Elokuun alussa 2025 voimaan tullut lunastuslain osauudistus vahvistaa maanomistajan oikeusturvaa ja muuttaa lunastuskorvausten laskentaperusteita.
Kun yhteiskunta tarvitsee yleiseen tarpeeseen tilaa suurille infrastruktuurihankkeille, kuten metrolle, tunneleille tai uudelle väylälle, se voi ottaa yksityistä maata käyttöönsä ilman omistajan suostumusta. Tätä laissa säädettyä menettelyä kutsutaan lunastukseksi. Tällöin omistusoikeus joko menetetään tai sitä rajoitetaan ja vastineeksi maksetaan rahallinen korvaus.
Lunastuslain muutokset tulivat voimaan 1. elokuuta 2025. Uudistuksen keskeisenä tavoitteena on varmistaa, että maanomistajille maksettavat korvaukset vastaavat niin sanottua käypää arvoa. Lunastuslakiin tehtiin myös muita muutoksia ja päivityksiä.
Miten markkina-arvo lasketaan?
Tuore lakiuudistus muutti tapaa, jolla pakkolunastusten korvaukset lasketaan. Kun aiemmin arvottamisen perustana oli “käypä hinta”, nyt lunastuskorvaus määräytyy kohteen markkina-arvon perusteella.
Käytännössä kyse on lähinnä terminologian päivittämisestä. Isompi muutos on siinä, että lunastuslaki ei enää aseta eri arviointimenetelmiä etusijajärjestykseen. Markkina-arvo on määriteltävä lakimuutoksen jälkeen ”sellaisella luotettavalla menetelmällä tai menetelmillä, joka johtaa omaisuuden korkeimpaan arvoon”.
– Jatkossakin tämä arvo löytyy useimmiten vertailemalla mahdollisimman samankaltaisia vapaaehtoisia kiinteistökauppoja, Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Jaakko Kanerva kertoo.
Uudistuksen myötä korvauksista kohteenkorvauksiin ja haitankorvauksiin lisätään automaattisesti 25 prosentin kiinteä korotus, joka maksetaan markkina-arvon päälle. Korotuksen tarkoitus on siirtää arviointitarkkuuteen liittyvä riski lunastajan kannettavaksi.
Arvonnousu huomioidaan hinnassa
Yksi vanhan lain eniten kritisoiduista kohdista, arvonleikkaussäännös, on myös uudistuksen ansiosta historiaa. Aiemmin asemakaavan tuottamaa arvonnousua ei huomioitu lunastushinnassa, mikä koettiin monien mielestä epäoikeudenmukaisena. Esimerkiksi kiinteistö, jolle asemakaavassa tai kaavamuutoksessa oli juuri osoitettu rakennusoikeutta kerrostalolle, saatettiin lunastaa edelleen vanhan käyttötarkoituksen, kuten pysäköintialueen, hinnalla.
– Maaomaisuuden arvoa voitiin leikata jopa seitsemän vuotta taaksepäin sillä perusteella, että alueelle oli päätetty laatia asemakaava tai asemakaavamuutos. Uuden lain mukaan maankäytön suunnittelusta johtuva alueen arvonnousu on nimenomaan otettava huomioon korvausta määrättäessä, mikä antaa selkeän lisäturvan maanomistajalle, Kanerva sanoo.
Vaikka arvonleikkaussäännöstä on Kanervan mukaan sovellettu hyvin harvoin, siitä luopuminen ja automaattikorotuksen käyttöön ottaminen voivat nostaa lunastushintaa merkittävästi erityisesti kasvukeskuksissa.
Asunto- ja elinkeinoturvaan parannus
Uudistus vahvisti myös niitä tilanteita, joissa lunastus kohdistuu asuntoon tai elinkeinotoimintaan. Korvauksen on jatkossa katettava uuden vastaavan omaisuuden hankinta. Lisäksi voidaan hyvittää varainsiirtovero sekä muutto- ja järjestelykulut. Tämä lisää oikeudenmukaisuutta silloin, kun koti tai elinkeino on tiiviisti sidoksissa lunastettavaan kohteeseen.
Kanerva muistuttaa, että uudistus ulottuu myös muuhun lainsäädäntöön, sillä monessa erityislaissa viitataan lunastuslakiin.
– Eräs merkittävä huomioitava käytännön yksityiskohta on, että uusi laki koskee myös kesken olevia lunastustoimituksia. Näin toimitaan, jos lunastuspäätöstä ei ole vielä annettu eli käytännössä toimituksen loppukokousta ei ole vielä pidetty, hän täsmentää.
Lunastuslaki kysyy osaamista – käänny ajoissa asiantuntijan puoleen
Kokenut kiinteistöjuristi on lunastusprosessin turvaverkko. Juristi tunnistaa ajoissa menettelyn riskit, huolehtii oikeiden korvausperusteiden soveltamisesta ja varmistaa, että asiakkaan asema on vahva paitsi neuvotteluissa ja lunastustoimituksissa myös mahdollisissa oikeusprosesseissa.
– Lunastustoimituksissa ja vapaaehtoisiin kauppoihin pyrkivissä neuvotteluissa on olennaista ymmärtää, mitkä eri tekijät vaikuttavat lunastushintaan. Toimitus- ja oikeuskäytännön tunteminen on tässä erityisen tärkeää, Kanerva muistuttaa.
Kuva: Shutterstock
Ota yhteyttä asiantuntijaan
Jaakko Kanerva,
asianajaja
Yhteystiedot
