2019AJANKOHTAISTAPuheissa nyt -blogiPuheissa nyt -blogi 2019

Majoitusfirma tavallisessa taloyhtiössä – miten toiminnasta aiheutuvia ongelmia ratkotaan asunto-osakeyhtiölain puitteissa?

Huoneistohotellitoiminnalla tarkoitetaan yleensä asuinhuoneiston lyhytaikaista vuokraamista, johon kuuluu tiettyjä varsinaiseen hotellimajoitukseen kuuluvia palveluita ja piirteitä. Jos toiminnasta koituu jatkuvia häiriöitä, osakkailla on keinoja puuttua asiaan.

Yleensä huoneistohotellitoimintaa pyörittää erillinen yritys, ja sillä on tarjolla samaan aikaan useita eri huoneistoja. Säännönmukaisesti huoneistohotellin palveluihin kuuluu esimerkiksi siivous- ja vuodevaatepalvelu.

Mielestäni toiminta voi asunto-osakeyhtiössä harjoitettuna täyttää huoneistohotellitoiminnan piirteet, vaikka erillistä hotellimaista vastaanottopistettä ja ateriapalveluita ei ole saatavilla. Huoneistohotellitoimintaa ei kuitenkaan ole erikseen tarkemmin määritelty lainsäädännössä eli asiaa joudutaan arvioimaan tapauskohtaisesti.

Huoneistohotellitoiminnasta aiheutuvat häiriöt muille asunto-osakeyhtiön asukkaille liittyvät tyypillisesti meluun ja muihin järjestyshäiriöihin. Tämän lisäksi siitä saattaa aiheutua yleistä rauhattomuutta tai esimerkiksi jätteiden käsittelyyn liittyvä ongelmia.

Asunnon hallintaanotto on mahdollinen

Asukkaalla on mahdollisuus puuttua huoneistohotellitoiminnasta aiheutuviin häiriöihin ja ongelmatilanteisiin ilmoittamalla niistä taloyhtiön isännöitsijälle ja/tai hallitukselle.

Asunto-osakeyhtiöllä on oikeus ottaa huoneisto hallintaansa, mikäli huoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä. Hallintaanotto ei kuitenkaan onnistu, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. Asiaa arvioidaan aina tapauskohtaisesti, ja viime kädessä hallintaanottoperusteen täyttymisen ratkaisee tuomioistuin.

Asunto-osakeyhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa myös silloin, kun osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää. Osakehuoneistoa ei kuitenkaan saa ottaa tälläkään perusteella yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.

Hallituksen on annettava osakkeenomistajalle kirjallinen varoitus ennen kuin päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan voidaan tehdä. Jos osakkeenomistaja on vuokrannut osakehuoneiston tai sen osan tai luovuttanut osakehuoneiston toisen käytettäväksi, varoitus annetaan tiedoksi myös vuokralaiselle tai muulle huoneiston käyttöoikeuden saaneelle.

Nähdäkseni asunto-osakeyhtiöllä tulee olla oikeus ottaa huoneisto järjestyshäiriöiden perusteella hallintaansa, vaikka järjestyshäiriöt ovat kyseisen huoneiston eri (lyhytaikaisten) asukkaiden aiheuttamia, ja vaikka itse järjestyshäiriön aiheuttajaa ei olisi varoitettu asunto-osakeyhtiölain edellyttämällä tavalla.

Mielestäni täytyy riittää, että varoitus annetaan asunto-osakeyhtiölain edellyttämällä tavalla tiedoksi osakkeenomistajalle ja mahdolliselle (pää)vuokralaiselle, joka pyörittää varsinaista huoneistohotellitoimintaa. On kohtuutonta ja asunto-osakeyhtiölain hallintaanottoa koskevan sääntelyn tarkoituksen vastaista, jos asunto-osakeyhtiö joutuisi aloittamaan hallintaanottoprosessin alusta uudelleen jokaisen lyhytaikaisen asukkaan aiheuttaman häiriökäyttäytymisen kohdalla.  Luonnollisesti asunto-osakeyhtiön on pystyttävä näyttämään se, että hallintaanottoperusteena esitetyt järjestyshäiriöt ovat kyseisen osakehuoneiston asukkaan aiheuttamia.

Asianajaja, varatuomari Mikko Ravi