Taloyhtiön korjaushankkeen konkretisoituessa katseet kääntyvät isännöitsijään. Hänen tehtävänään on varmistaa, että projekti etenee suunnitelmallisesti, lainmukaisesti ja taloyhtiön etu huomioiden.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijän tehtäviin kuuluu huolehtia rakennusten ja kiinteistöjen pidosta sekä hoitaa taloyhtiön päivittäistä hallintoa hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Korjaushankkeessa isännöitsijä toimii keskeisessä roolissa yhdistäen projektin eri osapuolet sujuvaksi yhteistyöverkostoksi.
Tarpeiden tunnistamisesta kilpailutukseen
Korjaushanke käynnistyy, kun isännöitsijä ja hallitus tunnistava kiinteistön korjaustarpeet esimerkiksi kuntoarvioiden tai erilaisten teknisten selvitysten perusteella. Tämän jälkeen isännöitsijä avustaa kustannusarvion ja hankesuunnitelman laadinnassa sekä valmistelee tarvittavat päätökset yhtiökokoukselle. Isännöitsijä ja hallitus vastaavat myös hankkeen budjetoinnista ja rahoitusvaihtoehtojen kartoittamisesta. Usein isännöitsijä käy alustavat keskustelut rahoittajien kanssa ja esittelee vaihtoehdot hallitukselle.
Urakoitsijoiden kilpailutus on hankkeen kannalta olennainen vaihe. Isännöitsijä vastaa siitä, että kilpailutus tehdään asianmukaisesti. Selkeä ja huolellisesti laadittu urakkasopimus ennaltaehkäisee mahdollisia ongelmatilanteita tai helpottaa niiden ratkaisemisessa.
Mukana hankkeen jokaisessa vaiheessa
Toteutusvaiheessa suunnitelmat muuttuvat käytännön toimenpiteiksi. Isännöitsijän rooli on varmistaa korjaushankkeen eteneminen sovitun aikataulun, budjetin ja muiden sopimusehtojen mukaisesti. Samaan aikaan asukkaita tulee tiedottaa avoimesti ja oikea-aikaisesti hankkeen etenemisestä. Tieto vaikkapa mahdollisista vesikatkoista, suljetuista piha-alueista tai muista taloyhtiön arkeen liittyvistä asioista täytyy välittää eteenpäin hyvissä ajoin.
Hankkeen valmistuessa isännöitsijä huolehtii lopputarkastuksessa mahdollisesti ilmenevien virheiden tai puutteiden reklamoimisesta määräaikojen puitteissa. Hän vastaa myös takuuasioiden asianmukaisesta hoidosta ja varmistaa, että mahdolliset korjaukset suoritetaan sovitusti. Isännöitsijä arkistoi hankkeen asiakirjat tulevaisuuden varalta taloyhtiön käyttöön mahdollisia tulevia huoltotoimenpiteitä varten.
Vastuut, riskit ja onnistumisen edellytykset
Isännöitsijän on roolissaan edistettävä taloyhtiön etua. Jos isännöitsijä rikkoo huolellisuusvelvoitettaan, yhtiöjärjestystä tai lakia ja aiheuttaa vahinkoa yhtiölle, osakkaalle tai muulle henkilölle, hän voi joutua korvausvastuuseen asunto-osakeyhtiölain nojalla.
Erityisen tärkeää on tunnistaa korjaushankkeen mahdolliset riskit. Puutteellinen suunnittelu ja valmistelu voivat ohjata hankkeen väärille raiteille heti alkumetreillä, mikä voi johtaa viivästyksiin tai yllättäviin lisäkustannuksiin. Loppuvaiheessa riskinä ovat puutteellinen dokumentointi sekä viivästynyt tai kokonaan tekemättä jäänyt reklamaatio, jotka voivat heikentää yhtiön oikeuksia ja oikeusturvaa. Isossa remontissa onnistuminen vaatii isännöitsijältä ennakointia sekä riskien ja kokonaisuuksien hahmottamista ja hallintaa.
Mikko Ravi,
asianajaja
yhteystiedot
Vinkkejä isännöitsijälle
- Panosta hankkeen suunnitteluun, sillä se mahdollistaa säästöt ja ennakoitavuuden.
- Pidä asukkaat ajan tasalla hankkeen etenemisestä, esimerkiksi tieto piha-alueen sulkemisesta on hyvä välittää hyvissä ajoin.
- Ole kartalla hanketta koskevista sopimuksista ja niiden sisältämistä menettelytapamääräyksistä
- Käänny tarvittaessa kiinteistöjuristin puoleen.
