Takuuajan päättyminen ei välttämättä vapauta urakoitsijaa vastuusta. Korkeimman oikeuden tuore ratkaisu selventää, milloin urakoitsija voi joutua vastuuseen rakennusvirheistä vielä takuuajan jälkeen ja millä perusteilla vastuu voi syntyä.
Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 29 §:n mukaan urakkasuorituksen takuuaika on kaksi vuotta, ellei urakkasopimuksessa ole muuta määrätty. Tuona aikana asianmukaisesti ilmoitettu virhe kuuluu urakoitsijan takuuvastuun piiriin ja urakoitsija on velvollinen kustannuksellaan korjaamaan nämä virheet. Virheet oletetaan siis urakoitsijan aiheuttamiksi, ellei urakoitsija näytä virheiden aiheutuneen urakoitsijasta riippumattomista syistä. Tällaisia vastuun poistavia tilanteita ovat normaali kuluminen, tilaajan virheellinen käyttö tai tilaajan vastuulle kuuluvien huoltotoimien laiminlyönti.
Mikäli virhe ilmenee takuuajan jälkeen, on kyse takuuajan jälkeisestä virhevastuusta. YSE 30 §:n kriteerit rajoittavat urakoitsijan takuuajan jälkeistä vastuuta. Takuuajan jälkeinen vastuu edellyttää, että tilaaja kykenee näyttämään, että virhe johtuu urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai on seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä. Lisäksi takuuajan jälkeisessä vastuussa edellytetään, ettei tilaaja ole voinut kohtuuden mukaan havaita virheitä vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana.
Mitä arvioinnissa huomioidaan?
Useimmiten esillä olevan kriteerin urakoitsijan törkeän laiminlyönnin määrittelyyn on liittynyt aiemmin epäselvyyttä. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2025:3 pyrkinyt selkiyttämään kriteereitä törkeän laiminlyönnin arvioimiseksi. Kyseinen ratkaisu on koskenut käyttövesiputkien läpivientien tiivistämistä, mutta se soveltuu muihinkin YSE-ehtojen käyttötilanteisiin. Ratkaisussa huoneiston kylpyhuoneessa on havaittu vesivuoto allaskaapin sisällä olleen käyttövesiputken liitoksesta. Tämän huoneiston lisäksi myös muita rakennuksen huoneistoja ja rakenteita on vahingoittunut veden valuttua käyttövesiputken tiivistämättä jääneen läpiviennin kautta seinän sisälle hormirakenteisiin.
Korkein oikeus on todennut ratkaisussaan, että arvioitaessa urakoitsijan laiminlyönnin törkeyttä yhdeksi lähtökohdaksi voidaan ottaa urakoitsijan urakkasopimuksen mukainen suoritusvelvollisuus sekä se, kuinka paljon urakoitsijan virheellinen menettely on poikennut asianmukaisesta urakkasuorituksesta. Urakoitsijan toiminnan asianmukaisuutta arvioidaan lainsäädännön, määräysten, sopimusehtojen ja hyvän rakennustavan perusteella. Arvioinnissa huomioidaan myös urakkaan liittyvät riskit sekä se huolellisuuden taso, jota kyseisessä työssä voidaan edellyttää. Erityistä ammattitaitoa vaativissa urakoissa huolellisuusvaatimus on tavallista korkeampi. Laiminlyönnin vakavuutta arvioitaessa merkitystä voivat saada myös virheiden määrä ja toistuvuus. Lopullinen arvio perustuu aina tapauskohtaiseen kokonaisarviointiin.
Vakavuus, toistuvuus ja poikkeavuus
Kyseisessä ratkaisussa urakoitsijan laiminlyönnin katsottiin olevan törkeää ja takuuajan jälkeisen vastuun olevan käsillä, koska urakoitsija oli rikkonut urakkasopimusta menettelemällä rakentamismääräyskokoelman määräysten ja ohjeiden sekä LVI-työselostuksen vastaisesti ja virhe oli toistunut useissa huoneistoissa. Korkein oikeus totesi, että urakoitsijan suoritus on selvästi poikennut siitä, mitä ammattitaitoiselta ja huolellisesti toimivalta urakoitsijalta voidaan edellyttää. Vahingonvaara on ollut myös tässä tilanteessa ilmeinen.
Ratkaisu korostaa hyvin takuuajan ja takuuajan jälkeisen vastuun selvää eroa. Pelkkä virheellinen suoritus ei vielä tarkoita, että urakoitsija olisi vastuussa virheestä takuuajan päätyttyä, vaan vastuun edellytykset on arvioitava tapauskohtaisesti. Törkeän laiminlyönnin olemassaolo tulee kyetä osoittamaan, ja arvioinnissa merkitystä annetaan muun muassa virheen vakavuudelle, toistuvuudelle sekä sille, kuinka merkittävästi urakoitsijan toiminta on poikennut ammattitaitoiselta urakoitsijalta edellytettävästä huolellisuudesta. Takuuajan jälkeinen vastuu voi kuitenkin perustua myös täyttämättä jääneeseen suoritukseen tai sovitun laadunvarmistuksen olennaiseen laiminlyöntiin.
Onko sinulla kysyttävää rakennus- tai urakkariidoista? Ota yhteyttä – autamme löytämään tilanteeseen sopivan ratkaisun.
Tutustu asiantuntijaan
Kimmo Rytkönen
asianajaja
Ota yhteyttä tästä!
Artikkelin pääkuva: Shutterstock
