaennustetta. Samaan aikaan talousarviota seuraamalla voidaan arvioida ovatko tulot ja menot linjassa budjetin kanssa, koska vastikkeet pohjautuvat tähän etukäteisarvioon.
–Taloyhtiön hallinnolle asetettu talouden valvontavelvoite edellyttää jatkuvaa seurantaa. Pääkirjanpidosta saatavat reaaliaikaiset talousraportit, joita sähköisistä isännöinnin ja taloushallinnan järjestelmistä saadaan, ovat tärkeä apu taloyhtiöiden talouden hallinnassa. Tietojen pitää kuitenkin välittyä isännöitsijältä myös hallitukselle, Tikkanen sanoo.
Päivittäisen talousseurannan ohella on aina perehdyttävä myös tilinpäätökseen, vaikka se sinänsä onkin kurkistamista taustapeiliin eli jo päättyneeseen ajanjaksoon. Tase, tuloslaskelma ja muut talousraportit antavat laaja-alaisen yleiskuvan taloyhtiön tilanteesta päättyneellä tilikaudella.
Taloyhtiön hallinnolle asetettu talouden valvontavelvoite edellyttää jatkuvaa seurantaa.
– Tilinpäätöksessä kannattaa kiinnittää huomiota esimerkiksi taseeseen kirjattuihin vastikesaamisiin (vastikerästit) ja ostovelkojen määrään suhteessa yhtiön kassavaroihin. Tuloslaskelmasta on hyvä tarkastella erityisesti niitä kuluja, jotka ylittävät selvästi edellisen tilikauden tason. Talousarviovertailusta taas ilmenee se, miten hyvin budjetissa on pysytty. Jos poikkeamia havaitaan, on annettava selvitys mistä ero johtuu. Tilinpäätöshetken pankkitilin saldonkin voi tarkastaa, vaikka se ei yksittäisenä lukuna ja kuukausien takaisena tietona paljoa kerrokaan, Tikkanen opastaa.
Vinkit hallitukselle talouden tasapainoon
- Laadi taloyhtiölle realistinen budjetti ja määrittele vastikkeet todellisen kulutason mukaan.
- Huomioi budjetoinnissa aiemmilta tilikausilta siirtyvät eri vastikkeiden ali- ja ylijäämät.
- Hyödynnä sähköistä taloushallintoa kassavirtaennusteen reaaliaikaiseen seuraamiseen. Jos sähköistä taloushallintoa ei ole käytössä, maksuvalmiuden säilymistä on seurattava muilla tavoin.
- Varmista, että yhtiön kassatilillä on riittävä puskuri yllättävien menojen varalta (suosituksena vähintään 3–4 kk:n hoitovastikekertymää vastaavaa rahasummaa).
- Hanki yhtiökokoukselta valtuutus 1–2 kk:n ylimääräisen hoitovastikkeen perimiseen tarvittaessa.
- Puutu vastikerästeihin ja reklamoi virheellisistä laskuista viipymättä.
- Ryhdy ajoissa toimiin, jos maksuvalmius uhkaa heikentyä (esim. vastikkeiden korottaminen, neuvottelut velkojien kanssa maksujärjestelyistä sekä lainojen uudelleenjärjestely).
