Ostajat saivat hovioikeudessa lisää hinnanalennusta talokauppaa koskevassa riidassa, kun yläpohjan epätiivis liittymä katsottiin maakaaren mukaiseksi salaiseksi virheeksi. Ratkaisussa korostui erityisesti se, että ostajien kokemat sisäilmaoireet poistuivat virheen korjaamisen jälkeen. Vuosia kestänyt oikeudenkäynti tuli lopulta kalliiksi molemmille osapuolille.
Pariskunta hankki vuonna 2021 omakotitalokiinteistön, jota myyjä oli kaupanteon yhteydessä kuvannut hyväkuntoiseksi. Pian muuton jälkeen talossa alkoi kuitenkin ilmetä useita ongelmia. Erityisesti asukkaiden kokemat sisäilmaoireet johtivat selvityksiin, joissa havaittiin puutteita yläpohjan rakenteissa. Riita eteni käräjäoikeuden kautta Turun hovioikeuteen, joka antoi ratkaisunsa elokuun lopussa 2026.
Useita väitettyjä virheitä samassa kiinteistössä
Omakotitalon rakentaminen oli aloitettu vuonna 2004. Kiinteistö siirtyi vuonna 2006 myyjälle, joka vei urakan loppuun. Ennen vuonna 2021 tehtyä kauppaa ostajat tutustuivat kohteeseen ja osallistuivat kiinteistöllä järjestettyyn katselmukseen. Kauppahinta oli noin 310 000 euroa.
Pian muuton jälkeen ostajat havaitsivat kiinteistössä useita puutteita, joita he pitivät kaupan kohteen virheinä. Riita koski muun muassa ilmanvaihtokonetta, yläpohjan aluskatetta ja liittymän toteutusta, lämminvesivaraajaa, vesi- ja jätevesijärjestelmiä sekä kattilatilan palo-osastointia.
Käräjäoikeus katsoi osan puutteista maakaaren mukaisiksi laatuvirheiksi ja määräsi myyjän maksamaan ostajille 55 615 euroa hinnanalennusta. Kaupan purkamisen edellytykset eivät kuitenkaan täyttyneet. Molemmat osapuolet hakivat ratkaisuun muutosta hovioikeudelta.
Oireet hävisivät yläpohjan korjaamisen jälkeen
Turun hovioikeudessa keskeiseksi kysymykseksi nousi yläpohjan liittymä, jonka oli riidattomasti todettu olevan epätiivis. Pelkkä toteutustapa ei kuitenkaan vielä merkinnyt myyjän vastuulle kuuluvaa virhettä, vaan arvioitavana oli myös puutteen vaikutus asumiseen.
Ostajat olivat reklamoineet jo joulukuussa 2021 talossa kokemistaan terveysoireista. Sisäilmateknisessä tutkimuksessa yläkerran makuuhuoneissa havaittiin lievää selluvillan hajua ja suositeltiin rakenteiden tiivistämistä sekä ilmanvaihdon parantamista.
Yläpohjan liittymä tiivistettiin, eristeitä vaihdettiin ja ilmanvaihdon rakenteita korjattiin. Korjausten jälkeen ilmavuotoja ei enää havaittu. Ostajien mukaan oireet poistuivat korjausten jälkeen
Hovioikeus piti tätä näyttönä oireiden ja yläpohjan toteutuksen välisestä yhteydestä. Vaikka oireita aiheuttanutta yksittäistä ainesosaa ei pystytty osoittamaan, hovioikeus katsoi ostajien ärsytysoireiden aiheutuneen yläpohjan liittymän toteutuksesta.
Kyse oli salaisesta virheestä
Koska myyjän ei näytetty tienneen yläpohjan virheestä, hovioikeus katsoi, ettei kyse ollut tiedonantovirheestä vaan salaisesta virheestä. Kiinteistössä voi siis olla salainen virhe, vaikka myyjä ei olisi tiennyt puutteesta. Ratkaisevaa tällöin on se, poikkeaako kiinteistö salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Hovioikeus katsoi laatuvirheen olleen viidessä ostajien esiin nostamasta seitsemästä kohdasta: yläpohjan liittymässä, ilmanvaihtokoneessa, aluskatteessa, lämminvesivaraajassa ja lokakaivossa.
Hovioikeus katsoi yläpohjan liittymän korjauskustannuksiksi noin 12 000 euroa. Virheiden hyväksytyt korjauskustannukset nousivat siten yhteensä noin 68 000 euroon eli noin 22 prosenttiin kauppahinnasta. Korjauskustannusten määrä ei hovioikeuden mukaan kuitenkaan ollut niin suuri, että kaupan purkamisen kynnys olisi ylittynyt.
Hovioikeus korotti ostajille maksettavan hinnanalennuksen käräjäoikeuden määräämästä 55 615 eurosta 65 500 euroon. Näin ollen ostajien vaatimasta lähes 109 000 euron hinnanalennuksesta jäätiin noin 43 500 euron päähän. Myyjä velvoitettiin korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikuluja lähes 50 000 euroa, mutta ostajille jäi silti maksettavaksi yli 37 000 euroa omia oikeudenkäyntikuluja.
Turun hovioikeus 26.8.2026 nro 1047 8220 (ratkaisu ei ole lainvoimainen).
Mitä ajatuksia tapaus herättää, asianajaja Hanna Vieruaho?
”Ratkaisun oppi on mielestäni ennen kaikkea huolellisten sovintomahdollisuuksien selvittämisen tärkeydessä. Molemmat oikeusasteet päätyivät tuomioissaan niin sanottuun osavoittoon eli ostajan vaatimuksista vain osa menestyi. Tämä on varsin yleistä kiinteistö- ja asuntokauppariidoissa, ja sillä on lähes aina merkitystä oikeudenkäyntikulujen jakautumiseen.
Ratkaisu osoittaa, kuinka tärkeää asunto- ja kiinteistökauppariidoissa on selvittää sovinnon mahdollisuudet huolellisesti. Ostajien vaatimuksista vain osa hyväksyttiin, ja huomattava osa heidän oikeudenkäyntikuluistaan jäi heidän itsensä maksettavaksi. Oikeudenkäynti tuli kalliiksi myös myyjälle, joten lähes viisi vuotta kestäneessä riidassa ei lopulta ollut selvää voittajaa.
Asunto- ja kiinteistökauppariidoissa oikeudenkäynnin vaihtoehdot eli kaikenlaiset sovintomahdollisuudet on syytä käydä sekä ostajan että myyjän puolella huolellisesti läpi. Oikeudenkäynnin lopputuloksena vähintään toinen osapuoli kärsii tappiota eikä tavatonta ole sekään, ettei lopputulos ole kummankaan kannalta toivottava.
Mikäli oikeudenkäyntiin kuitenkin lopulta päädytään, ostajan kannalta vaatimusten oikeaan mitoittamiseen ja virheen seuraamuksen valintaan tulee kiinnittää oikeudenkäyntikuluriskin vuoksi erityistä huomiota. Ostajan on hyvä ymmärtää myös se, että kaupan purun kynnys on edelleen oikeuskäytännössä suhteellisen korkealla. Tästä syystä ostajan on syytä suhtautua kaikkiin asiallisiin rahamääräisiin sovintotarjouksiin varsin vakavasti silloinkin, kun itse toivoisi mieluummin kaupan purkua.
Vaikka sovinnossa kumpikin joutuu joustamaan vaatimuksistaan sovintoon pääsemisessä, se usein tarkoituksenmukaisin ja vähäriskisin vaihtoehto kummallekin osapuolelle.”
Ota yhteys asiantuntijaan
Hanna Vieruaho
asianajaja
Yhteystietoihin tästä
Artikkeli aloituskuva: Shutterstock
