2019AJANKOHTAISTAAjankohtaista oikeuskäytännössäAjankohtaista oikeuskäytännössä 2019

Autotallin omistaja hermostui hissiremontin hintalapusta – vaati oikeudessa muutosta kustannusten jyvitykseen

Taloyhtiön hissiremontin kustannusten jakoa selviteltiin hovioikeudessa asti. Kanteen nostaneen osakkaan mielestä yhtiökokouksen päätös jyvittää autotallit ja asuinhuoneistot samassa suhteessa oli epäoikeudenmukainen ja yhtiöjärjestyksen vastainen.

Taloyhtiössä päätettiin hissiremontista ja 135 500 euron lainanotosta kustannusten kattamiseksi. Koska rahoituksen laskentaperiaate synnytti erimielisyyttä osakkaiden kesken, Kiinteistöliitolta pyydettiin lausunto asiasta. Tämän pohjalta laaditussa rahoitusvastikeluonnoksessa hissiremontti todettiin perusparannuskorjaukseksi, joka jyvitetään tasaisesti huoneistojen ja autotallien pinta-alojen suhteessa. Kun yhtiökokous myöhemmin päätti kustannusten jyvittämisestä, vastakkain olivat tämä Kiinteistöliiton ohjeistukseen perustuva hallituksen esitys sekä osakkaan vastaesitys, jossa kustannukset jyvitetään autotalliosakkeille hoitovastikkeen mukaisella kertoimella 0,4.

Hallituksen esitys vei äänestyksessä voiton. Näin ollen autotallien osuudeksi remontin kustannuksissa laskettiin (213 x 74,29) 15 823,77 euroa. Vastikekertoimella 0,4 korjattuna autotallien osuus olisi jäänyt 6 329,50 euroon. Osakas päätti viedä asian oikeuteen ja vaati yhtiökokouksen päätöksen muuttamista siten, että autotallien rahoitusosuuden suuruuden määrittely tehdään kertoimella tasaisen jyvittämisen sijaan.

Hoitovastike vai pääomavastike?

Kanteen mukaan yhtiökokouksen päätös rikkoi yhdenvertaisuusperiaatetta, sillä autotallipaikat eivät aiheuta yhtiölle kuluja samassa suhteessa kuin asuinhuoneistot. Kantaja muistutti myös, että kaikki autotallipaikkojen omistajat eivät omista yhtiöstä asunto-osaketta eivätkä edes käytä hissejä. Kantajan mielestä hissiremontissa oli kyse ainoastaan kiinteistön ylläpitoon kuuluvien normaalien vikojen korjaamisesta, ei rakennuksen uudistuksesta tai peruskorjauksesta. Siksi remontti tulisi kattaa yhtiöjärjestyksen mukaisesti hoitovastikkeella ei pääomavastikkeella. Hän toi esille, että taloyhtiössä on aiemmin toimittu näin hissiin liittyvissä remonteissa.

Laina otettiin poikkeuksellisen laajaa remonttia varten

Taloyhtiö vetosi puolustuksessaan yhtiöjärjestykseen, jossa pääomavastikkeella katettaviksi menoiksi määritellään yhtiölle aiheutuvat ”pitkäaikaisten lainojen” kustannukset. Oleellista tässä oli kuitenkin hankkeen laajuus ja jonkin rakenneosan elinkaaren jatkuminen. Hankkeen poikkeuksellisesta suuruudesta kertoi se, että
100 000 euron laina on suurempi kuin koko yhtiön hoitovastiketuotto vuodessa. Näin ollen yhtiöjärjestys ja erityisesti asunto-osakeyhtiölaki johtivat väistämättä pääomavastikeperusteen käyttämiseen.

Tuomio

Käräjäoikeus katsoi, että hissiremontissa oli kysymys laajasta ja kalliista korjauksesta. Hankkimalla ja asentamalla kokonaan uudet hissit, saadaan laitteelle käytännössä uusi elinkaari. Samalla pienennetään merkittävästi tulevia korjaus- ja huoltokustannuksia. Tekniseltä ja taloudeltaan laaja peruskorjaus tulee kattaa yhtiöjärjestyksen mukaisesti pääomavastikeperusteella, kuten yhtiökokouksen enemmistö oli päättänytkin.

Yhdenmukaisuusperiaatetta ei käräjäoikeuden mukaan rikottu, sillä autotallin uusiminen ei vastaavasti hyödyttäisi asunto-osakkeen omistajia.
Osakas hävisi jutun käräjäoikeudessa ja myöhemmin hovioikeudessa. Hänen maksettavakseen tuli yli 12 000 euron oikeudenkäyntikulut.