Sisäilmaongelmat aiheuttavat usein päänvaivaa taloyhtiöissä ja taloyhtiön sekä asukkaiden näkemykset asiasta saattavat erota toisistaan. Taloyhtiön kannattaa aina tarttua selvittelytoimiin ripeästi ja nojautua ongelmien ratkaisussa faktoihin.
Rovaniemen hovioikeus velvoitti vuonna 2020 taloyhtiön korvaamaan osakkaalle liikehuoneiston sisäilmatutkimuksista aiheutuneet kulut, koska selvitystoimet olivat jääneet puutteelliseksi. Tapauksessa osakas oli omalla kustannuksellaan teettänyt huoneistossaan sisäilmatutkimuksia epäiltyjen ilmanvaihto- ja korvausilmaongelmien vuoksi ja vaati yhtiötä korvaamaan kulut.
Hovioikeus totesi ratkaisussaan, että asunto-osakeyhtiö oli kyllä tilannut asiantuntijalausunnon, mutta sen laatija ei ollut käynyt edes paikan päällä, vaan perustanut arvionsa pelkkiin isännöitsijän toimittamiin rakennesuunnitelmiin. Oikeuden mukaan lausunto ei tällaisenaan riittänyt osoittamaan ilmanvaihdon toimivuutta, jolloin osakkaalla oli ollut oikeus teettää lisätutkimuksia yhtiön kustannuksella. (Rovaniemen hovioikeus 25.8.2020 nro 241)
Esimerkkitapaus on hyvä muistutus siitä, että pelkkä pintapuolinen selvitys ei sisäilma-asioissa riitä, jos epäily ongelmasta on perusteltu. Taloyhtiön on huolehdittava siitä, että tutkimukset tehdään asianmukaisesti, riittävän perusteellisesti ja viivyttelemättä. Jos yhtiön selvitys osoittautuu puutteelliseksi, osakkaalla voi olla oikeus teettää lisätutkimuksia.
Usein sisäilmaongelman syy selviää ensikäynnillä
Epäily sisäilmaongelmasta herää yleensä, kun asukas tai osakas ilmoittaa isännöitsijälle tai hallitukselle tunkkaisesta ilmasta, oudosta hajusta tai asunnossa ilmenevistä terveysoireista.
Sisäilman laadun selvitys kannattaa aloittaa siten, että yhtiön edustaja, esimerkiksi tekninen isännöitsijä, käy aistinvaraisesti tutkimassa huoneiston. Joskus jo ensikäynnillä selviää, onko esimerkiksi ilmastointi pysähtynyt tai onko kyse jostain muusta vahingosta.
– Siivouksen puute tai ilmanvaihtoventtiilien sulkeminen tai peittäminen on tyypillinen syy heikentyneelle sisäilmalle. Tällaisessa tapauksessa ongelma voi korjaantua jo sillä, että venttiilit avataan, lakimies Saara Mantere toteaa.
Jos ongelman juurisyy jää epäselväksi, taloyhtiön on ryhdyttävä selvittämään sisäilman laatua ja tarvittaessa myös rakennuksen rakenteiden kuntoa. Tyypillisesti isännöitsijä tilaa asiantuntijan tekemään tarkemmat tutkimukset huoneistossa.
Miten kustannukset jakaantuvat?
Selvityskustannukset sisäilmaongelmissa määräytyvät lähtökohtaisesti maksettavaksi sen perusteella, kuka selvitykset on tilannut. Taloyhtiön kunnossapitovastuulla on asunto- osakeyhtiölain mukaan muun muassa rakenteet ja eristeet sekä lämmitys-, kaasu-, ilmanvaihto- ja muut vastaavan kaltaiset perusjärjestelmät. Useimmiten sisäilmaongelmat liittyvät näihin rakenteisiin tai järjestelmiin, ja siksi taloyhtiön tulee ryhtyä aktiivisesti selvittelytoimiin, joiden kustannuksista se lähtökohtaisesti myös vastaa.
– Laki ei ota kantaa siihen, kuka vastaa kunnossapitovastuun selvittämiseksi tarpeellisista kustannuksista, mutta lähtökohtaisesti on katsottu, että selvittelykustannuksista vastaa se, jonka kunnossapitovastuulla selvitettävä asia lopulta on. Epäselvissä tilanteissa osakas ja yhtiö voivat tarvittaessa sopia kustannusten jakamisesta, Mantere selventää.
Mikäli yhtiö laiminlyö oman selvittelyvelvollisuutensa, voi osakas olla oikeutettu teettämään tutkimuksia yhtiön lukuun.
– Tämä edellyttää kuitenkin, että yhtiö ei ole kirjallisen kehotuksen saatuaan toiminut kohtuullisessa ajassa sisäilmaongelman selvittämiseksi. Osakas voi myös tilata omia selvityksiä, mutta tällöin hän lähtökohtaisesti vastaa näistä selvityskustannuksista.
Laki velvoittaa toimimaan
Terveydensuojelulain mukaan sisäilman tulee olla sellainen, ettei siitä aiheudu asunnossa tai muussa sisätilassa oleskeleville terveyshaittaa.
– Jos osakkaalla on objektiivisesti arvioiden syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön korjattavaksi kuuluva vika, yhtiöllä on terveydensuojelulain mukaan velvollisuus ryhtyä riittäviin toimenpiteisiin terveyshaitan selvittämiseksi ja poistamiseksi, Mantere sanoo.
Jos sisäilmaongelma johtuu taloyhtiön vastuulla olevasta seikasta, tulee taloyhtiön korjata puutteet sekä palauttaa huoneiston sisäosat perustasoon asti. Jos osakas haluaa taloyhtiön remontin yhteydessä parantaa huoneiston tasoa, ylimääräiset kustannukset jäävät hänen maksettavakseen.
Asumisterveysasetuksessa on määritelty raja-arvot esimerkiksi mikrobivaurioille, ilmanvaihdolle ja kemiallisten aineiden pitoisuuksille. Terveyshaittaa ei kuitenkaan arvioida yksittäisten mittaustulosten perusteella, vaan kokonaisuutena. Tutkinnassa huomioidaan muun muassa altistumisen kesto, toistuvuus ja haitan poistomahdollisuudet.
Taloyhtiöllä on lisäksi asunto-osakeyhtiölain mukaan velvollisuus huolehtia kunnossapitovastuustaan huolellisesti. Jos yhtiö laiminlyö velvollisuutensa, voi seurauksena olla vahingonkorvausvastuu.
– Käytännössä jo passiivisuus tai viivyttely sisäilmaepäilyn selvittämisessä voi täyttää laiminlyönnin tunnusmerkit, Mantere korostaa.
Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole mainintaa siitä, miten nopeasti taloyhtiön tulee reagoida saamaansa kirjalliseen huomautukseen tai selvittää ongelmaa, mutta taloyhtiön ja isännöitsijän on syytä joka tapauksessa reagoida siihen välittömästi.
Jos asia ei etene taloyhtiössä
Jos ongelman selvittely ei taloyhtiön toimesta etene, osakkaan kannattaa tarvittaessa kääntyä kunnan terveydensuojeluviranomaisen puoleen. Tällöin viranomainen voi tarkastaa asunnon ja määrätä taloyhtiön tarpeen mukaan ryhtymään toimenpiteisiin terveyshaitan poistamiseksi. Tarvittaessa määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla tai sen uhalla.
Kun taloyhtiö reagoi sisäilmaepäilyihin nopeasti ja selvittää tilanteen huolellisesti, ongelmat ratkeavat usein ilman viranomaisten väliintuloa. Nopeus vähentää kustannuksia, ehkäisee ristiriitoja ja lisää luottamusta taloyhtiön ja osakkaiden välillä.
Kuva: Shutterstock
Ota yhteys asiantuntijaan!
Saara Mantere,
lakimies
yhteystiedot
