Ajankohtaista oikeuskäytännössäOikeuskäytännössä 2021

Taloyhtiö asetti ehdon osakkaan kaavailemalle muutostyölle – asia päätyi tuomioistuimen arvioitavaksi

Kylpyhuoneen remontista tuli suunniteltua mutkikkaampi, kun taloyhtiö asetti sähkötöitä koskevalle muutostyölle ehdoksi osakkaan suostumuksen yhtiöjärjestyksen muutokseen. Oikeudessa puntaroitiin, onko vaatimukselle lainmukaisia perusteita.

Osakas päätti remontoida sijoitusasuntoaan linjasaneerauksen yhteydessä. Samalla hän kaavaili kylpyhuoneen vesi- ja sähköjohtojen upottamista rakenteisiin – toisin kuin taloyhtiö oli suunnitellut.

Taloyhtiö asetti muutostyölle ehdon: lupa annettaisiin, jos osakas suostuu yhtiöjärjestyksen muutokseen oman huoneistonsa osalta. Tällöin määräyksessä todettaisiin yksityiskohtaisesti, että kunnossapitovastuu osakkeenomistajan muutostöistä on osakkeenomistajalla huoneiston kylpyhuoneen osalta. Lisäksi yhtiö vaati mukaan maininnan siitä, että yhtiö ei vastaa kylpyhuoneen kynnyskorkeudesta, joka muutostyön johdosta täytä esteettömyysvaatimuksia. Yhtiössä oli lähes 400 osakehuoneistoa ja kyseinen muutos olisi ollut ainoa osakehuoneistokohtainen yhtiöjärjestyksen määräys koko talossa.

Osakas ei suostunut vaatimuksiin ja nosti kanteen yhtiötä vastaan vaatien oikeutta muutostyön tekemiseen ilman ehtoja. Käräjäoikeus katsoi, että muutostyölle asetettu ehto oli kohtuuton ja rikkoi myös yhdenvertaisuusperiaatetta. Osakas oikeutettiin toteuttamaan muutostyö ilman asunto-osakeyhtiön asettamia vaatimuksia. Taloyhtiö valitti päätöksestä ja asian käsittely jatkui hovioikeudessa. 

Riskit rakenteelle, mahdolliset tulkintaerimielisyydet tulevaisuudessa 

Taloyhtiö korosti perusteluissaan sitä, että osakkaan muutostöistä voi tulevaisuudessa seurata ylimääräisiä kunnossapitokustannuksia ja niihin liittyy lisääntynyt riski vesivahingoista yhtiön rakenteille ja muiden osakkeenomistajien huoneistoille. Taloyhtiön mukaan muutostyöluvan ehtona ei ollut yhtiökokouksen hyväksyntä yhtiöjärjestyksen muutokselle, vaan lupa oli tarkoitus antaa osakkaalle pelkällä suostumusasiakirjan allekirjoittamisella. Osakas ei siitä huolimatta antanut suostumustaan ja piti kyseisiä yhtiöjärjestyskirjauksia tarpeettomina.

Lisäksi taloyhtiö toi esille sen, että tulevaisuudessa mahdolliset syntyvät tulkintaerimielisyydet vastuunjakokysymyksissä ovat ongelmallisia, jos muutostyörekisterin tiedot katoavat tai jäävät isännöitsijänvaihdostilanteessa siirtymättä uudelle isännöitsijälle. Tämänkin vuoksi vastuukysymysten kirjaaminen yhtiöjärjestykseen olisi ollut aiheellista.

Osakas puolestaan painotti, että muutostöistä ei aiheudu minkäänlaista vaaraa ja ehtojen asettaminen on siten turhaa.    

Aiheuttiko muutostyö haittaa taloyhtiölle?

Tapauksen keskeinen ratkottava kysymys oli se, voiko yhtiö asettaa osakkaan muutostöiden ehdoksi sen, että osakas hyväksyy yhtiöjärjestysmuutoksen.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Asunto-osakeyhtiölain säännöksen ja esitöiden perusteella hovioikeus katsoi, että haitalla tarkoitetaan erityisesti työstä aiheutuvia fyysisiä haittoja sekä muutoksista yhtiölle aiheutuvia lisäkustannuksia. 

Hovioikeus totesi oikeudessa esitetyn näytön perusteella, että osakkaan suunnitelmat poikkesivat monella tavoin taloyhtiön töiden toteutustavasta. Muutostyöhön liittyvät suunnitelmat olivat kuitenkin selvitetty ja ne täyttivät rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan vaatimukset. Osakas on myös riidattomasti vastuussa muutostöidensä kunnossapidosta.

Kynnyskorkeus oli niin ikään rakennusvalvonnan hyväksymä eikä asiassa esitetty selvitystä esteettömyysvaatimusten vastaisuudesta. Näin ollen muutostyön ei katsottu aiheuttavan taloudellista tai muutakaan haittaa taloyhtiölle. Samalla todettiin, että mahdollisesti tulevaisuudessa ajankohtaiseksi tulevat kunnossapitovastuuseen liittyvät kysymykset eivät voi edellyttää osakasta hyväksymään yhtiöjärjestyksen muutoksen.

Käräjäoikeuden päätöstä ei muutettu ja taloyhtiö velvoitettiin suorittamaan osakkaalle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 10 825,40 euroa. Tapaus ratkaistiin Helsingin hovioikeudessa kesäkuussa 2020.

Yksimielinen päätös, mutta perusteet vaihtelivat

Ratkaisussa oikeustahot päätyivät pitämään muutostyölle asetettua ehtoa kohtuuttomana, mutta jokaisella oli päätökselle eri perusteet. Käräjäoikeus katsoi, että muutostyölle asetettu ehto oli tarpeeton ja kohtuuton. Lisäksi se piti yksittäiseen osakehuoneistoon kohdistuvaa määräystä yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena. Hovioikeuden enemmistö perusteli ratkaisua sillä, että osakkeenomistaja oli kiistattomasti vastuussa muutostöistään. Lisäksi se totesi, että yhtiö ei voi edellyttää osakkeenomistajaa suostumaan yhtiöjärjestysmuutokseen mahdollisten tulevaisuudessa eteen tulevien kunnossapitovastuukysymysten ratkaisemiseksi. 

Hovioikeuden hovioikeudenneuvos oli puolestaan sitä mieltä, että osakkeenomistajan muutostyö voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle. Näin ollen suostumusta yhtiöjärjestysmuutokseen olisi sinällään pidettävä laissa tarkoitettuna ehtona. Hän kuitenkin katsoi, että vahingonvaaran lisääntymisestä ja kunnossapitovastuun tulkinnanvaraisuudesta johtuvat ehdot olisi ollut vältettävissä soveltamisalaltaan yleisellä yhtiöjärjestysmuutoksella. Tämä toimintatapa ei olisi edellyttänyt kyseisen osakkeenomistajan suostumusta, joten ehto oli hovioikeudenneuvoksenkin mielestä kohtuuton.