Asuntosijoittajan on kohdetta pohtiessaan tutustuttava tarkasti tilinpäätökseen. Samalla täytyy huomioida monia muita tärkeitä yksityiskohtia, jotka vaikuttavat asunnon arvoon pitkällä tähtäimellä.
Sijainti
Asuntosijoittajan pahin vihollinen on epäkiinnostava kohde, joka syystä tai toisesta on päätynyt omistukseen. Sijainti määrittelee valtaosin kohteen kiinnostavuuden ja vuokrattavuuden. Epäkiinnostavassa kohteessa tyhjien vuokrakuukausien riski on suuri. Tyhjät kuukaudet on toisinaan mahdollista välttää alentamalla vuokrapyyntiä, mutta se ei ole sijoittajan mielessä useinkaan ensimmäisenä. Fiksu sijoittaja haistelee markkinatilannetta ja tekee tarvittaessa nopeasti päätöksen hinnan laskemisesta. Jos sijoittajalle osuu yksikin tyhjä kuukausi, tappio on usein isompi kuin vuokran laskemisesta aiheutunut menetys.
Oma tontti vai vuokratontti?
Omasta tontista maksetaan kiinteistöveroa ja vuokratontista maanvuokraa. Kiinteistöveroa on vuosikymmenten mittaan nostettu pikkuhiljaa korkeammalle, mutta sen määrä ei useinkaan ole maanvuokraa suurempi. Oma tontti tuo tiettyä vakautta ja turvaa, sillä omistukseen ei liity maanvuokrasopimusten päättymiseen ja uusimiseen liittyviä neuvotteluita, katkoskohtia ja usein merkittäviä maanvuokran korotuksia. Oma tontti on myös arvokkaampi myyntituote, jos taloyhtiössä on lisärakentamispotentiaalia. Vaikka vuokratonttienkin osalta useimmat kaupungit maksavat täydennysrakentamiskorvausta, ei sen taso ole verrattavissa kiinteistön myyntiin.
Taloyhtiön kiinteistön ja rakennusten kunto
Sijoittajan kannattaa aina käydä kohteessa itse katselemassa paikkoja. Ilman varsinaista asiantuntemustakin on hyvä tehdä omin silmin yleishavaintoja siitä, miltä paikat näyttävät. Lisäksi on itsestään selvää, että taloyhtiön papereista selvitetään tehdyt ja suunnitellut remontit.
Talouden tunnusluvut
Taloyhtiön hyvän taloudenpidon nyrkkisääntönä pidetään usein sitä, että tilikauden lopussa olisi noin 2–3 kuukauden hoitovastikkeiden suuruinen ylijäämä. Se kertoo siitä, että taloudenpito on ollut suunnitelmallista ja yllätyksiin varautuvaa. Toimintakertomus antaa hyvän yleiskuvan taloyhtiön toiminnasta, hankkeista ja taloudesta. Tarkka kiinnittää huomion myös taseen puolelle, josta saamiset puolelta käy ilmi osakkaiden vastikerästit. Pankkitilin saldoon ei kannata liialti takertua. Jos pankkitilillä on paljon rahaa, voi se liittyä tuleviin lainanlyhennyksiin tai erääntyviin laskuihin. Jos taloyhtiöllä on lainaa, katso sen käyttötarkoitus ja suuruus. Laina on useimmissa tapauksissa merkki siitä, että yhtiö pitää rakennuksistaan suunnitelmallisesti huolta.
Vuokranantajan huomioiminen
Olennaista on selvittää, voiko sijoittajaosakas vähentää pääomavastikkeet vuokratuloista. Jos osakkaiden suoritukset tuloutetaan, sijoittajaosakas voi vähentää koko maksamansa summan verotuksessa vuokratuloista. Mikäli taloyhtiö rahastoi osakkaiden suoritukset, ne lisätään asunnon hankintahintaan, ja ovat hyödynnettävissä asunnon myyntivaiheessa.
Asianajaja Jaakko Kanerva
