Kiinteistön ostaja – ilmoita mahdollisista virheistä ja vaatimuksista hyvissä ajoin!

Kiinteistön ostajalla on velvollisuus ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan, jotta hän säilyttää oikeutensa vedota virheeseen. Ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä, jos ostaja ei ole samalla tai sen jälkeen kohtuullisessa ajassa ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. 

Ostajat ostivat kiinteistön asuinrakennuksineen elokuussa 2011. Rakennuksen ylä- ja alapohjassa havaittiin kaupan jälkeen laatuvirheitä. Ostajat vaativat, että myyjät velvoitettaisiin suorittamaan heille hinnanalennusta näiden laatuvirheiden perusteella. Käräjäoikeus ja hovioikeus hylkäsivät kuitenkin kanteet sillä perusteella, etteivät ostajat olleet ilmoittaneet myyjille virheisiin perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa ongelmien havaitsemisesta.

Ostajat olivat saaneet tiedon yläpohjan virheistä joulukuussa 2011 päivätyn tarkastusraportin perusteella. Alapohjan virheistä he saivat tiedon lokakuussa 2012. Molemmista virheistä ilmoitettiin myyjille noin kaksi kuukautta niiden havaitsemisen jälkeen. Ostajat olivat kuitenkin kummassakin tapauksessa ilmoittaneet niihin perustuvista vaatimuksistaan vasta yli vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Ostajien mukaan vaatimusten esittämistä oli viivästyttänyt korjauskustannusten ja myyjien vahingonkorvausvastuun selvittäminen.

Virheistä ei ilmoitettu kohtuullisessa ajassa

Korkeimman oikeuden (KKO:2016:69) mukaan tässä tapauksessa kiinteistön virheet eivät olleet laadultaan tai laajuudeltaan tavanomaisesta poikkeavia eli niiden taloudellisen merkityksen selvittämisen ei voinut olla erityisen aikaa vievää.

Arvio korjauskustannuksista olisi ollut kohtuudella saatavissa huomattavasti lyhyemmässä ajassa, eivätkä ostajat kyenneet esittämään  syitä sille, miksi he eivät ryhtyneet aktiivisesti sellaisiin toimiin, jotka olisivat olleet tarpeen edes summittaisen vaatimuksen ilmoittamista varten.

Koska ostajat eivät ilmoittaneet virheisiin perustuvista vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta, korkein oikeus katsoi, että he menettivät oikeutensa vedota virheisiin.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn