Kiinteistölehden artikkelit 2019Kiinteistölehden artikkelit 2019

Lyhytaikainen vuokraus taloyhtiössä (Airbnb)

Huoneistojen tarjoaminen lyhytaikaisesti vuokralle, esimerkiksi AirBnB-palvelun kautta, yleistyy taloyhtiöissä, mikä on synnyttänyt kiivastakin keskustelua aiheen ympärillä. Lyhytaikainen vuokra-asuminen ei nimittäin aina onnistu saumattomasti, sillä toisinaan lyhytaikaisesti vuokralla asuvat henkilöt aiheuttavat häiriötä muille asukkaille. Lyhytaikaisen vuokraustoiminnan harjoittamista on kuitenkin vaikea kieltää taloyhtiöissä, sillä kieltäminen vaikuttaa osakkaan huoneiston hallintaoikeuteen, jota voidaan rajoittaa ainoastaan yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Tällaisen rajoittavan määräyksen lisäämiseen yhtiöjärjestykseen tarvitaan kaikkien osakkeenomistajien suostumus. Näin ollen, mikäli taloyhtiöstä löytyy lyhytaikaista vuokraustoimintaa harjoittavia osakkaita, on heidän suostumuksensa toiminnan kieltämiseen käytännössä mahdoton saada.

Mikäli lyhytaikainen vuokraustoiminta aiheuttaa jatkuvasti häiriötä, voi huoneiston hallintaanotto tulla kyseeseen. Ongelmaksi muodostuu kuitenkin hallintaanottomenettelyn kesto sekä näyttö häiritsevästä elämästä. Taloyhtiön tulee osoittaa häiriön olevan toistuvaa ja häiritsevää, jotta huoneisto voitaisiin ottaa yhtiön hallintaan. Mikäli huoneistoa vuokrataan ainoastaan lyhytaikaisesti, ei tämä vaatimus välttämättä täyty. Hallintaanottopäätös tulisi antaa tiedoksi myös huoneiston vuokralaiselle, mikä ei välttämättä ole käytännössä mahdollista vuokralaisten vaihtuessa usein.

Huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan myös, mikäli sitä käytetään yhtiöjärjestyksen käyttötarkoituksen vastaisesti. Oikeuskäytännössä on kuitenkin katsottu, ettei ammattimainenkaan majoitustoiminta välttämättä tarkoita, että asuinhuoneistoa käytettäisiin yhtiöjärjestyksen vastaisesti. Painoarvoa on annettu sille, että huoneistoa käytetään pääasiassa asumiseen. Niin kauan, kun asuinhuoneistoa vuokrataan pääasiassa asumiskäyttöön, on huoneistoa katsottu käytettävän asumiseen.

Lyhytaikaista majoitustoimintaa on tuoreeltaan käsitelty myös rakennusluvan mukaisen käyttötarkoituksen kannalta. Helsingin hallinto-oikeus on 3.12.2019 antanut päätöksen koskien asuinhuoneistojen käyttöä ammattimaiseen majoitustoimintaan ns. ”salahotelli”-tapauksessa. Hallinto-oikeus katsoi, että toiminnassa on kysymys asuinkerrostalolle epätyypillisten lyhytkestoisten majoitusjaksojen tarjoamisesta. Tällainen toiminta ei hallinto-oikeuden mukaan vastaa asemakaavassa ja voimassa olevassa rakennusluvassa tarkoitettua asumista, vaan on katsottava majoitustoiminnaksi. Täten hallinto-oikeus kielsi valittajia harjoittamasta majoitustoimintaa taloyhtiössä sen ollessa asemakaavan käyttötarkoituksen vastaista. Artikkelin kirjoitushetkellä päätös ei ole vielä lainvoimainen.

Helsingin hallinto-oikeuden päätöksessä on kuitenkin huomattava, että tapauksen majoitustoiminta on ollut ammattimaista ja toteutunut useassa huoneistossa samanaikaisesti. Yksityishenkilön vuokratessa esimerkiksi yhtä huoneistoaan taloyhtiössä lyhytaikaisesti, ei toimintaa todennäköisesti voitaisi pitää laadultaan ja laajuudeltaan sellaisena, että se olisi asemakaavan vastaista. Näin ollen lyhytaikaisen vuokraustoiminnan kieltäminen taloyhtiössä vaikuttaa nykytilassa olevan edelleenkin hyvin hankalaa.