Korkein oikeus antoi 15.2.2018 vahingonkorvauksen vanhentumista koskevan ratkaisun kiinteistön kaupan reklamaatiotilanteessa (KKO 2018:11).
Tapauksessa oli kyse vanhentumislain 4 §:n mukaisesta vahingonkorvauksen vanhentumisesta ja vanhentumisen katkaisemisesta. Kumitehdastoimintaa harjoittanut yhtiö oli siirtänyt kiinteistön tytäryhtiölleen vuonna 2001. Tytäryhtiö oli sittemmin myynyt kiinteistön kaupungille vuonna 2003, ja kaupunki edelleen kiinteistöyhtiölle vuonna 2009. Ostajan aloittaessa rakennustyöt kiinteistön maaperässä havaittiin kumijätettä. Kaupunki puhdisti maaperän omalla kustannuksellaan ja esitti korvausvaatimuksen myyjänä toimineelle tytäryhtiölle, sekä emoyhtiölle. Kaupunki vaati ensisijaisesti emoyhtiöltä vahingonkorvausta puhdistamiskustannuksista ja toissijaisesti tytäryhtiöltä vahingonkorvausta tai hinnanalennusta kiinteistön virheen perusteella.
Kiinteistöllä pidettiin tarkastus 17.6.2009, jonka jälkeen kumijäte poistettiin. Kaupunki oli tämän jälkeen esittänyt tytäryhtiölle korvausvaatimuksen 27.6.2011 ja emoyhtiölle 20.6.2012. Emoyhtiöön kohdistunut vaatimus kiistettiin perustuen saatavan vanhentumiseen johtuen siitä, että vaatimus oli esitetty emoyhtiölle yli kolmen vuoden kuluttua siitä, kun kaupunki oli saanut tiedon vahingosta ja siitä vastuussa olevasta tahosta. Tytäryhtiöön kohdistunut vaatimus kiistettiin sillä perusteella, ettei reklamaatiota oltu tehty maakaaressa säädetyn kohtuullisen ajan puitteissa eikä maakaaren säätämän viiden vuoden määräajan kuluessa.
Vanhentumislain mukaan vahingonkorvauksen kolmen vuoden vanhentumisaika alkaa kulua siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta. Vahingonkärsijältä edellytetään tavanomaista aktiivisuutta vahingon ja siitä vastuussa olevan selvittämiseksi ja vanhentumisaika alkaa siitä, kun vahingonkärsijällä on riittävät tiedot tosiasioista. Epäselvissäkin tapauksissa kuitenkin vaaditaan, että velkoja ilmoittaa katkaisuhetkellä vallitsevan käsityksensä saatavan perusteesta ja määrästä.
Kaupungin edustaja oli ollut paikalla kiinteistöllä suoritetussa tarkastuksessa ja oli vastaanottanut kiinteistöyhtiön reklamaation samana päivänä. KKO katsoi, että kaupunki oli näin ollen tullut tietoiseksi sekä vahingosta että siitä vastuussa olevasta tahosta. Vanhentumisaika on alkanut siten kulua 17.6.2009 ja korvausvelka oli ehtinyt vanhentumaan, koska vaatimus oli esitetty emoyhtiölle yli kolmen vuoden kuluttua tiedon saamisesta. Tytäryhtiölle osoitettu vaatimus ei katkaissut velan vanhentumista emoyhtiön osalta, koska kyse oli erillisistä oikeushenkilöistä, eikä niiden vastuuta voitu tässä tilanteessa rinnastaa.
Kaupunki sai tiedon kiinteistön virheestä 17.6.2009, mutta vetosi virheeseen vasta 27.6.2011 tytäryhtiötä kohtaan. KKO katsoi, ettei virheeseen oltu vedottu maakaaren vaatimassa kohtuullisessa ajassa. Hallintaoikeuden siirryttyä kaupungille kaupan yhteydessä jo vuonna 2003 ei myöskään maakaaressa säädettyä viiden vuoden määräaikaa virheeseen vetoamiselle ollut noudatettu. Koska tytäryhtiö ei ollut toiminut kunnianvastaisesti tai törkeän huolimattomasti, KKO katsoi, että kaupunki oli menettänyt oikeutensa vedota kiinteistön virheeseen.
Ratkaisusta käy ilmi, että jos korvausvaatimuksen kanssa viivytellään, voi oikeus korvaukseen päästä vanhentumaan. Ongelmatilanteessa onkin syytä mahdollisimman nopeasti selvittää oikea vastuutaho, tarvittaessa vaikka juridisen asiantuntijan avustuksella.
Kirjoittaja, varatuomari Kirsi Alppi-Takkinen työskentelee lakimiehenä Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä.
Kiinteistölehti 5/208
