2019AJANKOHTAISTAAjankohtaista oikeuskäytännössäAjankohtaista oikeuskäytännössä 2019

Pihojen rajoista kehkeytyi riita naapurusten välille – yhtiöjärjestyksen tarkka sanamuoto ratkaisi tapauksen

Kolmen erillistalon väliset hallinta-alueiden rajat olivat pitkän ajan kuluessa muotoutuneet sen mukaan, miten kukin asukas käytti alueita. Lopulta yksi osakaspariskunta hermostui vallitsevaan tilanteeseen ja vaati rajojen tarkkaa määrittelyä osakemäärien suhteessa. Asiaa päädyttiin puimaan oikeudessa.

Piha-alueiden jakaminen aiheutti vimmaisen taistelun erillistaloyhtiössä. Yksi osakaspariskunnista haastoi taloyhtiön oikeuteen ja vaati vuoden 2014 yhtiökokouksessa tehtyjen päätösten mitätöimistä. Tilaisuudessa oli hylätty hallituksen velvoittaminen ryhtymään toimenpiteisiin yhtiöjärjestyksessä määriteltyjen huoneistojen piha-alueiden merkitsemiseksi maastoon ja poistamaan tontin sisäiset aidat, jotka oli rakennettu ilman taloyhtiön hyväksyntää.

Lisäksi kantajat vaativat, että taloyhtiö merkitsee sovitun ajan kuluessa tontin hallinta-alueen rajat osakemäärien suhteeseen perustuvan kaupungin piirustuksen mukaisesti ja hakivat oikeuden vahvistusta sille, että piha-alueen jakautuminen oli yhtiöjärjestyksen vastainen. Koska C-talon tontti oli osakemäärien suhteessa isompi kuin muilla, vallitseva tilanne loukkasi haasteen mukaan yhdenvertaisuusperiaatetta. Jutun kantajat asuivat itse C-talossa.

Osapuolilla eri käsitys yhtiöjärjestyksen sisällöstä

Taloyhtiö vaati kanteen hylkäämistä perusteettomana. Pihojen hallinta-alueiden rajoista oli vallinnut yksimielisyys talojen ostamisesta saakka, ja rajat olivat ajan kuluessa muotoutuneet sen mukaan, miten kukin alueita käytti.

Vuonna 2012 yhtiöjärjestykseen oli tehty muutos jutun kantajien aloitteesta. Taloyhtiön mukaan siinä ei kuitenkaan määritelty hallinta-alueiden kokoa, vaan täsmennettiin osakkaiden vastuita alueillaan. Taloyhtiö painotti, että yhtiöjärjestyksen mukaan kukin osakas hallitsee noin kolmatta osaa yhtiön tontista. Koska hallintarajoja ei määritelty yhtiöjärjestyksessä eikä rajoista päätetty yhtiökokouksessa, niitä ei voida myöskään merkitä maastoon. Rajat määrittelevä hallinta-alue kartta oli laadittu jutun kantajien toimesta eikä muut osakkaat koskaan hyväksyneet sitä.

Mitä yhtiöjärjestyksessä tarkalleen sanottiin?

Käräjäoikeus katsoi todisteiden perusteella, että huoneistoille oli syntynyt jonkinlaiset pihojen hallinta-alueet rajoineen jo ennen yhtiöjärjestyksen muuttamista. Tästä huolimatta edes pitkäaikaisella hallinnalla ei ole lain mukaan merkitystä, jos asiasta ei ole määrätty yhtiöjärjestyksessä tai yhtiökokouksen päätöksellä.

Tapauksessa oleellista oli vuoden yhtiöjärjestyksen muutoksen tarkka muotoilu. Siinä sanotaan, että kukin huoneisto hallitsee osakemääriensä suhteessa käytännössä noin kolmatta osaa tontista. Käräjäoikeus katsoi, että toisin kuin taloyhtiö oli tekstin ymmärtänyt, yhtiöjärjestys todellakin määrittelee hallinta-alueiden jaon osakemäärien suhteessa. Kantajilla oli näin ollen oikeus vaatia hallinta-alueiden merkitsemistä maastoon yhtiöjärjestyksen mukaisesti ja aitojen poistamista. Käräjäoikeus kuitenkin vahvisti, ettei hallinta-alueita voida jakaa kantajan itsensä teettämän piirustuksen pohjalta vaan rajoista pitää päättää yhtiökokouksessa. Lisäksi käräjäoikeus vahvisti sen hetkisen pihajaon olleen vastoin yhtiöjärjestystä. Käräjäoikeus jakoi oikeudenkäyntikulut puoliksi riitapukareiden kesken, sillä käsiteltävänä oli ollut myös muita asioita, joista kantaja voitti vain osan.

Tuomio

Asian käsittely jatkui hovioikeudessa. Hovioikeus katsoi samoin kuin käräjäoikeus, että vuoden 2012 yhtiöjärjestyksen muutos tarkoitti hallinta-alueiden jakoa osakemäärien suhteessa. Hovioikeus päätyi kuitenkin kumoamaan käräjäoikeuden ratkaisun siltä osin, että nykyinen piha-alueen jako olisi yhtiöjärjestyksen vastainen. Oleellista tässä oli, että ennen yhtiöjärjestyksen muutosta piha-alueen jakautumisesta ei löytynyt mitään sellaista sopimusta tai määräystä, jonka voitaisiin todeta olevan yhtiöjärjestyksen vastainen.

Taloyhtiö velvoitettiin suorittamaan kantajien oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa, yhteensä 18.174,40 euroa korkoineen.