2019AJANKOHTAISTAAjankohtaista oikeuskäytännössäAjankohtaista oikeuskäytännössä 2019

Korkein oikeus 27.2.2019 nro 329: Talon ostajat tiesivät rakennuksen kehnosta kunnosta ja lisätutkimussuosituksista – kaupan purkaminen uusien epäkohtien löydyttyä ei enää onnistunut

Talonostajat saivat ennen kaupantekoa kattavan listan kohteen vioista, vaurioista ja lisätutkimussuosituksista. Myöhemmin selvisi, että alapohjassa oli odotettua pahempia ongelmia. Oliko ostajilla mahdollisuus vedota kaupan jälkeen havaittuihin epäkohtiin virheenä, vaikka heille oli ennen päätöksentekoa suositeltu rakennuksen lisätutkimuksia?

Tapahtumien kulku

Kahdesta kiinteistöstä tehtiin kaupat 85 000 euron hinnalla. Toinen kauppaan kuuluvista rakennuksista oli vuonna 1958 valmistunut asuintalo. Ostajat saivat nähtäväkseen rakennuksesta laaditun kuntoraportin ennen ostopäätöstä. Sen mukaan talossa oli useita epäkohtia. Siitä ilmeni muun muassa, että kallioiselle rinnetontille rakennetun talon puurakenteet viistivät maanpintaa ja niissä oli kosteusvaurioita. Kosteutta oli myös kellarissa ja sinne valui keväisin vettä. Rakennuksesta puuttui salaojajärjestelmä eikä sokkelin ulkopuolella ollut kosteuseristystä tai tuuletusaukkoja. Raportissa suositeltiin lisätutkimuksia vaurioiden laajuuden selvittämiseksi. Kauppa tehtiin näistä tiedoista huolimatta.

Ennakkotarkastuksen laiminlyönti vei oikeuden vedota virheisiin

Ostajat vaativat myöhemmin käräjäoikeudessa kaupan purkamista laatuvirheen perusteella. Heille oli selvinnyt, että rakennuksen alapohja- ja ulkoseinärakenteissa oli laajoja kosteus-, home- ja lahovaurioita. Rakennuksessa ei ollut tuulettuvaa rossipohjaa, kuten heille oli ennen kauppaa ilmoitettu vaan maanvarainen betonilaatta.

Myyjä vaati kanteen hylkäämistä sillä perusteella, että ostajat olivat havainneet tai ainakin voineet havaita kaikki kanteessa esittämänsä seikat kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa. Kuntoraportissa oli selvästi todettu kiinteistön ominaisuudet, puutteet ja rakenteelliset viat. Raportissa suositeltiin lisäksi alapohjan kunnon kartoittamiseksi lisää tutkimuksia.

Käräjäoikeus hylkäsi kanteen sillä perusteella, että ostajat olivat ennakkotarkastuksen laiminlyönnistä johtuen menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.

Hovioikeus purki kaupan

Hovioikeus päätyi toisenlaiseen ratkaisuun. Päätöksessä todettiin, että ostajilla oli kuntoraportin perusteella syytä olettaa, että rakennuksessa oli rossipohja muuallakin kuin kellarin kohdalla. Myöskään kellariin virtaava vesi ei antanut aihetta epäillä sen aiheuttavan laajemmin kosteusvaurioita alapohjassa. Alapohjarakennetta koskevan virheellisen tiedon osalta kysymys oli laatuvirheestä ja alapohjarakenteiden vaurioiden osalta salaisesta virheestä. Ostajilla ei ollut näin ollen velvollisuutta ryhtyä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin alapohjan kunnon selvittämiseksi eli selonottovelvollisuutta ei laiminlyöty. Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja purki kaupan.

Tuomio

Korkein oikeus kuitenkin kumosi hovioikeuden tuomion ja jätti voimaan käräjäoikeuden päätöksen. Kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu alapohjarakenteeksi tuulettuva alapohja, mutta tiedoista kävi myös ilmi, että alapohjatila on ahtautensa vuoksi jäänyt osin tarkastamatta. Lisäksi siinä kerrottiin, ettei raportti sisällä tarkempaa tietoa pohjan rakentamistavasta.

Korkeimman oikeuden mukaan ostajat tiesivät rakennuksen sijaintiin ja rakennustapaan liittyvistä seikoista, jotka olivat vuosikymmenten ajan altistaneet alapohjan rakenteet kosteudelle.Koska rakennusalan ammattilaisen suosittelemia lisätutkimuksia ei tehty ennen kauppakirjan allekirjoitusta, he olivat ottaneet tietoisen riskin siitä, että alapohjasta voi löytyä lisää kiinteistön asumiskäyttöön vaikuttavia ikäviä yllätyksiä.