2020AJANKOHTAISTAAsunto- ja kiinteistökauppa

Asunnon ostaja – kiinnitä näihin asioihin huomiota asuntoilmoituksessa

asuntoesitteen tiedot

Asuntoilmoituksen olennaiset tiedot voivat helposti hukkua innostavan esittelytekstin ja houkuttelevien kuvien alle. Ennen kuin lähdet asuntonäytölle, varmista, että olet ymmärtänyt kaikki esitteessä annetut tiedot oikein. Poimimme asuntoesitteistä muutaman kohdan, jotka usein herättävät kysymyksiä.

Asuntokaupoilla tarvitaan ennen kaikkea malttia päätöksentekoon. Asuntoesitteen lisäksi ostajan on tutustuttava huolella taloyhtiön yhtiöjärjestykseen, tilinpäätökseen, isännöitsijäntodistukseen ja kunnossapitotarveselvitykseen. Lue tästä tarkemmin, mitkä ovat näiden dokumenttien oleelliset kohdat. Muista myös, että ostajalla on lain mukaan kohteen ennakkotarkistusvelvollisuus. On tärkeää, että ostaja ymmärtää, millaisia korjauksia rakennuksen iän, silmämääräisten havaintojen ja keskeisten dokumenttien perusteella taloyhtiössä on odotettavissa, ja miten ne vaikuttavat tulevaisuudessa hoito- ja pääomavastikkeeseen. Ei ole esimerkiksi tavatonta, että asunnonostaja luulee myyjän vastaavan kaupan jälkeisistä korjauskustannuksista, vaikka kyse olisi iäkkäästä ja huonokuntoisesta asunnosta tai rakennuksesta.

Mitä ajatella kuntoluokituksesta?

Asunto vaikuttaa esitteessä kaikin puolin kelpokohteelta, mutta kuntoluokitukseen on merkitty tyydyttävä. Miten asunnonostajan pitäisi suhtautua ristiriitaiselta vaikuttavaan tietoon? Tässä kohtaa on tärkeää huomata, että kuntoluokitukset eivät perustu mihinkään yhteiseen standardiin, vaan kyse on aina myyjän henkilökohtaisesta arviosta. Se mikä yhden mielestä tarkoittaa erinomaista, voi toinen toisen mielestä olla keskinkertaista. Siksi luokitukseen ei kannata kiinnittää liikaa huomiota. Lain mukaan luokitusta ei ole edes pakko laittaa ilmoitukseen. Tiedolla voi tosin olla merkitystä, jos myöhemmin joudutaan selvittelemään kaupantekoon liittyviä vastuukysymyksiä.

Hämmentävät pinta-alat

Asuntomarkkinointiasetuksen mukaan välitysliikkeen täytyy esitteessä ilmoittaa asuinrakennuksen pinta-ala siten, että se on eritelty asuintiloihin ja muihin tiloihin. Kerrostaloissa koko huoneistoala vastaa yleensä asuintilojen pinta-alaa. Jos rakennuksen pinta-alasta ei ole varmaa tietoa, tämä on tuotava esille esitetekstissä ja muussa materiaalissa. Mitä sitten tarkoittaa, jos esitteessä tai asunnon kauppakirjassa lukee ”tämän ikäisessä kohteessa yhtiöjärjestykseen merkitty pinta-ala voi poiketa todellisesta pinta-alasta? Vasta 1.1.1992 jälkeen perustetuissa asunto-osakeyhtiössä on edellytetty, että yhtiöjärjestykseen merkitty pinta-ala on laskettu standardin mukaisena huoneistoalana. Tätä vanhemmissa yhtiöissä pinta-alan ei ole tarvinnut perustua viralliseen laskentatapaan, vaan yhtiöjärjestykseen merkityssä pinta-alassa on voitu huomioida muun muassa jyvityksiä, kuten näköala, asuinkerros tai ikkunoiden lukumäärä. Asuntojen erilaiset ominaisuudet voivat siis vaikuttaa vastikkeen määrään.

Velaton hinta ja myyntihinta

Ensiasunnon ostajan kannattaa heti alkuun kirkastaa itselleen hintaan liittyvät termit. Myyntihinta on se summa, jolla asunnon voi ostaa itselleen. Velaton hinta on puolestaan luku, jossa myyntihintaan on lisätty yhtiölainaosuus. Myös se tulee ostajan maksettavaksi. Yhtiölainan voi tavallisesti maksaa pois maksamalle kuukausittaista rahoitus- eli pääomavastiketta taloyhtiölle. Yleensä ostaja haluaa maksaa velkaosuuden kerralla pois pian kaupanteon jälkeen.

Oma vai vuokratontti?

Ei aivan yhdentekevä asia. Taloyhtiön tontin omistusmuoto vaikuttaa asunnon hintaan ja asumiskustannuksiin. Jos asunto on vuokratontilla, ostajan kannattaa aina selvittää vuokrasopimuksen kesto, vuokran suuruus, korotukset ja muut tärkeät yksityiskohdat. Jos vuokrasopimus on päättymässä, oleellista on selvittää, onko tiedossa uusi sopimus, ja mitä ehtoja siihen liittyy. Lisäksi on hyvä tarkistaa ostajan mahdollisuus ns. tontinosan lunastukseen.

Miten suhtautua energiatodistukseen? Entä jos se puuttuu?

Energiatodistuksesta annetun lain mukaan energiatodistus on oltava ostajaehdokkaiden nähtävillä. Se on annettava asunnonostajalle joko alkuperäisenä tai jäljennöksenä. Poikkeuksia ovat esimerkiksi loma-asumiseen tarkoitettu rakennus, jota ei käytetä majoituselinkeinon harjoittamiseen sekä rakennus, jonka kerrosala on alle 50 neliömetriä. Rakennuksen omistajan velvollisuus on hankkia energiatodistus. Jos se on jäänyt tekemättä, ARA voi puuttua asiaan selvityspyynnön tai jopa uhkasakon kautta. Lisää tietoa energiatodistuksesta löydät Motivan sivuilta.

Asiantuntijana artikkelissa asianajaja Aki Rosén

Lue lisää:

Asuntokauppa solmussa – mikä on kiinteistönvälittäjän vastuu?