Kiista ullakkoasunnon kahdeksasta ikkunasta ratkesi taloyhtiön hyväksi

Osakas ryhtyi ullakkoasuntonsa laajaan muutostyöhön olettaen lupa-asioiden olevan kunnossa. Oikeudessa selviteltiin, oliko remontin jatkamiselle edellytyksiä ja rikkoiko taloyhtiö päätöksenteossaan osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta.

Helsinkiläisen arvotalon osakas oli asuntonsa ostovaiheessa vuonna 2013 sopinut myyjän kanssa, että kauppahintaan sisältyy lisäikkunoiden rakentaminen. Ehtona kaupalle oli, että osakas palauttaa myyjälle kauppahinnasta 100 000 euroa, jos hanke jää toteuttamatta. Ikkuna-asia oli vaikuttanut selvältä, ja myös asunnon välittäjä oli siinä uskossa, että taloyhtiö puoltaa muutostyötä. Lisäksi taloyhtiön hallitus oli osakkaan mukaan antanut luvan projektille keväällä 2014.

Kun osakas ryhtyi asuntonsa muutostöihin vuonna 2018, taloyhtiö vaati töiden keskeyttämistä ja asian viemistä yhtiökokoukseen. 

Ikkunoista haaveileva osakas vaati Helsingin käräjäoikeudessa vahvistusta oikeudelleen teettää ikkuna-aukot. Toiseksi hän vaati, että taloyhtiö hoitaa lupa-asiat kuntoon ja muuttaa vuoden 2019 yhtiökokouspäätöksen, jossa ikkunoille näytettiin punaista valoa.

Lupia annettu taloyhtiössä ennenkin

Osakas katsoi, että hänen asuntonsa tapauksessa ikkunoiden rakentaminen ei edellyttänyt yhtiöjärjestyksen muutosta, jolloin hankkeen hyväksyntä oli kokonaisuudessaan taloyhtiön hallituksen päätösvallassa. Hallitus olikin osakkaan mukaan antanut suostumuksensa ikkunoille jo keväällä 2014 hakiessaan niille rakennuslupaa. Näin ollen yhtiökokouksella ei ollut oikeutta käyttää myöhemmin päätäntävaltaa samassa asiassa. 

Oikeuskäsittelyssä nostettiin esiin, että lupia oli myönnetty vuosien mittaan kahdelle muulle julkisivumuutokselle, joten oikeudessa punnittiin myös yhdenvertaisuuskysymystä.

Aiempi osakas haki rakennusluvan

Taloyhtiön näkemyksen mukaan asiat eivät edenneet lainkaan näin suoraviivaisesti eikä työlle annettu suostumusta vuonna 2014. Se korosti, että muutostyöoikeus oli rajattu osakkaan hallitsemaan huoneistoon, kun taas yhtiön hallitsemiin tiloihin oli mahdollista puuttua vain taloyhtiön suostumuksella.                  

Rakennusluvan hakeminen oli ainoastaan liittynyt taloyhtiön ja huoneiston aiemmin omistaneen yrityksen välisiin keskusteluihin, jonka seurauksena yritys suoritti luvan hakemisen itsenäisesti. Vaikka hallituksella olisi ollutkin toimivalta rakennusluvan hakemiseen, se ei voinut tehdä päätöstä projektin toteuttamisesta. Yhtiökokous ei myöskään vuonna 2019 antanut lupaa kajota julkisivuun ikkunoiden avaamiseksi.

Mitä yhdenvertaisuusasiaan tuli, taloyhtiö katsoi, että kahdessa muussa projektissa kyse oli ollut laajuudeltaan ja sisällöltään erilaisista tapauksista.

Yhdenvertaisuutta ei loukattu

Todisteiden perusteella Helsingin käräjäoikeus päätyi siihen tulokseen, että myötämielisestä suhtautumisesta huolimatta, taloyhtiön hallitus ei tehnyt päätöstä ikkunoista vuonna 2014. Sen sijaan hallituksen kokouspöytäkirjasta ilmeni, että tarkoituksena tuolloin oli viedä asia yhtiökokouksen päätettäväksi. Huoneiston omistanut yritys oli kuitenkin päättänyt hakea rakennusluvan huolimatta siitä, että asian käsittely oli jäänyt kesken.

Lisäksi oikeus katsoi, että osakkaan yhdenvertaisuutta suhteessa muihin ei voi loukata tilanne, jossa taloyhtiö on hakenut luvan avata uuden ikkuna-aukon katujulkisivuun, mutta ikkunaa ei ole koskaan toteutettu. Yhdenvertaisuutta ei myöskään loukkaa se, että taloyhtiön omistuksessa olevaan huoneistoon on avattu uusi oviaukko tilan vuokrattavuuden parantamiseksi. 

Helsingin käräjäoikeus hylkäsi kanteen ja osakas velvoitettiin suorittamaan taloyhtiön oikeudenkäyntikulut lähes 15 000 euroa. Hovioikeus ei antanut jutulle jatkokäsittelyoikeutta eli käräjäoikeuden tuomio jää pysyväksi.

(Helsingin hovioikeus 3.6.2021, diaarinumero S21/126)

Taloyhtiön päätöskirjaukset tulee tehdä huolella

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Jarmo Asikainen muistuttaa, että ikkuna-aukkojen avaaminen taloyhtiön julkisivuun vaatii aina taloyhtiön yhtiökokouksen luvan. Tässä tapauksessa osakas väitti, että yhtiötä sitova lupa oli annettu, mutta hän ei kuitenkaan pystynyt näyttämään väitettään toteen.

Asikainen sanoo, että isännöinnin näkökulmasta tapahtumat korostavat selkeiden päätöskirjausten tekemistä taloyhtiön hallinnossa. 

– Jos neuvottelut aiemman osakkaan kanssa jäävät kesken, eikä lopullista sopimusta synny, tämäkin lopputulema on syytä selkeästi kirjata yhtiön hallituksen pöytäkirjaan. Yhtä tärkeää on viestiä asiasta neuvottelukumppanille. Kun toimii huolellisesti, auki jäänyttä neuvonpitoa ja siihen liittyviä kirjauksia ei voida yrittää käyttää taloyhtiön vahingoksi uuden osakkeenomistajan toimesta. Siihenhän tapauksessa käytännössä pyrittiin, Asikainen muistuttaa.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn