2020AJANKOHTAISTAAjankohtaista alallaTaloyhtiöt

Ennakointi auttaa kitkemään pienten taloyhtiöiden isoja riitoja

naapurit riitelevät miten ratkaista asia

Pienessä taloyhtiössä voi helposti syntyä otollinen tilanne riitojen leimahtamiseen. Paras keino välttyä ongelmilta on keskustella säännöistä ja huolehtia sopimukset kuntoon hyvällä säällä. 

Erilaiset persoonat ja elämisen tavat korostuvat helposti, kun eletään pienessä pari- tai rivitaloyhtiössä. Kun yksi on pedantti sääntöjen noudattaja, toinen saattaa elää vapaasti kuin omakotitalossa konsanaan. Seesteisiä eläkepäiviään viettävä ei puolestaan välttämättä jaksaisi vilkkaan lapsiperheen kaoottista elämää aitansa takana. Raha-asiat, piharajat ja jääräpäinen tekemisen tapa voivat johtaa sotaan, jota lopulta käydään käräjillä. Kiinteistöjuristit ovat tottuneet selvittämään riitoja, joissa alun perin mitättömältä kuulostaneet asiat ovat johtaneet naapureiden katkeraan välirikkoon. 

Raha-asiat ja rahat aiheuttavat kitkaa

Varatuomari Jaana Sallmén kannustaa naapureita hoitamaan sopimukset kuntoon ennen kuin niistä aiheutuu erimielisyyksiä.

Varatuomari Jaana Sallmén tunnistaa työnsä puolesta ongelman, mutta muistuttaa, että laajemmin katsottuna elämä pienissäkin yhtiöissä on useimmiten auvoista. Työn kautta Sallménin mieleen muistuu kuitenkin pikaisesti eräskin pienessä taloyhtiössä leimahtanut riita, joka liittyi hallinta-alueisiin.

Siinä kaksi kolmen erillistalon osakkaista ottelivat siitä, saako A-talon osakas kulkea omalle takapihalleen A- ja B-talojen välistä. Toisella puolella A-taloa oli jyrkkä kadulle viettävä rinne, joten osakas tapasi kulkea talojen välistä silloin, kun pihalle piti viedä ruohonleikkuri tai muuta raskaampaa tavaraa. Ilman kulkuoikeutta ainoa reitti takapihalle olisi ollut huoneiston sisäkautta. Kulkeminen ärsytti B-talon osakasta, ja kun naapurin teinitkin ottivat kavereidensa kanssa kulkutien käyttöön, soppa kiehui kunnolla yli. Asiassa päästiin kompromissiin pitkällisen väännön jälkeen, mutta taloyhtiön henki varmasti latistui lopullisesti.

– Erilaisten ihmisten kesken syntyy herkemmin erimielisyyksiä. Myös raha saa aikaan riitoja. Jos huoneistot ovat erikokoisia ja varustelutasoltaan vaihtelevia, ongelmat saattavat kulminoitua kunnossapitovastuuseen ja menojen jakautumiseen. Helposti ajatellaan, että naapuri saa enemmän kuin hänelle kuuluisi, Sallmén pohtii.

Pihojen rajat ja kivimuuri 

Asunto-osakeyhtiölaki ulottuu myös pieniin taloyhtiöihin, vaikka toisinaan tämä saattaa unohtua. On houkuttelevaa tiputtaa pois turha byrokratia ja sopia säännöistä ”lennossa”.  Suoraviivaisessa toimintatavassa voi kuitenkin kyteä riidanpoikanen, joka leimahtaa ajan kuluessa tai asukkaiden vaihtuessa. Yleisiä nahistelun aiheita ovat kunnossapitovastuiden lisäksi erilaiset rakennelmat ja istutukset pihamaalla. Myös yhteiseen tekemiseen liittyvät kysymykset, kuten talkoot ja lumenluonti saavat naapurit tukkanuottasille. 

Esimerkiksi kolmen erillistalon piharajoista kehkeytyi riita, jota puitiin hovioikeudessa saakka. Rajat olivat ajan kuluessa muotoutuneet käytön mukaan, eikä niistä aiheutunut ongelmia. Lopulta yksi osakaspariskunta hermostui vallitsevaan tilanteeseen ja vaati rajojen tarkkaa määrittelyä suhteessa osakemääriin. Oikeudessa yhtiöjärjestyksen sanamuoto ratkaisi ja piha-alueiden rajat mitattiin tismalleen oikeille paikoilleen. 

Toisessa kolmen asunnon taloyhtiössä syntyi eripuraa pihojen alareunaa rajaavasta pihamuurista. Yksi osakas nosti kanteet aidan kunnostuksesta, jonka hän näki turhana rahanhukkana vailla minkäänlaista hyötyä. Yhtiökokouksen päätös ehostaa aita rikkoi osakkaan mielestä yhdenvertaisuusperiaatetta. Myös tämä riita päätyi hovioikeuteen. Pitkä oikeusriita tuli maksamaan jutun kantajalle noin 165 000 euroa.

Opettele neuvottelemaan rakentavasti

Sallmén muistuttaa, että taloyhtiön riidoilla on pahimmillaan vaikutusta jopa osakkeiden arvoon. Sana leviää naapurustossa nopeasti, eikä kukaan halua muuttaa paikkaan, jossa kaupan päälle saa naapuririidan.

– Tyypillisessä tilanteessa pienessä taloyhtiössä on tehty suullisia sopimuksia ja eletty tietyillä vuosien saatossa muotoutuneilla säännöillä. Kun osakkaat vaihtuvat tai olosuhteet muuten muuttuvat, aletaan kyseenalaistaa aiempaa toimintatapaa, Sallmén sanoo.

Hänen mukaansa paras keino estää tilanteiden kärjistymisiä on ennakointi. Silloin kun talossa on rauha maassa, olisi tärkeää tehdä tarvittavat päivitykset yhtiöjärjestykseen ja sopia esimerkiksi piha-alueiden käyttöön ja hoitoon liittyvät asiat.  Kun osakkaat myöhemmin vaihtuvat ja asiat ovat kunnossa, ei synny myöskään syytä eripuraan.

– Jos piha-alueita jaetaan osakkaiden hallintaan, on se suositeltavaa viedä yhtiöjärjestykseen, jotta ne ovat selkeästi tiedossa myös myöhemmissä omistajanvaihdoksissa. Asioista, joita ei haluta julkiseen rekisteriin voi lisäksi laatia osakassopimuksen, joka toki pitää muistaa siirtää kaupassa ostajan vastattavaksi, Sallmén kertoo.

Käräjöinti tuntuu lompakossa

Silloin kun riita on jo vahvasti päällä, kaikilta osakkailta pitäisi löytyä taito katsoa isompaa kuvaa ja neuvotella ongelmista rakentavasti. Riita ei siitä yleensä jalostu – päinvastoin.

Oman taloyhtiön kanssa käräjöiminen on kallista ajanvietettä. Osakas joutuu yleensä maksamaan riidan aikana paitsi omat oikeudenkäyntikulut ja asiamieskulut myös osuutensa taloyhtiön kuluista vastikkeen kautta. 

– Vaikka osakas myöhemmin voittaisi riidan ja yhtiö velvoitettaisiin korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa, osakas joutuu osallistumaan niihin osakkeenomistajana. Paritaloyhtiössä tämä voi käytännössä tarkoittaa sitä, että puolet kustannuksista jää joka tapauksessa osakkaan maksettavaksi, Sallmén sanoo.